新華每日電訊

近日，有媒體報道,，一些地方的售樓處安裝人臉識別系統(tǒng),，以此辨別自然到訪客戶與來自二手房中介等渠道的客戶,，引發(fā)人們的普遍關(guān)注與擔(dān)憂。有律師表示,，這種行為不僅侵犯消費者的個人隱私,，還存在價格歧視。

新華每日電訊記者實地探訪北京豐臺,、大興等多家售樓處,，發(fā)現(xiàn)均安裝多個攝像頭。經(jīng)內(nèi)部人士證實,，售樓處攝像頭確實在對看房者進行人臉識別,。

本期議事廳邀請房地產(chǎn)行業(yè)資深人士與相關(guān)領(lǐng)域律師,，對此現(xiàn)象展開探討。

策劃主持

完顏文豪

李坤晟

訪談嘉賓

北京安理律師事務(wù)所高級合伙人 王新銳

中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉

房地產(chǎn)公司區(qū)域營銷總監(jiān) 吳文聰

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 李思明

售樓處為何要做人臉識別,？

“在我們見面之前,，你先別一個人進售樓處”

張大偉：在我印象中，2011年前后,，業(yè)界出現(xiàn)了新樓盤通過二手房中介渠道銷售的現(xiàn)象,。當(dāng)時海南的海景房為吸引外省客戶，開發(fā)商摸索出通過其他城市的房產(chǎn)中介帶客,，成交后付給中介一定傭金的銷售模式,。后來，這種模式逐漸流行開來,。

這幾年,，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，一些地方樓市降溫,，部分樓盤銷售困難,。開發(fā)商為盡快回款，對中介渠道的依賴度越來越高,。

據(jù)我粗略觀察,，目前除了少數(shù)銷售火爆的樓盤不需跟中介渠道合作，絕大部分城市的新開樓盤,，通過房產(chǎn)中介渠道帶客占比已超過40%,，個別樓盤甚至高達百分之七八十。

李思明：目前北京新增購房需求,，逐漸以改善型為主,，二手房中介公司手握海量換房者信息。北京有的新樓盤八成客戶來源于中介渠道帶客,，銷售占比很高,。比起坐在售樓處等購房者上門的置業(yè)顧問，我們熟悉客戶的資金實力和個性需求,，能在他們看房之前進行精準(zhǔn)推介,。

主持人：本報記者實地走訪售樓處時，房產(chǎn)中介特別提醒：“你也應(yīng)該看到新聞上說,，售樓處安裝了攝像頭,。在我們見面之前，你先別一個人進去,，一定等我過來,。萬一被拍到了，就不是我的客戶了,。”

張大偉：目前行業(yè)的現(xiàn)狀是,，由中介渠道的經(jīng)紀(jì)人帶客看房,，若最終能成交，開發(fā)商付給中介渠道的傭金,，大致是購房款的3%-5%。而售樓處的銷售人員每談成一筆生意,，提成只占房款的3‰-5‰,。

比如，一套1000萬元的房產(chǎn),，中介經(jīng)紀(jì)人帶客看房最終成交,，可收取30萬元至50萬元的傭金。但如果是購房者看到廣告,，自己到售樓處,，銷售人員談成這一單，提成只有三五萬元,。

吳文聰：因為售樓處銷售人員賺的提成,，遠低于中介經(jīng)紀(jì)人的傭金，所以銷售人員就有動力與中介經(jīng)紀(jì)人勾連,，讓客戶盡量通過中介渠道看房,，但這樣就不可避免會增加企業(yè)運營成本。

以前,，開發(fā)商企業(yè)能做的,，只是登記看房者的電話號碼，但勾連作弊太容易了,，企業(yè)防不勝防,。

近一兩年，行業(yè)內(nèi)對客戶進行人臉識別,，是不得已而為之,，肯定不是為了刻意獲取購房者的生物信息。照理說,，除了識別是誰帶的客戶,，開發(fā)商獲取客戶生物信息一點兒用也沒有。

李思明：站在中介經(jīng)紀(jì)人的角度,，安裝人臉識別也是一種保護,。

有時候，開發(fā)商會與多家中介渠道合作,。我?guī)Э蛻艨捶?，跟售樓處談價格，折騰好幾趟,，最后另一家中介給點好處,，客戶就去他那邊了,。如果不對客戶首次看房的路徑進行甄別，市場就亂了,。

行業(yè)內(nèi)也有規(guī)矩,，如果客戶一直沒有敲定合同。一段時間后,，這名客戶可算作一名新客戶,，重新劃定帶看者。

主持人：近日,，網(wǎng)上流傳消費者戴頭盔看房的視頻,。有評論稱，這反映出購房者在看房比價時的無奈,。

吳文聰：戴頭盔看房恐怕有表演成分,。管理規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)，不管是哪個渠道來的客戶,，都會一視同仁,，折扣公開透明，必須全部給客戶,。

李思明：我工作這些年里,，還沒見過戴頭盔看房的，網(wǎng)上流傳的那段視頻,，是不是一種炒作,？像我所在的大型二手房中介公司，不允許把傭金分給購房者,。不排除中介經(jīng)紀(jì)人私人花錢買點禮物送給購房者,，但這樣的錢不會從公司走賬。

不拿數(shù)據(jù)牟利就不違法,？

人臉識別需要以正當(dāng)性為前提,，而出于傭金結(jié)算進行人臉識別，根本不足以構(gòu)成正當(dāng)性

吳文聰：像貝殼這樣的大平臺,，利用互聯(lián)網(wǎng),，幾乎整合了全部中介門店，同開發(fā)商談判時非常強勢,。

假設(shè)某個區(qū)域新開四個樓盤,，三家跟中介渠道合作，一家不合作,。那么,，中介經(jīng)紀(jì)人在向客戶推薦項目時，如果不負責(zé)任地貶低不愿合作的這家企業(yè),，就會讓對方特別被動,。

如果幾個樓盤全部和中介渠道合作,，這家給3個返點，那家給4個返點,，中介經(jīng)紀(jì)人就傾向于推薦返點高的項目,，這是商業(yè)逐利的本性。現(xiàn)在有的樓盤,，只要中介帶人過來,，不管是否成交，就先給200元購物卡,。

中介渠道像一副枷鎖，如果不用,，銷售成績上不去,，用了就等于飲鴆止渴，進入惡性循環(huán)?，F(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商毛利率都不到10個點,，但近兩年北京和珠海都出現(xiàn)過傭金10個點的項目。

我所在的公司,，去年通過中介渠道銷售還不多,，但今年實在沒辦法，基本所有項目都得跟他們合作,?？梢坏┖献骶捅仨殞蛻暨M行甄別，否則營銷費用會超支,。

人臉識別是沒有辦法的辦法,。開發(fā)商沒有拿數(shù)據(jù)干違法的事，沒有牟利行為,，不能就此說是侵犯客戶的權(quán)利,。畢竟，售樓現(xiàn)場總是要裝監(jiān)控的,，就像物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)安裝攝像頭一樣,。不要拿惡意揣測企業(yè)，我們也希望市場更加規(guī)范公平,。

王新銳：人臉識別一般用在公共安全領(lǐng)域,，或?qū)€人影響相對較低的領(lǐng)域。有的情況還要經(jīng)過論證,，看有沒有足夠的正當(dāng)性,。售樓處出于傭金結(jié)算這種商業(yè)目的進行人臉識別，而且把客戶生物識別信息,，跟個人身份信息關(guān)聯(lián)起來,，根本不足以構(gòu)成正當(dāng)性,。

主持人：記者在走訪幾個售樓處時，一進大廳就能看到攝像頭,，有的還不止一個,。有的工作人員承認了系統(tǒng)的存在，但辯稱售樓處沒有隱瞞客戶,，認為購房者看到攝像頭,，就等于知道自己被抓拍了。

王新銳：先有正當(dāng)性這個前提,，才能說有沒有盡到告知的義務(wù),，以及告知到什么程度。像售樓處這種場合,，大家的注意力沒那么集中,，看到攝像頭就構(gòu)成告知這種說法，邏輯上說不通,。售樓處采集人臉信息過程中,，其實采集了很多并不一定是最終買房人的信息。有的人僅僅來看一看樓盤,，連后續(xù)的合同關(guān)系都沒有,，就被采集了信息，這就涉及違法問題了,。

行業(yè)潛規(guī)則為何引發(fā)社會焦慮,？

售樓處人臉識別侵犯個人隱私不存在爭議，但背后還涉及價格歧視問題

主持人：據(jù)媒體報道,，提供人臉識別系統(tǒng)服務(wù)的公司稱,，售樓處的人臉信息、手機號碼會永久保存,，但房企內(nèi)部一般只對指定的管理層開放數(shù)據(jù)查看權(quán)限,。

王新銳：購房這種場景的人臉識別，核心目的是為了清算傭金,，所以強調(diào)要把這個人識別出來,，同時把信息保存下來。從這個角度講,，房地產(chǎn)公司把個人生物識別信息,，其實是跟身份信息直接掛鉤。此外,，在數(shù)據(jù)保存安全方面,，開發(fā)商做到什么程度很令人懷疑。這些數(shù)據(jù)一旦被黑客獲取，后果不堪設(shè)想,。

售樓處的人臉識別,，之所以讓大家感到焦慮，是因為近年來隨著技術(shù)進步,，在移動互聯(lián)網(wǎng)端,，人臉信息越來越重要，本身也是一個入口或賬戶,。

相比其他部位,，面部天天暴露在外，更應(yīng)該加以保護,，不能任意采集?，F(xiàn)在有很多深度偽造的技術(shù)，比如視頻換臉,，讓人難辨真假,。這種情況下，人臉信息一旦被泄露,，有可能會被不法分子利用，給當(dāng)事人造成財產(chǎn)損失,。

張大偉：售樓處人臉識別侵犯個人隱私,，這方面不存在爭議，但大部分去售樓處的購房者,，最關(guān)注的還不是這個問題,。他們擔(dān)憂的是有沒有選擇權(quán)，背后涉及價格歧視,。

像媒體報道中提到的,，有的中介經(jīng)紀(jì)人向購房者私下返點優(yōu)惠，導(dǎo)致僅僅因為首次看房的路徑不同,，購房者實際支付的房款差距巨大,。

應(yīng)該進一步規(guī)范中介傭金的使用，不允許返還給購房者,。但實際上,，返還方式有很多種，過程又不太透明,，確實很難監(jiān)管,。

這種亂象還可能誤導(dǎo)政府調(diào)控。傭金返還之后,，政府掌握的房價,，就不是真實的價格了。（應(yīng)受訪者要求,，吳文聰,、李思明為化名）