經(jīng)濟(jì)參考報

今年年初以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控趨于常態(tài)化,，融資窗口收緊,、房貸制度改革等調(diào)控手段相繼推出，加之近期“金九銀十”樓市反響平淡,，業(yè)內(nèi)預(yù)計,，四季度市場規(guī)模調(diào)整幅度將在供需拉鋸狀態(tài)下略有擴(kuò)大，房價漲幅也有望進(jìn)一步回落,。

　樓市“金九銀十”褪色

2019年三季度,，房地產(chǎn)供給側(cè)改革取得關(guān)鍵性進(jìn)展。期內(nèi),，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市在法律層面及稅收機(jī)制層面得到確認(rèn),、國有建設(shè)用地二級市場配置通道進(jìn)一步打開。與此同時,，房地產(chǎn)市場整體的政策基調(diào)體現(xiàn)為：不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,，著力防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

在此影響下,，三季度重點城市商品住宅成交規(guī)模同比有所調(diào)整,，價格環(huán)比漲幅穩(wěn)定在低位區(qū)間；土地市場推地節(jié)奏放緩帶動成交規(guī)模有所回落,，宅地成交樓面均價環(huán)比下跌,，土地流拍率回升，平均溢價率走低,，土地競拍熱度明顯減弱,。

事實上，今年以來各季度重點城市新房成交面積同比均有所回落,，尤其是樓市“金九”成色明顯不足,。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交規(guī)模降至2015年同期水平,。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出,，三季度以來，政策環(huán)境趨嚴(yán),，購房者觀望情緒濃厚,，疊加今年3、4月一二線市場銷售端的回暖導(dǎo)致需求后續(xù)釋放動力不足,，市場調(diào)整壓力有所加大,，三季度50個代表城市商品住宅月均成交規(guī)模同比下降1.8%,，降幅較二季度小幅擴(kuò)大，8-9月重點城市成交規(guī)模同環(huán)比均下降,。

具體從不同級別城市來看,，今年三季度，一線,、三線代表城市成交規(guī)模同比均下降,。2019年1-9月一線城市商品住宅月均成交面積為57萬平方米，三季度以來市場有所調(diào)整,，月均成交面積為58萬平方米,，同比下降8.1%。二線代表城市三季度月均成交面積約89萬平方米,，同比增長0.3%,，整體成交規(guī)模趨于穩(wěn)定。三線代表城市三季度月均成交面積在33萬平方米左右,，同比下降約6%。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，今年3-4月市場呈現(xiàn)短暫回升,，一二線市場前期壓抑的需求明顯釋放，5月以來需求入市節(jié)奏放緩,，加之進(jìn)入三季度以來,，監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場金融領(lǐng)域密集發(fā)聲，對購房者和企業(yè)信貸監(jiān)管均強(qiáng)化,，市場調(diào)整壓力有所加大,，三季度重點城市商品住宅成交面積同比下降，且降幅較二季度有所擴(kuò)大,。

結(jié)合十月份以來近兩周住宅市場的成交行情,，有業(yè)內(nèi)分析人士表示，9月份的數(shù)據(jù)已表明,，主要城市的新房與二手房成交量出現(xiàn)下降,。調(diào)控政策的嚴(yán)格管控下，“金九銀十”不再是地產(chǎn)營銷的“靈丹妙藥”,。

　金融監(jiān)管政策仍將從嚴(yán)從穩(wěn)

近日,，包括南京六合區(qū)、天津,、三亞以及北京燕郊等地均傳出房產(chǎn)限購放松的消息,。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,，這進(jìn)一步說明當(dāng)前一些城市尤其是郊區(qū)市場限購政策松綁的導(dǎo)向,，也是因城施策的重要體現(xiàn),。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，南京此次放松尤其有積極的信號意義,。第一,，第四季度需要積極降價促銷，尤其是去庫存的壓力開始增大,，房企需要在這個時候積極進(jìn)行項目銷售,，各地略有松綁也有助于實現(xiàn)成交量的活躍。第二,，放松也是需要有條件的,，當(dāng)前放松是要針對特定群體和特定區(qū)域進(jìn)行，這也有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場的交易活躍,，同時也防范房價過快上漲,。第三，不排除后續(xù)各地若是出現(xiàn)庫存壓力和銷售壓力,，也會有適當(dāng)松綁的可能,。

今年以來，各城市房地產(chǎn)市場波動頻繁,、分化加劇,，一城一行情、一月一行情,，尤其是當(dāng)前樓市,、地市成交明顯下滑，部分城市庫存風(fēng)險再次浮出水面,，且有加劇趨勢,；部分城市市場依然高歌猛進(jìn)、部分項目仍能開盤日光,，供不應(yīng)求矛盾依然突出,。

“在這樣的市場背景下，預(yù)計四季度各城市仍將延續(xù)有收有放的精細(xì)化調(diào)控,，并強(qiáng)化執(zhí)行,。”克而瑞地產(chǎn)研究中心一位分析人士指出，當(dāng)前“因城施策”正在不斷強(qiáng)化,。

綜合來看,，熱點城市調(diào)控政策往往選擇進(jìn)一步升級，例如：蘇州再度升級調(diào)控,，非戶籍家庭在蘇州市區(qū),、昆山、太倉購買首套房，3年內(nèi)需連續(xù)繳納2年及以上社保,，新房,、二手房限售區(qū)域皆擴(kuò)容至蘇州市區(qū)范圍。因近期房價大幅上漲,，大連,、洛陽同樣出臺了收緊性質(zhì)的“限價令”。

不過,，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)信貸政策將適度收緊,，且恐將執(zhí)行窗口指導(dǎo)。2019年三季度以來,，房地產(chǎn)行業(yè)金融管控明顯收緊,。上述克而瑞分析人士表示，“一方面,，房企融資收緊常態(tài)化,，且有愈演愈烈之勢。銀行,、信托,、海外債等多種融資工具全面收緊，嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場,；另一方面,，居民房貸業(yè)務(wù)大幅縮量，短期房貸利率大概率將繼續(xù)向上調(diào)整,。當(dāng)然，不同城市將呈現(xiàn)差異化的住房信貸政策,，那些房價上漲壓力大的熱點城市,，房貸利率上浮比例理應(yīng)更高。”

展望2019年四季度,，中指院方面也認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)管理政策仍將立足“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”進(jìn)行構(gòu)建。其中,，今年以來調(diào)控過程中的金融政策將貫穿始終,，并且在四季度仍然會繼續(xù)堅持，金融監(jiān)管政策基調(diào)仍從嚴(yán)從穩(wěn)并逐步由中央下沉到地方,。

房價漲幅或?qū)⑦M(jìn)一步回落

中指院方面分析認(rèn)為,，近期多種貨幣政策工具持續(xù)發(fā)力，在保持流動性合理充裕的同時進(jìn)一步打通貨幣傳導(dǎo)機(jī)制,。對房地產(chǎn)市場而言,，監(jiān)管層針對房地產(chǎn)市場金融領(lǐng)域多次發(fā)聲，在推進(jìn)寬信用政策之時,，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,，企業(yè)內(nèi)外融資渠道均收緊,，房企資金面壓力明顯加大。

基于此,，在行業(yè)金融監(jiān)管強(qiáng)化,、融資渠道收窄、銷售回款支撐度不足等背景下,，四季度房企資金壓力將進(jìn)一步凸顯,，進(jìn)而影響房企投資開工積極性，預(yù)計全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額及新開工面積增速將延續(xù)放緩趨勢,。

從價格端來看,，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，今年以來百城住宅價格整體表現(xiàn)平穩(wěn),，各季度累計漲幅較去年同期均有所收窄,。中指院方面分析預(yù)測，“但考慮到近期房企的積極營銷勢頭,，四季度房價漲幅或?qū)⑦M(jìn)一步回落,。”

具體而言，今年以來受高價地項目集中入市等推動的結(jié)構(gòu)性因素影響,，商品房銷售價格仍保持較快上漲,。進(jìn)入四季度，全年業(yè)績壓力及資金面壓力的提升將進(jìn)一步加大房企促銷力度以加快銷售回籠資金,，價格漲幅有望繼續(xù)回落,；而三四線代表城市由于前期需求存在透支后期增長乏力，市場將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢,，同時一二線城市市場規(guī)模隨著市場環(huán)境的收緊及需求釋放放緩也將面臨一定調(diào)整壓力,，四季度整體市場承壓。

從企業(yè)層面來看,，業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，四季度在“房住不炒”政策定位下，房企規(guī)模增速將趨向于穩(wěn)健提升,。尤其是面對著融資端調(diào)控收緊,，房企短期債務(wù)壓力加大，房企將更加依賴銷售回款來補(bǔ)充資金鏈,，未來需要加速銷售推貨,，以促進(jìn)現(xiàn)金回籠。

“我們預(yù)計,，盡管目前金九銀十較歷年有所遜色,，但是四季度房企整體的供應(yīng)量將增加，營銷力度也將加強(qiáng)。”上述克而瑞分析人士表示,，“在銷售承壓,、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極加大營銷力度,。更多持貨觀望的房企將選擇以價換量,，通過降價促銷搶收業(yè)績、加速項目去化,。”（記者 高偉 北京報道）