“繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行,。”“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率,?！?/p>

在市場對降低個人存量房貸利率滿懷期待的當(dāng)下，8月1日,，中國人民銀行,、國家外匯管理局召開的2023年下半年工作會議中，以上表述尤其引發(fā)關(guān)注,。

資料圖：中國人民銀行,。中新社記者 張興龍 攝

“支持鼓勵”變“指導(dǎo)”

近期以來，已有多個部門在不同場合針對優(yōu)化房地產(chǎn)政策密集發(fā)聲,，央行更是在時隔半個月后再次釋放出存量房貸利率調(diào)整的信號,。

7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在發(fā)布會上表示：“按照市場化,、法治化原則,，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款,?！?/p>

從用詞上，可以看出兩次的表述有了變化,，從“支持鼓勵”變?yōu)椤爸笇?dǎo)”,。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這就意味著政策改革進(jìn)入到實操層面,，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑,，需要央行來定調(diào)。

“所以下半年調(diào)整存量房貸是房地產(chǎn)領(lǐng)域非常重大的一件事,。從金融風(fēng)險角度看,，有助于減少房貸違約的風(fēng)險。對購房者來說,，每個月還月供可以減少,，真正實現(xiàn)減負(fù)?！眹?yán)躍進(jìn)稱,。

招聯(lián)首席研究員董希淼也表示，和上一次的表態(tài)相比，這次央行提出的要求更加明確,，回應(yīng)了市場呼聲,，傳遞出更加積極的信號。預(yù)計央行將出臺指導(dǎo)意見,，或者通過市場利率定價自律機制,，引導(dǎo)商業(yè)銀行下調(diào)利率偏高的部分存量房貸利率。

至于推進(jìn)存量房貸調(diào)整的基本原則,，央行強調(diào)了“依法”和“有序”,。董希淼認(rèn)為，“依法”即存量房貸合同由銀行與借款人簽訂,，利率條款變更也應(yīng)在指導(dǎo)意見之下,，由借貸雙方依法協(xié)商一致；“有序”即存量房貸利率調(diào)整不會“一刀切”,，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據(jù)利率高低分別確定不同的下調(diào)幅度,，也可以是階段性下調(diào),。

銀行落地情況如何？

“現(xiàn)在各個銀行內(nèi)部還一直在研究政策,，協(xié)商期限,、調(diào)整幅度、是否允許跨行‘轉(zhuǎn)按揭’等都是需要討論的問題,。對外我們只能表示會積極跟進(jìn),，但還沒有具體方案?！蹦硣秀y行工作人員對中新財經(jīng)記者表示,，近來每天都會接到客戶的電話和微信“轟炸”，但確實還沒有接到具體的通知,。

他提到,，雖然過去有過存量房貸利率“打折”的先例，但這畢竟是一個涉及家庭,、法律,、盈利、風(fēng)險等多方面的復(fù)雜問題,。尤其是面對新的客戶體量,、按揭貸款定價機制變化，和細(xì)化至“因城施策”甚至“一城一策”“一區(qū)一策”的政策環(huán)境,。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,，如推行上述調(diào)整，需要監(jiān)管部門進(jìn)一步落地相關(guān)細(xì)則指引,。

資料圖：商品住宅高樓 中新社記者 陳超 攝

央行7月28日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2023年二季度末,，個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%,，增速比上年末低1.9個百分點,。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，個人住房貸款余額連續(xù)兩個季度減少是十分罕見的,，這也意味著房貸進(jìn)入了存量時代,。

爭搶存量時代優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的競爭下，銀行之間,、銀行和客戶間的“博弈”已鋪展開,。對于購房者而言，目前只能選擇以提前還貸來應(yīng)對較大的利差,。

“新購住房貸款利率的持續(xù)下調(diào),，但與之形成對比的是2022年以來，5年期以上LPR僅下調(diào)了45個基點,，也就是說存量房貸利率隨LPR下調(diào)點數(shù)遠(yuǎn)小于新購房貸利率,，因此造成存量房貸利率偏高，疊加去年理財收益下降,，居民提前還款現(xiàn)象明顯,。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶解釋稱,。

從個別銀行的行動來看,，此前有消息稱興業(yè)銀行廣州分行已率先試水，針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券,。但后被證實只是該分行在部分支行開展的一項創(chuàng)新試點,，只針對少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶，并未在當(dāng)?shù)卮罅客茝V,，且早在央行發(fā)聲前即已開始試推該項優(yōu)惠,。

如何兼顧多方利益？

事實上,，夾在調(diào)整存量房貸利率和提前還貸現(xiàn)象間的商業(yè)銀行,，也面臨兩難處境：一是目前存量房貸規(guī)模較大，且是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，調(diào)整利率勢必會利潤空間壓縮,；二是不下調(diào)利率，就會面臨提前還款和客戶流失的問題,。

更大的客戶體量也為實際推進(jìn)帶來了更大考驗,。中泰證券復(fù)盤2008-2009年的存量利率調(diào)整情況發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)個人住房貸款余額由2008年末的3萬億上漲至2023年3月末的38.9萬億，存量規(guī)模是當(dāng)年的13倍,。

“預(yù)計存量房貸利率下調(diào)比例不會很大,。鑒于目前的按揭貸款體量和規(guī)則與2008年有較大差異，預(yù)計針對不同地區(qū),、不同信用主體的政策也將不同,，相較當(dāng)年要更加復(fù)雜和個性化?！敝刑┳C券認(rèn)為,。

董希淼進(jìn)一步指出，考慮到存量房貸利率調(diào)整可能影響銀行息差穩(wěn)定,，進(jìn)而影響銀行向?qū)嶓w經(jīng)濟減費讓利的持續(xù)性,，人民銀行可通過結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，對影響較大的銀行給予階段性支持,。

申萬宏源也表示,，居民存量房貸的利率下調(diào)將開始啟動，而考慮銀行和居民之間的博弈,，調(diào)整的時間會拉長,，而非“一蹴而就”。但隨存量房貸利率調(diào)整,，商業(yè)銀行的凈息差修復(fù)仍需有賴于負(fù)債端成本的下降，降準(zhǔn)仍是較優(yōu)選擇,，本次會議央行也傳達(dá)出這一信號,。

來源：中國新聞網(wǎng)

編輯：陳娥

審核：劉寧芬 林珺