經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

　　海南全域限購(gòu)政策綜合效應(yīng)顯現(xiàn)

　　迎來(lái)改變“一房獨(dú)大”和實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型窗口期

從推出全域限購(gòu)政策起,，海南房地產(chǎn)調(diào)控便成為各方高度關(guān)注的焦點(diǎn),?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近期實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn),，海南房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施全域限購(gòu)政策一年多來(lái),，對(duì)樓市降溫效果明顯,，搶購(gòu)場(chǎng)面得到遏制,，市場(chǎng)維持總體穩(wěn)中有漲態(tài)勢(shì),。

與此同時(shí),，全域限購(gòu)對(duì)海南固定資產(chǎn)投資、經(jīng)濟(jì)增速等方面的影響正在顯現(xiàn),。海南迎來(lái)改變“一房獨(dú)大”和實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的窗口期,，但多個(gè)市縣依然面臨產(chǎn)業(yè)支撐乏力的困境，其他產(chǎn)業(yè)未能及時(shí)填補(bǔ)房地產(chǎn)調(diào)控造成的“空缺”,，海南實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型仍需時(shí)日,。

　　市場(chǎng)過(guò)熱勢(shì)頭被遏制 分化明顯

經(jīng)過(guò)一年多的全域限購(gòu)政策，海南樓市發(fā)展過(guò)熱過(guò)快的勢(shì)頭遭到抑制,，但市場(chǎng)分化較為明顯,。

作為“長(zhǎng)影環(huán)球100”的重要配套項(xiàng)目，位于?？谖骱０兜哪硺潜P銷售中心門前一度幾無(wú)購(gòu)房者光顧,。這處當(dāng)年搶在全域限購(gòu)政策前開(kāi)盤的項(xiàng)目，曾經(jīng)門庭若市,。但受限購(gòu)政策影響,，共計(jì)十多棟樓如今僅銷售掉四棟，此前單價(jià)一降再降,，但銷售進(jìn)度依然遲緩,。直到近期，該項(xiàng)目推出優(yōu)惠活動(dòng),，均價(jià)降到了12000元左右,，才重拾銷售熱度。

距離10公里以外的某樓盤項(xiàng)目卻出現(xiàn)火爆景象。首推的幾棟樓均價(jià)每平方米17300元,，如果選擇2000多元的“裝修包”和20多萬(wàn)一個(gè)停車位,，算下來(lái)單價(jià)已經(jīng)不低，但在開(kāi)盤前,，認(rèn)購(gòu)人數(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)際可購(gòu)房人數(shù),。

“海口房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)分化趨勢(shì),，商品住宅類銷售受市場(chǎng)追捧,，個(gè)別樓盤開(kāi)盤即售罄；純商業(yè)特別是辦公樓銷售遇冷,，銷售不理想,；住宅庫(kù)存可供應(yīng)量大幅下降，下一步需要保障商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量平穩(wěn),，并確保價(jià)格穩(wěn)定,。”海口市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者如是說(shuō)道,。

?？谑凶〗ň值臄?shù)據(jù)表明，全域限購(gòu)政策調(diào)控效果取得一定效果,。2018年1-12月,，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。2019年1月1日至3月底?？谑袖N售商品房71.87萬(wàn)平方米,，同比下降75.55%，商品房均價(jià)14837元/平方米,，同比下降2.35%,。

海南全省房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)進(jìn)一步分化。記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn),，目前全省房地產(chǎn)市場(chǎng),，海口熱度最高,，三亞次之,，其他市縣基本上已難覓一年多前的火爆景象。

據(jù)統(tǒng)計(jì),，2018年4月23日至2019年4月底,，三亞市實(shí)際銷售商品房3256套，銷售面積僅32.46萬(wàn)平方米,，而在限購(gòu)政策出臺(tái)前,，三亞市商品房年均銷售約200萬(wàn)平方米,。

冷清的情況,，在海島西線更加明顯,，從北部的澄邁、臨高,、儋州等市縣,，到南部的昌江、東方和樂(lè)東等市縣,，均無(wú)法找到一年前的搶購(gòu)場(chǎng)景,。“現(xiàn)在一個(gè)月能賣出2位數(shù)的套數(shù)，都覺(jué)得挺好的了,。”西線某市縣一房管部門負(fù)責(zé)人表示,。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年海南全省商品房銷售面積1432.25萬(wàn)平方米,，同比下降37.5%,，連續(xù)11個(gè)月下降，且降幅基本保持在30%左右,；全省商品房銷售金額2083.29億元,，同比下降23.2%。今年上半年,，全省房屋銷售面積394.43萬(wàn)平方米,，同比下降57.1%；房屋銷售額620.39億元,，同比下降54.9%,。

　　全域限購(gòu)綜合效應(yīng)顯現(xiàn)

“全域限購(gòu)政策的出臺(tái)，既有‘房住不炒’的大背景,，但更多是避免海南再次陷入‘利好只是利好房地產(chǎn)’的困局,。”海南省政府一位部門負(fù)責(zé)人表示，從各方的反映及數(shù)據(jù)來(lái)看,，在遏制房地產(chǎn)過(guò)熱過(guò)快發(fā)展方面,，全域限購(gòu)發(fā)揮了重要作用，但其帶來(lái)的其他綜合效應(yīng)也緊隨而至,。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng),。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1715.04億元,，同比下降16.5%,，投資從6月起轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，連續(xù)7個(gè)月下降,。今年上半年,，全省固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比下降23%，降幅比一季度收窄9.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降31.4%,。

稅收下降明顯。去年房地產(chǎn)業(yè)增值稅連續(xù)數(shù)月下降,，1-12月累計(jì)下降16.8%,。今年1-4月份，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入148.4億元,，同比下降23.2%,，減收44.9億元，房地產(chǎn)業(yè)稅收占全部稅收比重由2018年的42.7%下降到32.4%,。其中保亭縣,、樂(lè)東縣下降幅度近四成，五指山市近三成,。隨著調(diào)控政策和減稅降費(fèi)效應(yīng)的逐步顯現(xiàn),，海南省房地產(chǎn)業(yè)稅收可能進(jìn)一步下降。

受全域限購(gòu)政策影響,，海南陵水縣在建的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度放緩或停工,，庫(kù)存積壓較多，銷售基本停滯,，矛盾糾紛凸顯,，存在資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)走低,。調(diào)控政策出臺(tái)后,，房企在開(kāi)發(fā)商品住宅受阻，對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期走低,，部分房企甚至萌發(fā)投資重心撤出海南的想法,；對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員就業(yè)影響已初步顯現(xiàn)，部分中介機(jī)構(gòu)及銷售人員已轉(zhuǎn)戰(zhàn)至北部灣無(wú)限購(gòu)地區(qū)和云滇地區(qū),；受嚴(yán)格限購(gòu)新政影響,，出現(xiàn)較多退房退款情況，房企與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及個(gè)人出現(xiàn)傭金結(jié)算糾紛,。

受供求關(guān)系影響,，控價(jià)壓力持續(xù)增大。以?？跒槔?，一方面，受利好政策影響,，部分商品住宅項(xiàng)目房?jī)r(jià)備案已滿6個(gè)月,，醞釀借用到期重新備案時(shí)機(jī)調(diào)高備案價(jià)格,，商品住宅控價(jià)壓力逐步增大；另一方面,，?？谑猩唐纷》繉?shí)際庫(kù)存面積不足300萬(wàn)平方米，去化周期約6個(gè)月,，且短期內(nèi)供給增加有限,，控價(jià)任務(wù)非常繁重,。同時(shí),，海口市正處于“兩個(gè)暫停”轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)渡期,，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi),，仍將面臨產(chǎn)業(yè)調(diào)整導(dǎo)致供給不足、住宅庫(kù)存偏低和常住人口持續(xù)增長(zhǎng),、“新市民”實(shí)現(xiàn)住房愿望等供需矛盾,，存在階段性控價(jià)壓力。

購(gòu)房糾紛頻出,。去年以來(lái),，某樓盤項(xiàng)目100多位業(yè)主多次在項(xiàng)目售樓處、辦公室等場(chǎng)所聚集,，要求房企解除合同退房,，多個(gè)在售商品房項(xiàng)目也陸續(xù)反映此類情況，認(rèn)為房?jī)r(jià)管控下調(diào)導(dǎo)致其購(gòu)房受到損失,，引發(fā)購(gòu)房糾紛,。

　　房地產(chǎn)“空缺”未能及時(shí)填補(bǔ)

海南一直在努力擺脫經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的絕對(duì)依賴，過(guò)去拉動(dòng)海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投資,、出口,、消費(fèi)“三駕馬車”中，投資貢獻(xiàn)最大的是房地產(chǎn),。

但其他產(chǎn)業(yè)尚未補(bǔ)上全域限購(gòu)后房地產(chǎn)業(yè)的空缺,。比如海南省陵水縣，近年房地產(chǎn)業(yè)及其衍生產(chǎn)業(yè)稅收占縣總稅收九成左右,，房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”局面在短時(shí)間難以扭轉(zhuǎn),。全域限購(gòu)前后，陵水主推文化旅游服務(wù)業(yè),、熱帶高效農(nóng)業(yè),、互聯(lián)網(wǎng)信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)和海洋產(chǎn)業(yè)等五大產(chǎn)業(yè),，以此補(bǔ)充房地產(chǎn)投資下滑短板,。即便如此,，目前很多主推項(xiàng)目依然沒(méi)有實(shí)現(xiàn)落地，部分還停留在文件層面,。

“很多產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的政策,，還停留在文件上。”海南東部一市縣部門負(fù)責(zé)人顯得有些無(wú)奈,。

三亞市的房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也尚未達(dá)預(yù)期,。三亞市住建局副局長(zhǎng)劉清偉表示，全域限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái),，倒逼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),，一些企業(yè)正在研究將存量住宅用地自持用于開(kāi)發(fā)租賃住房，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)相結(jié)合,，開(kāi)發(fā)民宿,、共享農(nóng)莊，但這些項(xiàng)目仍處于可行性研究和開(kāi)發(fā)初期,。

瓊海市發(fā)改委副主任李有豐對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,，房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)融合度依然較低。“房地產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)和帶動(dòng)高新技術(shù),、金融,、會(huì)展等其他十一個(gè)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的作用沒(méi)有得到充分發(fā)揮，造成房地產(chǎn)業(yè)缺乏長(zhǎng)期的穩(wěn)定支撐,。”李有豐說(shuō),。

“房地產(chǎn)調(diào)控留下的缺口必須有新的產(chǎn)業(yè)來(lái)填補(bǔ)，內(nèi)容就是旅游業(yè),、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè),。”海南省住建廳總工程師林詩(shī)輝說(shuō)。

“海南現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度很明確,，就是‘房住不炒’,，這些調(diào)控，既包含了房地產(chǎn)業(yè)跟其他產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化調(diào)整,，以此降低房地產(chǎn)占比,，也包括了房地產(chǎn)行業(yè)自身內(nèi)部的優(yōu)化調(diào)整。”海南省一位職能部門負(fù)責(zé)人表示,。

“未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策怎么走,，大方向不會(huì)變，唯一留下的空間就是盡可能向‘引進(jìn)人才’這塊傾斜,，而這也符合海南當(dāng)下的發(fā)展大局,。”該負(fù)責(zé)人表示。

林詩(shī)輝表示,，今年年初,，住建部門對(duì)全省房地產(chǎn)形勢(shì)進(jìn)行了研究分析,，決定在保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控,。嚴(yán)格控制商品住房增量,，積極消化商品住房存量，將公租房等保障性住房,、棚改安置住房等改善性住房以及人才住房建設(shè)與存量商品住房消化有機(jī)結(jié)合,，實(shí)現(xiàn)供需平衡。

海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃表示,，海南省始終堅(jiān)持房子是用來(lái)住的,、不是用來(lái)炒的定位，決不當(dāng)“房地產(chǎn)加工廠”,，以壯士斷腕的決心調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),，降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴,，從服務(wù)于海南自貿(mào)區(qū),、自貿(mào)港建設(shè)大局出發(fā)謀劃和發(fā)展產(chǎn)業(yè)。接下來(lái)從海南作為自貿(mào)區(qū)（港）一個(gè)整體的角度出發(fā),，爭(zhēng)取國(guó)家同意海南從省級(jí)層面出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的指導(dǎo)意見(jiàn),，市縣制定具體實(shí)施方案，在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上,，待條件成熟時(shí),，以合適的方式實(shí)施。

海南現(xiàn)代管理研究院院長(zhǎng)王毅武指出,，海南房地產(chǎn)業(yè)健康,、穩(wěn)定、協(xié)調(diào),、可持續(xù)發(fā)展必然是從“一業(yè)獨(dú)大”向經(jīng)濟(jì)的重要組成部分轉(zhuǎn)型,，體現(xiàn)與實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的客觀結(jié)構(gòu)與適當(dāng)比例。