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確保資金用于樓盤竣工,,為購房人吃下“定心丸”

2022-02-25 11:16 來源:新華社

商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)于日前出臺(tái),。新規(guī)有哪些亮點(diǎn),?出臺(tái)背景如何,?對房地產(chǎn)市場發(fā)展將產(chǎn)生什么影響,?針對這些問題,,新華社記者采訪業(yè)內(nèi)權(quán)威專家學(xué)者,,對新規(guī)進(jìn)行深度分析解讀,。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊說,,商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)首次從全國層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制,能夠維護(hù)購房人合法權(quán)益,,規(guī)范開發(fā)商行為,,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,為房地產(chǎn)市場探索新的發(fā)展模式創(chuàng)造條件,。

商品房預(yù)售資金是指購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付給開發(fā)商的購房款,,一般包括定金、首付款,、后續(xù)付款,、銀行按揭付款等,是商品房預(yù)售的全部銷售收入,,在商品房竣工交付前,,屬于房企預(yù)收賬款性質(zhì)的負(fù)債。

記者梳理發(fā)現(xiàn),,自1994年城市房地產(chǎn)管理法出臺(tái),,從立法上確立商品房預(yù)售制度以來,我國相繼出臺(tái)商品房預(yù)售管理辦法等文件,,從國家層面提出商品房預(yù)售資金監(jiān)管原則和要求,。但涉及監(jiān)管額度、監(jiān)管方式,、資金撥付等具體監(jiān)管規(guī)定則由地方自行決定,,各地監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)和提取規(guī)則差異較大。

但在實(shí)踐中,,部分城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位,,一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金,延遲交房,、爛尾樓等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,,嚴(yán)重侵害了購房人的合法權(quán)益,有必要在全國層面規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管,。

新規(guī)應(yīng)時(shí)落地,。專家表示,相較于以往,,新規(guī)在完善規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施上有五大“亮點(diǎn)”值得關(guān)注:招標(biāo)確定監(jiān)管銀行,、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責(zé)任,、建立信息共享機(jī)制,、確定首末撥付節(jié)點(diǎn)。

新規(guī)明確,,市,、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門通過公開招標(biāo)方式,,綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力,、服務(wù)水平等因素,,確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。

同時(shí),,市,、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議,,明確預(yù)售資金收存和使用方式,、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容,。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所副所長鄧郁松說,,目前,許多居民仍需通過購買商品房來解決居住問題或改善居住條件,,但擔(dān)心付款后,,房企不能如期交樓,從而不敢出手買房,。保障商品房預(yù)售資金安全,,確保專款專用于項(xiàng)目建設(shè),,保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付,,居民買房就吃了一顆“定心丸”。

清華大學(xué)建設(shè)管理系教授,、房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉指出,,在一些地方,預(yù)售資金監(jiān)管也存在政府部門,、銀行為防范風(fēng)險(xiǎn),,過度提高監(jiān)管額度,放慢放款撥付進(jìn)度的情況,。“這些做法出發(fā)點(diǎn)是好的,,但大多缺乏科學(xué)依據(jù),結(jié)果是降低了預(yù)售資金合理利用效率,,增加了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn),。”

在地方實(shí)際監(jiān)管操作中,,監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度,,即監(jiān)管額度如何確定非常重要。中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長柴強(qiáng)說,,此次完善規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管,,很好地把握了原則性與靈活性,,松緊適度。

比如,,監(jiān)管額度根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià),、施工合同金額以及項(xiàng)目交付使用條件等因素確定,而不是簡單地按房屋銷售額的比例確定,;在確保房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付所需資金后,,超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。

“新規(guī)還從有效控制預(yù)售制度帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)的角度,,規(guī)范管理其融資功能,,防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無序擴(kuò)張。”劉洪玉說,,“保障資金??顚S?rdquo;可防止監(jiān)管額度內(nèi)的資金被房企違規(guī)挪用或抽調(diào),也可避免預(yù)售資金被隨意凍結(jié)或擅自扣劃,。

新規(guī)對資金撥付節(jié)點(diǎn)也有明確安排,,規(guī)定監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付,首次撥付節(jié)點(diǎn)不得早于地下結(jié)構(gòu)完成,,最后撥付節(jié)點(diǎn)為房屋所有權(quán)首次登記,。

鄧郁松說,建立統(tǒng)一的監(jiān)管規(guī)則有利于更好地保護(hù)各方利益,、穩(wěn)定各方預(yù)期,。新規(guī)明確了各方監(jiān)管責(zé)任,商業(yè)銀行要依約履行賬戶管理責(zé)任,,有發(fā)現(xiàn),、報(bào)告預(yù)售資金被違規(guī)挪用情況的責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照撥付節(jié)點(diǎn)申請使用監(jiān)管額度內(nèi)資金的,,經(jīng)住建部門核實(shí)同意后,,商業(yè)銀行要及時(shí)撥付。商業(yè)銀行擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的,,要承擔(dān)賠償責(zé)任,。

“商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī),是為保交樓和維護(hù)購房人合法權(quán)益作出的必要制度安排,,既不是要刺激房地產(chǎn)投資或消費(fèi),,也不是要控制或遏制房地產(chǎn)市場的發(fā)展,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展,,使治理方式更加現(xiàn)代化,,更加符合市場化規(guī)律。”馮俊強(qiáng)調(diào),。

責(zé)任編輯:楊哲源





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