人民網(wǎng)-國際金融報(bào)

地產(chǎn)圈的精彩,，除了調(diào)控模式不停轉(zhuǎn)變外,，身處其中的房企不同時(shí)期祭出的不同打法也看點(diǎn)頗多,。

剛剛在業(yè)績會上坦言“最近土地市場偏熱,，風(fēng)險(xiǎn)挺大,，公司往后拿地會非常小心”的融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌，其話音剛落便馬力全開成了土拍市場上的奪地大戶,。與融創(chuàng)沖向一級市場形成鮮明對比的是世茂,，歷時(shí)幾年調(diào)整期，自年初業(yè)績會上少帥許世壇旗幟鮮明的表態(tài)后,，世茂便化身新一屆“并購?fù)?rdquo;,，欲重回十強(qiáng)寶座。

　　粵泰五天賣五資產(chǎn)

6月10日,，粵泰股份一連發(fā)布幾份公告,，宣布與隸屬世茂房地產(chǎn)的多家公司簽署5份合作開發(fā)協(xié)議，合作對價(jià)總計(jì)為63.97億元,。該合作對價(jià)的具體明細(xì)為：粵泰股份以24.99億元轉(zhuǎn)讓廣州嘉盛項(xiàng)目,、以27.8億元轉(zhuǎn)讓廣州天鵝灣二期項(xiàng)目、以7.58億元轉(zhuǎn)讓恒升天鵝灣80%股權(quán),、以8063萬元轉(zhuǎn)讓粵泰天鵝灣20%股權(quán),、以2.79億元轉(zhuǎn)讓中浩豐公司20%股權(quán)。

其實(shí),，自6月5日粵泰股份宣布以總計(jì)約8.4億元的交易對價(jià),，將旗下淮南公園天鵝灣項(xiàng)目80%股權(quán)和淮南洞山天鵝灣項(xiàng)目20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予世茂以來，便有業(yè)內(nèi)人士猜測,，雙方之間的交易恐怕不止于此,。

對于此次交易原因,，粵泰股份在公告中直言，“本次公司轉(zhuǎn)讓在建工程是為了緩解公司流動性緊張,，化解公司的逾期借款風(fēng)險(xiǎn),。”

實(shí)際上，自去年開始,，粵泰股份便出現(xiàn)嚴(yán)重的流動性風(fēng)險(xiǎn),。2018年，粵泰股份的營業(yè)收入為32.76億元,，同比減少41.52%,，歸屬母公司凈利潤2.9億元，同比減少75.17%,。而其同期短期非流動債務(wù)高達(dá)29.72億元,，短期借款為37.19億元，包括受限資金在內(nèi),，貨幣資金僅有3.91億元,，資金缺口達(dá)63億元。截至2018年底,，公司已逾期未償還的短期借款總額就有25.96億元,。

債務(wù)承壓，現(xiàn)金流緊張的粵泰股份只好選擇變賣資產(chǎn),，根據(jù)公告,，上述五宗交易轉(zhuǎn)讓完成后，至少能為粵泰股份帶來5.75億元凈利潤,。

　　世茂買不停

缺錢的粵泰股份和泰禾,、明發(fā)一樣，成為世茂又一次“買買買”的對象,。如果把時(shí)間軸拉長,，可以看到更多近期世茂在二級市場發(fā)起的進(jìn)攻。

3月下旬,，短短一周時(shí)間,，世茂已經(jīng)從泰禾手中購入了杭州蔣村、南昌茵夢湖,、漳州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3個(gè)項(xiàng)目的相應(yīng)股權(quán),，總交易對價(jià)為28.19億元。

這或許僅僅是個(gè)開始,，許世壇曾透露,，世茂和泰禾已經(jīng)達(dá)成了戰(zhàn)略合作。“現(xiàn)在只公布了兩個(gè)項(xiàng)目,，我不好多說其它,?？梢酝嘎兜氖牵覀冎g的合作不止這兩個(gè)項(xiàng)目,。”許世壇強(qiáng)調(diào),，這只是合作的一部分，“實(shí)際上我們合作的范圍要大很多”,。

這三筆在外界看來頗為“劃算”的買賣,，也為世茂今年征戰(zhàn)二級市場鋪墊了一個(gè)不錯(cuò)的開端。

4月27日,，泰禾集團(tuán)將臨安同人項(xiàng)目49%股權(quán)轉(zhuǎn)予世茂房地產(chǎn)控股有限公司控股子公司杭州傲潤企業(yè)管理有限公司,。

5月17日，泰禾集團(tuán)再度將旗下蘇州淀山湖項(xiàng)目公司20%股權(quán),、廣州增城項(xiàng)目公司51%股權(quán),、佛山泰禾院子項(xiàng)目公司30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂房地產(chǎn)，總交易對價(jià)約為39.72億元,。

在與泰禾多次收購的間隙,，世茂還以27.92億元的作價(jià)抽空拿下了明發(fā)集團(tuán)旗下東勝有限公司51%股權(quán)，該項(xiàng)目公司旗下?lián)碛杏?jì)容建筑面積188.8萬平方米,、位于安徽省馬鞍山市和縣烏江鎮(zhèn)四聯(lián)片區(qū)的項(xiàng)目地塊,，預(yù)計(jì)開發(fā)為住宅及商業(yè)物業(yè)。

　　重回前十,？

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前,，僅針對上述三家,，世茂的收購便花費(fèi)了170億元左右，意欲提速的世茂無疑在加碼其收并購端的力度,，按照既定計(jì)劃,，其今年將投入銷售的40%、回款的50%用來買地,。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示,，今年一季度，世茂新增的貨值中,，有接近85%是通過收并購獲得,，世茂也是今年以來在收并購領(lǐng)域發(fā)力最大的房企之一。

世茂的這一系列動作,，無疑是3月業(yè)績會許世壇表態(tài)后的踐行,。

彼時(shí)，作為泰禾最先浮出水面的接盤者,，許世壇透露,，泰禾只是其中的一個(gè)資產(chǎn)包,，世茂對前20強(qiáng)、前50強(qiáng),、前100強(qiáng)還有一些收購合作的項(xiàng)目,，不過還沒公開。加大二級市場投入力度主要是因?yàn)榻鼇砉_招拍掛的土地有點(diǎn)貴,，“有一些城市已經(jīng)比之前兩年的地王價(jià)還要高,，收購的話相對價(jià)格還可控”。此外,，因?yàn)榍叭晔前l(fā)債高峰期,，2019年和2020年，房企償債壓力較高,。

這也解釋了世茂的收購標(biāo)準(zhǔn),，即標(biāo)的公司資金情況多不樂觀，且手上持有較為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,。無論是資金鏈承壓的泰禾還是大量借款逾期,、部分銀行賬戶遭凍結(jié)的粵泰股份，它們手中的院子系產(chǎn)品和天鵝灣產(chǎn)品皆為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,。如此一來,，世茂既掌握了談判時(shí)交易作價(jià)的主動性，也保證了后期項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷售,、回籠資金,。

自從走出前兩年的調(diào)整期，手握充?，F(xiàn)金的許世壇就表現(xiàn)出對規(guī)模的渴望,，2018年，世茂持有現(xiàn)金496億元,，同比增長50%,，凈負(fù)債率僅為56.57%。業(yè)績會上,，當(dāng)被問及有沒有可能回歸前十時(shí),，許世壇表態(tài)，“去年是11名,，還能不能往上走,，我相信應(yīng)該能吧。”

世茂確實(shí)加速了腳步,，然而,，重回前十似乎并非易事。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,，今年1月-5月房企新增貨值排名中,，世茂以1381.4億元的土地貨值排在第5,，僅次于碧桂園、綠地,、融創(chuàng)和萬科,。

而銷售榜中，2018年,，以1761.5億元位居行業(yè)第11位的世茂,，距離前十看似只有一步之遙，卻實(shí)難邁進(jìn),。今年前5個(gè)月過去,，前十強(qiáng)房企依然保持著穩(wěn)定增速，沒有掉隊(duì)跡象,，與此同時(shí),，世茂身后的陽光城、旭輝等也在緊鑼密鼓地追趕,。

2019年第二季度開始,，世茂的追趕之路上又接連殺出了兩位“程咬金”：4月，金地?fù)屨剂说?1位,；5月,，招商蛇口排名上升9位，站在了距離十強(qiáng)最近的地方,。