一日之內(nèi),，幾大樓市關(guān)鍵政策在京滬兩個關(guān)鍵城市接連出臺。

12月14日,，北京,、上海先后發(fā)布樓市新政，均包含差別化調(diào)整首套及二套房的首付比例,，調(diào)降房貸利率,，以及對普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化等。這也是繼11月深圳降低首付比例,、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后,，一線城市的又一次大動作。

北京,、上?？梢苑Q得上是全國樓市的“最強(qiáng)風(fēng)向標(biāo)”。重磅新政的落地,，將會帶來哪些利好,？又會對全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣影響？

北京住宅,。 中新網(wǎng) 左宇坤 攝

降低首付款比例

據(jù)北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等五部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個人住房貸款政策的通知》,，北京市首套住房個人住房貸款(含商業(yè)性個人住房貸款、住房公積金個人住房貸款)最低首付款比例統(tǒng)一下調(diào)為30%,；二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)(東城,、西城,、朝陽、海淀,、豐臺,、石景山區(qū))50%、非城六區(qū)40%,。

“北京原來首套房首付比為普宅35%,、非普宅40%，二套首付比例為普宅60%,、非普宅80%,。首付比例均明顯下調(diào)，特別是非普通住宅二套首付比例最高下降了40個百分點(diǎn),，購房門檻明顯降低,。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出,。

同日,，據(jù)“上海發(fā)布”微信公眾號，上海自12月15日起優(yōu)化差別化住房信貸政策,。首套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%,，二套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。另外,，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定,、青浦、松江,、奉賢,、寶山、金山6個行政區(qū),，二套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%,。

易居研究院整理的數(shù)據(jù)顯示，上海調(diào)整前的首套房首付比為35%,，二套房首付比普通住宅為50%,、非普通住宅為70%。

“以600萬總價的二套房購置為例,，過去首付比例為70%,，其首付款需要支付420萬；新政下其首付比例為50%,，首付款則為300萬,，即減少了120萬的首付款支出；如住房屬于實施差異化政策區(qū)域,，首付比例為40%,，首付款則為240萬,，減少了180萬的首付款支出?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,，首付比例下降，直接降低了首套剛需,、二套改善住房需求的入市門檻,。

降低房貸利率下限

北京本次同步降低了房貸利率下限。具體來看,，城六區(qū)首套,、二套利率政策下限分別為不低于貸款市場報價利率(LPR)+10個基點(diǎn)、不低于LPR+60個基點(diǎn),；非城六區(qū)首套,、二套利率政策下限分別為不低于LPR、不低于LPR+55個基點(diǎn),。中指研究院指出,，相比于原來首套加55個基點(diǎn)、二套加105個基點(diǎn),，房貸利率均明顯下調(diào),，進(jìn)一步降低購房成本,。

此外,，北京還延長貸款年限至30年，同樣有利于降低購房者單月的還款壓力,。

上海將首套房利率下限調(diào)整為不低于LPR-10個基點(diǎn),，二套房利率下限調(diào)整為不低于LPR+30個基點(diǎn)。自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定,、青浦,、松江、奉賢,、寶山,、金山6個行政區(qū)二套住房利率下限調(diào)整為不低于LPR+20個基點(diǎn)。

“以200萬貸款本金,、30年期等額本息,、二套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)計算，過去房貸利率為5.25%,，月供為11044元,。而按照新政4.5%的利率計算，月供為10134元,。如此對比,，新政前后月供減少了910元,。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,，房貸利率下降,，直接降低了月供或按揭貸款成本。

上海掠影,。 范宇斌 攝

調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)

自2014年現(xiàn)行普宅標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布以來,，時隔9年北京再對普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。中指研究院對比前后標(biāo)準(zhǔn)指出,，差別主要包括單套建筑面積由140平方米以下調(diào)整為144平方米以下,。五環(huán)內(nèi)成交單價上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍,；五-六環(huán)成交單價上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米,，提升了1.05倍；六環(huán)外成交單價上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米,，提升了89%,。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，和深圳的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整對比可發(fā)現(xiàn),，深圳直接取消了總價的要求,，而北京則是對總價線做了調(diào)整，對于總價依然是有要求的,。

“從北京普通住宅的調(diào)整來看,，在北上深中屬于最為嚴(yán)格，不但限定了單套面積,，也限定了單價,。對價格的上限進(jìn)行了更為清晰的界定，也突出了對‘房住不炒’基調(diào)的堅持,?！?8安居客研究院院長張波認(rèn)為，由于北京的大量新增供應(yīng)都在五環(huán)外,，這一調(diào)整本身更有利于外圍區(qū)域新房去化,，以及五環(huán)內(nèi)二手房熱度回升。

上海的調(diào)整情況,，則一是優(yōu)化了標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定條件,，剔除價格標(biāo)準(zhǔn)；二是適度提高了建筑面積標(biāo)準(zhǔn),，從140平方米提高至144平方米,。

“普通住房標(biāo)準(zhǔn)關(guān)聯(lián)了優(yōu)惠的稅收政策，此次調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)以住房物理要素作為認(rèn)定條件,，較大幅度提高普通住房的覆蓋面,，讓更多二手住房交易享受優(yōu)惠稅收政策,。“嚴(yán)躍進(jìn)說,。

對整體熱度提升料將起到較大作用

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,，本次北京、上海的政策調(diào)整整體力度較大,，涉及面較廣,，從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力，釋放了更加積極信號,，對當(dāng)?shù)匾约叭珖袌銮榫w均將帶來積極引導(dǎo),。

“新政有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求,。政策優(yōu)化后,，北京房地產(chǎn)市場活躍度有望提升，預(yù)計將進(jìn)一步影響價格預(yù)期,?！标愇撵o表示。

“降低購房門檻,，讓更多有購買力的人群入市,，提高二手房和新房的去化，緩解業(yè)主和開發(fā)商降價賣房的預(yù)期,，從而減緩二手房掛牌增加的趨勢,。同時促進(jìn)房地產(chǎn)交易循環(huán)，緩解開發(fā)商資金鏈緊張的態(tài)勢,，實現(xiàn)防風(fēng)險和穩(wěn)增長的雙重目的,?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,。

本次調(diào)整后再看兩地樓市的限制性措施，除了限購政策外已基本“一步到位”,。張波認(rèn)為,，“預(yù)計明年一季度末會根據(jù)市場反饋再進(jìn)行政策跟進(jìn)，最值得關(guān)注的是限購的放松,，這也是一線城市中政策效力最為明顯的,。”

新政對兩地樓市的促進(jìn)效果值得期待,，業(yè)內(nèi)預(yù)計12月下半月的一二手成交量將迎來一波明顯上漲,，2024年一季度市場將會明顯企穩(wěn)，有望出現(xiàn)一個“小陽春”,。

來源：中國新聞網(wǎng)

編輯：陳娥

審核：林翠慧 周邦在