中國證券報

　　22家房企2019年銷售逾4.5萬億元

　　謹慎調(diào)低2020年增長目標(biāo)

截至1月6日中國證券報記者發(fā)稿時,，22家內(nèi)地及港股上市房企公布了2019年全年銷售業(yè)績，合計實現(xiàn)銷售額4.53萬億元，同比增長19.5%,，銷售規(guī)模刷新歷史紀(jì)錄。展望2020年,，多家房企人士及專家表示,，銷售增速或進一步放緩。

增速放緩

整體來看,，房企2019年業(yè)績分化明顯,，較2018年業(yè)績增速超過50%頻現(xiàn)的局面已經(jīng)有很大不同。

從目前情況看,，碧桂園,、萬科和中國恒大仍穩(wěn)居房企銷售第一梯隊。其中,，萬科2019年全年累計實現(xiàn)合同銷售金額6308.4億元,，同比增長3.94%，創(chuàng)萬科單年銷售額新高,；中國恒大2019年全年累計實現(xiàn)合約銷售金額約6010.6億元,，同比增長9%，全年合約銷售面積約5846.3萬平方米,，合約銷售均價為10281元/平方米,。

碧桂園自2018年下半年以來僅公布權(quán)益銷售數(shù)據(jù)。1月6日晚間,，碧桂園披露了公司2019年12月的銷售業(yè)績,。按照此前公司公布數(shù)據(jù)，可計算出2019年全年碧桂園權(quán)益銷售金額為5522億元,，同比增長10%,。第三方研究機構(gòu)此前預(yù)計，碧桂園2019年全口徑銷售金額超過7000億元,。從第一梯隊房企的銷售數(shù)據(jù)看,，龍頭房企已經(jīng)進入年銷售規(guī)模超過6000億元的時代。

盡管銷售額創(chuàng)歷史紀(jì)錄,，但萬科和中國恒大的銷售額同比增速已下降至個位數(shù),，碧桂園表現(xiàn)好于前述兩家，達到10%,。龍頭房企整體銷售額增速放緩明顯,。

中等規(guī)模的房企2019年表現(xiàn)較為突出,，多家房企銷售增速在20%以上。融創(chuàng)中國公告,，2019年累計實現(xiàn)合同銷售金額約5562.1億元,，同比增長21%。世茂房地產(chǎn)披露,，全年實現(xiàn)銷售收入2600.7億元,，同比增長48%。此外,，在千億規(guī)模的房企中,，中梁地產(chǎn)、中南建設(shè),、旭輝以及濱江集團2019年銷售收入同比增幅均超過30%,。

從2019年度銷售目標(biāo)完成情況看，不少中型房企超額完成銷售目標(biāo),，佳兆業(yè),、世茂等企業(yè)完成率均在110%以上。

一些房企沒有完成年度銷售目標(biāo),。原計劃2019年進入千億俱樂部的龍光地產(chǎn),，2019年銷售金額為992億元；同樣希望在2019年實現(xiàn)千億銷售目標(biāo)的首創(chuàng),，當(dāng)年僅完成808.1億元的銷售業(yè)績,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，就銷售業(yè)績而言,，2019年房地產(chǎn)市場依然刷新歷史紀(jì)錄,，但取得這一成績的背后是房企普遍加大了供應(yīng)量，不少房企銷售單價下降,。部分企業(yè)采取價格調(diào)整等促銷策略做大規(guī)模,。整體看，2019年大部分房企業(yè)績持平,。

后市謹慎

細看2019年的銷售數(shù)據(jù),，已經(jīng)出現(xiàn)明顯放緩跡象。

以融創(chuàng)中國為例,，公司公布的2019年全口徑合同銷售收入為5562.1億元,，同比增長21%；其中,，歸屬于公司的權(quán)益合同銷售金額約3839.2億元，同比增長17.67%,。這意味著公司銷售金額中約6成屬于融創(chuàng)中國,，剩余近4成來自合作伙伴,。從目前情況看，房企聯(lián)合拿地成為普遍現(xiàn)象,。有房企人士指出,，不排除相當(dāng)部分的銷售金額被重復(fù)計算，整體銷售金額可能存在水分,。

展望2020年,，多家機構(gòu)對房地產(chǎn)市場全年增速預(yù)測較為謹慎，部分機構(gòu)的預(yù)測比較悲觀,。

貝殼研究院預(yù)計,，2020年新房銷售額增速將向下。新房市場的支撐力度減弱,，尤其是占據(jù)新房市場規(guī)模超過50%的三四線城市,，整體交易量將下滑。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認為,，樓市高位平臺期可能已經(jīng)形成,。樓市將進入呈微弱個位數(shù)的年增長平臺期。

同時,，市場份額將加速向龍頭企業(yè)集中,。恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞此前表示，新房一年銷售額將維持在15萬億元左右,，向上不會有太大突破,，下滑也會有12萬億、13萬億元左右,。

夏海鈞認為房地產(chǎn)市場存在“大餅理論”,，而新房銷售市場大餅已定，未來的市場空間不是由房地產(chǎn)增量市場的擴張帶來,，而是中小企業(yè)被兼并收購,，從而實現(xiàn)大企業(yè)的擴張。預(yù)計五年后中國前十大的地產(chǎn)商大概占到全部銷售額的40%,。前三大地產(chǎn)商大概占20%左右,，即3萬億元。

提質(zhì)增效

2020年,，房企將面臨外部市場增速放緩和內(nèi)部償債壓力增大的雙重挑戰(zhàn),。數(shù)據(jù)顯示，2020年房企包括海外債券在內(nèi)的債券償還總規(guī)模為7493.9億元,，企業(yè)將面臨一定的現(xiàn)金流考驗,。

事實上，房企設(shè)置2020年銷售增長目標(biāo)趨于謹慎,，同時更加強調(diào)提質(zhì)增效和高質(zhì)量發(fā)展,。

中國恒大2020年定下的銷售目標(biāo)為6500億元,，以2019年合約銷售金額約為6010.6億元計算，同比增幅為8.14%,。

一些中型房企選擇相對求穩(wěn),。中國奧園集團董事會主席郭梓文在2020年新年致辭中表示，2020年要繼續(xù)保持高質(zhì)量可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展,，實現(xiàn)不低于20%的業(yè)績增長,。2019年，中國奧園業(yè)績增速目標(biāo)在25%左右,。

金科股份目前尚未公告2019年全年銷售規(guī)模,。第三方研究機構(gòu)認為，其2019年銷售收入在1800億元左右,，同比增長約5成,。公司設(shè)定的2020年銷售目標(biāo)為2000億元。若以此推算,，公司2020年銷售同比增速目標(biāo)在11%左右,，降幅明顯。

碧桂園,、龍湖等多家龍頭房企在2020年展望中并未公布具體銷售目標(biāo),，但是紛紛強調(diào)精細化管理和提質(zhì)增效。碧桂園提出,，2020年將推行全面預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理,，同時持續(xù)提升全周期綜合競爭力，做到產(chǎn)品力,、服務(wù)力和成本力的均衡發(fā)展,。龍湖集團則表示，2020年龍湖集團將繼續(xù)在地產(chǎn)開發(fā)之外,，將商業(yè)運營,、長租公寓、智慧服務(wù)作為主航道業(yè)務(wù),，在穩(wěn)健增長之下保持多維航道的均衡發(fā)展,。同時，將繼續(xù)均衡地域,，聚焦熱點城市,，堅持深耕城市群，在長三角,、西部,、環(huán)渤海、華中,、華南五大區(qū)域保持均衡布局,。秉承穩(wěn)健策略,，繼續(xù)積極但又謹慎,、精準(zhǔn)地投資,，在保持健康資產(chǎn)負債表的同時，保持適當(dāng)?shù)?、相對較快的速度增長,。

諸葛找房分析師王小嬙認為，房企調(diào)低銷售增速目標(biāo),，從側(cè)面反映出房企對2020年市場的預(yù)期不完全樂觀,。調(diào)低增速目標(biāo)，一方面可以減輕企業(yè)為沖刺業(yè)績的壓力,，另一方面會有更多精力管控運營公司,，不盲目沖刺業(yè)績。