中國(guó)證券報(bào)

　　22家房企2019年銷售逾4.5萬億元

　　謹(jǐn)慎調(diào)低2020年增長(zhǎng)目標(biāo)

截至1月6日中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)稿時(shí),，22家內(nèi)地及港股上市房企公布了2019年全年銷售業(yè)績(jī),，合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額4.53萬億元，同比增長(zhǎng)19.5%,，銷售規(guī)模刷新歷史紀(jì)錄,。展望2020年，多家房企人士及專家表示,，銷售增速或進(jìn)一步放緩,。

增速放緩

整體來看，房企2019年業(yè)績(jī)分化明顯,，較2018年業(yè)績(jī)?cè)鏊俪^50%頻現(xiàn)的局面已經(jīng)有很大不同,。

從目前情況看,，碧桂園、萬科和中國(guó)恒大仍穩(wěn)居房企銷售第一梯隊(duì),。其中,，萬科2019年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額6308.4億元，同比增長(zhǎng)3.94%,，創(chuàng)萬科單年銷售額新高,；中國(guó)恒大2019年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約6010.6億元，同比增長(zhǎng)9%,，全年合約銷售面積約5846.3萬平方米,，合約銷售均價(jià)為10281元/平方米。

碧桂園自2018年下半年以來僅公布權(quán)益銷售數(shù)據(jù),。1月6日晚間,，碧桂園披露了公司2019年12月的銷售業(yè)績(jī)。按照此前公司公布數(shù)據(jù),，可計(jì)算出2019年全年碧桂園權(quán)益銷售金額為5522億元,，同比增長(zhǎng)10%。第三方研究機(jī)構(gòu)此前預(yù)計(jì),，碧桂園2019年全口徑銷售金額超過7000億元,。從第一梯隊(duì)房企的銷售數(shù)據(jù)看，龍頭房企已經(jīng)進(jìn)入年銷售規(guī)模超過6000億元的時(shí)代,。

盡管銷售額創(chuàng)歷史紀(jì)錄,，但萬科和中國(guó)恒大的銷售額同比增速已下降至個(gè)位數(shù)，碧桂園表現(xiàn)好于前述兩家,，達(dá)到10%,。龍頭房企整體銷售額增速放緩明顯。

中等規(guī)模的房企2019年表現(xiàn)較為突出,，多家房企銷售增速在20%以上,。融創(chuàng)中國(guó)公告，2019年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約5562.1億元,，同比增長(zhǎng)21%,。世茂房地產(chǎn)披露，全年實(shí)現(xiàn)銷售收入2600.7億元,，同比增長(zhǎng)48%,。此外，在千億規(guī)模的房企中,，中梁地產(chǎn),、中南建設(shè)、旭輝以及濱江集團(tuán)2019年銷售收入同比增幅均超過30%。

從2019年度銷售目標(biāo)完成情況看,，不少中型房企超額完成銷售目標(biāo),，佳兆業(yè)、世茂等企業(yè)完成率均在110%以上,。

一些房企沒有完成年度銷售目標(biāo),。原計(jì)劃2019年進(jìn)入千億俱樂部的龍光地產(chǎn)，2019年銷售金額為992億元,；同樣希望在2019年實(shí)現(xiàn)千億銷售目標(biāo)的首創(chuàng),，當(dāng)年僅完成808.1億元的銷售業(yè)績(jī)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,，就銷售業(yè)績(jī)而言,，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然刷新歷史紀(jì)錄，但取得這一成績(jī)的背后是房企普遍加大了供應(yīng)量,，不少房企銷售單價(jià)下降,。部分企業(yè)采取價(jià)格調(diào)整等促銷策略做大規(guī)模。整體看,，2019年大部分房企業(yè)績(jī)持平,。

后市謹(jǐn)慎

細(xì)看2019年的銷售數(shù)據(jù)，已經(jīng)出現(xiàn)明顯放緩跡象,。

以融創(chuàng)中國(guó)為例,，公司公布的2019年全口徑合同銷售收入為5562.1億元，同比增長(zhǎng)21%,；其中,，歸屬于公司的權(quán)益合同銷售金額約3839.2億元，同比增長(zhǎng)17.67%,。這意味著公司銷售金額中約6成屬于融創(chuàng)中國(guó),，剩余近4成來自合作伙伴。從目前情況看,，房企聯(lián)合拿地成為普遍現(xiàn)象,。有房企人士指出，不排除相當(dāng)部分的銷售金額被重復(fù)計(jì)算,，整體銷售金額可能存在水分,。

展望2020年，多家機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全年增速預(yù)測(cè)較為謹(jǐn)慎,，部分機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)比較悲觀。

貝殼研究院預(yù)計(jì),，2020年新房銷售額增速將向下,。新房市場(chǎng)的支撐力度減弱，尤其是占據(jù)新房市場(chǎng)規(guī)模超過50%的三四線城市,，整體交易量將下滑,。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為,，樓市高位平臺(tái)期可能已經(jīng)形成。樓市將進(jìn)入呈微弱個(gè)位數(shù)的年增長(zhǎng)平臺(tái)期,。

同時(shí),，市場(chǎng)份額將加速向龍頭企業(yè)集中。恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞此前表示,，新房一年銷售額將維持在15萬億元左右,，向上不會(huì)有太大突破，下滑也會(huì)有12萬億,、13萬億元左右,。

夏海鈞認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“大餅理論”，而新房銷售市場(chǎng)大餅已定,，未來的市場(chǎng)空間不是由房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的擴(kuò)張帶來,，而是中小企業(yè)被兼并收購(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)大企業(yè)的擴(kuò)張,。預(yù)計(jì)五年后中國(guó)前十大的地產(chǎn)商大概占到全部銷售額的40%,。前三大地產(chǎn)商大概占20%左右，即3萬億元,。

提質(zhì)增效

2020年,，房企將面臨外部市場(chǎng)增速放緩和內(nèi)部?jī)攤鶋毫υ龃蟮碾p重挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示,，2020年房企包括海外債券在內(nèi)的債券償還總規(guī)模為7493.9億元,，企業(yè)將面臨一定的現(xiàn)金流考驗(yàn)。

事實(shí)上,，房企設(shè)置2020年銷售增長(zhǎng)目標(biāo)趨于謹(jǐn)慎,，同時(shí)更加強(qiáng)調(diào)提質(zhì)增效和高質(zhì)量發(fā)展。

中國(guó)恒大2020年定下的銷售目標(biāo)為6500億元,，以2019年合約銷售金額約為6010.6億元計(jì)算,，同比增幅為8.14%。

一些中型房企選擇相對(duì)求穩(wěn),。中國(guó)奧園集團(tuán)董事會(huì)主席郭梓文在2020年新年致辭中表示,，2020年要繼續(xù)保持高質(zhì)量可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，實(shí)現(xiàn)不低于20%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng),。2019年,，中國(guó)奧園業(yè)績(jī)?cè)鏊倌繕?biāo)在25%左右。

金科股份目前尚未公告2019年全年銷售規(guī)模,。第三方研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，其2019年銷售收入在1800億元左右，同比增長(zhǎng)約5成。公司設(shè)定的2020年銷售目標(biāo)為2000億元,。若以此推算,，公司2020年銷售同比增速目標(biāo)在11%左右，降幅明顯,。

碧桂園,、龍湖等多家龍頭房企在2020年展望中并未公布具體銷售目標(biāo)，但是紛紛強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理和提質(zhì)增效,。碧桂園提出,，2020年將推行全面預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理，同時(shí)持續(xù)提升全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力,，做到產(chǎn)品力,、服務(wù)力和成本力的均衡發(fā)展。龍湖集團(tuán)則表示,，2020年龍湖集團(tuán)將繼續(xù)在地產(chǎn)開發(fā)之外,，將商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓,、智慧服務(wù)作為主航道業(yè)務(wù),，在穩(wěn)健增長(zhǎng)之下保持多維航道的均衡發(fā)展。同時(shí),，將繼續(xù)均衡地域,，聚焦熱點(diǎn)城市，堅(jiān)持深耕城市群,，在長(zhǎng)三角,、西部、環(huán)渤海,、華中,、華南五大區(qū)域保持均衡布局。秉承穩(wěn)健策略,，繼續(xù)積極但又謹(jǐn)慎,、精準(zhǔn)地投資，在保持健康資產(chǎn)負(fù)債表的同時(shí),，保持適當(dāng)?shù)?、相?duì)較快的速度增長(zhǎng)。

諸葛找房分析師王小嬙認(rèn)為,，房企調(diào)低銷售增速目標(biāo),，從側(cè)面反映出房企對(duì)2020年市場(chǎng)的預(yù)期不完全樂觀。調(diào)低增速目標(biāo),，一方面可以減輕企業(yè)為沖刺業(yè)績(jī)的壓力,，另一方面會(huì)有更多精力管控運(yùn)營(yíng)公司,，不盲目沖刺業(yè)績(jī),。