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物業(yè)費市場調(diào)節(jié)不是坐地漲價

2020-04-30 10:33 來源: 北京日報

 北京日報

  物業(yè)費市場調(diào)節(jié)不是坐地漲價

  調(diào)價須合理合規(guī) 收支賬單要定期公示

“物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整,。”《北京市物業(yè)管理條例》簡單的一句話,也是業(yè)主最關(guān)心的一句話,。專家指出,物業(yè)費多年未變的老小區(qū)確實需要適度“松綁”,,但市場定價,、適時調(diào)整不是坐地起價、單方?jīng)Q定,,物業(yè)費調(diào)整須與業(yè)主協(xié)商,,物業(yè)公司更須按時“曬”賬單,證明確需調(diào)價,。

  老小區(qū)物業(yè)費30年未變

物業(yè)費,,簡單理解,是指業(yè)主對物業(yè)公司所提供的小區(qū)保潔,、綠化,、公用設(shè)施維護、治安維護等服務(wù)所支付的費用,。

住宅小區(qū)調(diào)整物業(yè)費,,并非沒有先例。位于豐臺新村街道的怡?;▓@社區(qū),,就曾通過召開業(yè)主大會的程序,于2010年和2017年兩次成功上調(diào)物業(yè)費,。用老業(yè)主王女士的話說:“物業(yè)服務(wù)好,,大家伙兒信任,又確實因為服務(wù)成本上漲的理由而需要適度上調(diào)物業(yè)費,,我們便簽字同意了,。”

但更多的老住宅小區(qū),物業(yè)費多年來都保持紋絲不動,。以建成于1998年的某老舊小區(qū)為例,,其二手房部分物業(yè)費的價格是低層約0.6元/平方米、高層約1.7元/平方米,,房改房部分則是每年每戶約80元的保潔費,。“小區(qū)全年物業(yè)支出在1400萬左右,,業(yè)主繳費和補貼費用總計約1000萬元,收支差400萬元,。”小區(qū)物業(yè)負責(zé)人告訴記者,,人工成本是上漲最快的部分,已經(jīng)占到該小區(qū)物業(yè)支出的7成,。

原地踏步的物業(yè)費和不斷上漲的服務(wù)成本,,一動一靜下,物業(yè)公司鬧虧空,,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也跟不上業(yè)主的要求,,不少糾紛由此產(chǎn)生。條例提出,,相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致,、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則,,物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整,。

  自主定價前提是與業(yè)主協(xié)商

有業(yè)主擔(dān)憂,允許適時調(diào)整是否意味著物業(yè)公司有了“尚方寶劍”,,想調(diào)就可調(diào),?

“條例所提及的市場調(diào)節(jié)價與適時調(diào)整這兩個詞,并不意味著物業(yè)企業(yè)可以強勢到坐地起價,,業(yè)主只能被動接受,。”惠誠律所律師周勤華談到,市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定,,通過市場競爭形成的價格,。一方面,物業(yè)企業(yè)對物業(yè)費確實具有自主定價權(quán),,但另一方面,,這個定價并不是單方的,而是要受到市場競爭這只無形之“手”的制約,。“換言之,,你有定價權(quán),但業(yè)主也有性價比最優(yōu)的選擇權(quán),,是供需雙方協(xié)商自愿的結(jié)果,。”

至于適時調(diào)整,是指根據(jù)當(dāng)時的服務(wù)成本與市場供需關(guān)系而進行的動態(tài),、良性的調(diào)整,。“由官方機構(gòu)建立實時的物業(yè)成本信息保障機制,這次也明確寫入條例,。”周勤華指出,,根據(jù)規(guī)定,,市住建委要發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單,物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會要監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則,。業(yè)主可通過這兩份信息,,獲取客觀適時的物業(yè)成本數(shù)據(jù),并以此為參考,,與物業(yè)公司協(xié)商出合理公平的物業(yè)服務(wù)價格,。

  物業(yè)公司按時“曬”賬單

“市場調(diào)價機制下,物業(yè)費調(diào)整更要有理可依,。”北京物協(xié)秘書長宋寶程提出,,對于實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)項目,物業(yè)公司要有三個做到:做好物業(yè)服務(wù)的規(guī)定動作,;按時“曬”賬單,;按規(guī)定的程序合理調(diào)整物業(yè)費。

賬單該怎么“曬”,?條例明確,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置如實,、及時公示以下信息:物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準,、收費標準和方式;上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況,、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算,;上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)費,、公共收益收支與專項維修資金使用情況,。

同時,根據(jù)條例規(guī)定,,物業(yè)服務(wù)人利用共用部分從事經(jīng)營活動的,,應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨列賬。“公共收益單獨列賬是此前一些小區(qū)的試點嘗試,,這次將先行先試的經(jīng)驗正式列入立法,,作為制度固定下來。”周勤華告訴記者,,公共收益到底多少錢,、從哪里來、花到哪里去,,多年來成了一筆“糊涂賬”,,由此引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司或業(yè)委會之間的糾紛并不少見。但由于公共收益混入大賬,,業(yè)主或主管部門無法準確了解小區(qū)有哪些公共收益,,監(jiān)管難度大,。此次明確公共收益單獨列支,既確保了賬戶的清晰,,讓源于公共的收益能真正用之于公共領(lǐng)域,,也是對業(yè)主知情權(quán)的保護,能更大程度激發(fā)廣大業(yè)主積極參與物業(yè)管理的熱情,。(記者 趙瑩瑩)

責(zé)任編輯:劉寧芬





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