近日,，安邦保險(xiǎn)集團(tuán)宣布將全面翻修紐約華爾道夫酒店兩至三年,。重新開業(yè)后,，部分酒店客房或?qū)⒏脑斐晒⒊鍪邸?/p>

斥資整修

2月28日，最后一批酒店住客將離開紐約華爾道夫酒店,，與此同時(shí),，這一地標(biāo)性酒店也將開啟一次大規(guī)模翻修。

酒店新聞發(fā)言人于上周二（2月28日）證實(shí),，曼哈頓標(biāo)志性的華爾道夫酒店于周二晚上開始關(guān)閉兩至三年進(jìn)行全面的裝修,，最后的退房時(shí)間為上周三上午11時(shí)30分。

在此之前,，據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道,，安邦保險(xiǎn)集團(tuán)計(jì)劃將華爾道夫酒店四分之三的客房改造為公寓。報(bào)道稱,，在華爾道夫重新開張時(shí),，這家酒店將有300—500間升級(jí)至豪華標(biāo)準(zhǔn)的客房，其余房間將作為公寓出售,。而這一筆改造費(fèi)用預(yù)計(jì)將超過10億美元,。

早在2015年，安邦集團(tuán)的董事長(zhǎng)吳小暉在哈佛大學(xué)的一次演講中就透露,，要將收購(gòu)的華爾道夫酒店的兩個(gè)塔樓改造成頂級(jí)住宅,，同時(shí)，買家僅僅有錢是不夠的,，必須持有金錢以外的“籌碼”才有資格購(gòu)買,。

作為紐約地標(biāo)性建筑，華爾道夫酒店占據(jù)了曼哈頓核心地段的整個(gè)街區(qū),，常年入住率為70%-90%,。

華爾道夫擁有1413間客房，曾是全球最高且最大的酒店,。1897年,，李鴻章訪美時(shí)住的是該酒店的舊址，宋美齡夫人也在這里住過,；后來成為美國(guó)總統(tǒng)的艾森豪威爾也常光顧該酒店,，他去世后其夫人選擇在此永久居住,。

2005年，聯(lián)合國(guó)成立60周年的時(shí)候,，32位國(guó)家元首下榻華爾道夫酒店,。這里一時(shí)被戲稱為“小聯(lián)合國(guó)”。

精明賬本

安邦收購(gòu)紐約華爾道夫至今已有兩年半,，當(dāng)時(shí)在兩國(guó)引起的轟動(dòng)仍歷歷在目,，但為何兩年后安邦會(huì)選擇將這家希爾頓集團(tuán)旗艦酒店整修為酒店+公寓？

如果將時(shí)間退回2014年10月6日,，當(dāng)時(shí)安邦保險(xiǎn)集團(tuán)剛剛宣布以19.5億美元收購(gòu)美國(guó)紐約華爾道夫酒店大樓,，這一交易創(chuàng)下美國(guó)酒店相關(guān)交易的最高金額紀(jì)錄，也是安邦首次海外投資,。

據(jù)分析,，安邦以19.5億美元的價(jià)格從希爾頓集團(tuán)買下整棟大樓相當(dāng)劃算。如果按照建筑面積計(jì)算,，包括酒店,、住宅公寓以及底商購(gòu)物中心，整筆交易面積在16.5萬平米左右,，每平方米的價(jià)格約為1.2萬美元,，約合7.3萬元人民幣。這一數(shù)字甚至低于目前北京核心地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格,。

安邦保險(xiǎn)集團(tuán)認(rèn)為,，“紐約華爾道夫酒店占據(jù)了紐約曼哈頓核心地段的整個(gè)街區(qū)，該地塊投資價(jià)值在紐約是無可比擬的”,。

但值得一提的是，華爾道夫共1413個(gè)客房,，安邦的收購(gòu)價(jià)等于是每個(gè)客房130多萬美元,，也就是10年每個(gè)客房每天356美元。

而Booking.com顯示,，該酒店最低房?jī)r(jià)近500美元,，如考慮到早餐、人工服務(wù)等成本,，再算上重新整修的巨額投資,，此利潤(rùn)率在酒店行業(yè)并不高。

因此,，純靠酒店業(yè)務(wù),，安邦若想收回該酒店并購(gòu)成本并不劃算，但華爾道夫位于寸土寸金的紐約曼哈頓公園大道49-50號(hào),，光買下一個(gè)面積類似的街區(qū),，價(jià)格就在20億美元左右,，這還未算上華爾道夫品牌效應(yīng)。

此外,，眼下曼哈頓中城的公寓均價(jià)500萬美元,，華爾道夫的貴賓樓（Waldorf Tower）現(xiàn)成就有100套公寓，個(gè)個(gè)屋頂高,、大理石浴室,、房間寬敞，收購(gòu)后經(jīng)過重新裝修這一華麗轉(zhuǎn)身,，預(yù)計(jì)安邦所有投資成本可在幾年內(nèi)全數(shù)收回,。

聯(lián)手共贏

那么，既然華爾道夫酒店是一個(gè)如此得天獨(dú)厚的資產(chǎn),，希爾頓集團(tuán)當(dāng)時(shí)為何要出售呢,？

最重要的原因是，希爾頓為了業(yè)務(wù)的拓展和合理的財(cái)務(wù)成本籌劃,，紐約華爾道夫酒店的固定資產(chǎn)折舊將提取近80年,。

根據(jù)美國(guó)國(guó)家稅務(wù)法第1031條，如果希爾頓酒店能夠?qū)⑵涑鍪鄣玫降馁Y金在180天內(nèi)進(jìn)行及時(shí)投資,，即可避免相關(guān)的交易所得稅,。因此，此次酒店出售行動(dòng)對(duì)希爾頓來說是一個(gè)非常符合市場(chǎng)規(guī)律的,、高明的投資戰(zhàn)略,。

希爾頓集團(tuán)將紐約華爾道夫酒店這樣的資產(chǎn)與安邦交易，希爾頓只負(fù)責(zé)酒店的經(jīng)營(yíng),，還可以繼續(xù)從酒店經(jīng)營(yíng)中獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益,。

與此同時(shí)，此次華爾道夫的改造于安邦而言,，也是極佳的投資標(biāo)的選擇,。

在塵埃落定之際，安邦高層認(rèn)為,，這是一次完美交易,，因?yàn)樗鼘?shí)現(xiàn)了共贏。

過去兩年,，中國(guó)政府允許保險(xiǎn)公司將部分資金投于境外房地產(chǎn)領(lǐng)域,，因此安邦也曾積極投入到競(jìng)購(gòu)喜達(dá)屋的大軍中，雖然最終不敵萬豪,，但安邦在全球酒店領(lǐng)域的野心可見一斑,。

此番安邦大舉整修后，未來特朗普在紐約出差住“中國(guó)酒店”將并非天方夜譚,。

（來源：旅界記者 張浩熙）