經(jīng)濟(jì)日報

在存量房貸定價轉(zhuǎn)換時，購房者面臨兩個選擇：第一,，選擇固定利率,。也就是說,，房貸利率與當(dāng)前利率水平保持不變,，以后不管LPR利率怎么變化，購房者房貸利率保持不變,。第二,，選擇浮動利率,。這意味著,，房貸利率將根據(jù)LPR變動而變化,。

中國人民銀行日前公告稱,，將于2020年3月至8月期間,，進(jìn)行存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換,，其中與大家錢包息息相關(guān)的就是房貸利率了,。

公告中最關(guān)鍵的變化就是,，將以前房貸盯住的貸款基準(zhǔn)利率,，轉(zhuǎn)換成貸款市場報價利率（LPR）,。以前，說到房貸利率時,，一般說“基準(zhǔn)利率打幾折或上浮多少”；改革以后,，再提起房貸利率，就是“LPR利率下浮或上浮多少”了,。

實際上,，從2019年10月8日以后，新發(fā)放的個人房貸已經(jīng)以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)了,。也就是說，新發(fā)放的個人房貸是在5年期LPR利率的基礎(chǔ)上加點形成的,。

在新增個人房貸定價轉(zhuǎn)換完成后,，自2020年3月份開始,，存量房貸利率也要進(jìn)行定價轉(zhuǎn)換。這一變化對已經(jīng)貸款購房的個人會有什么影響,？

首先要明確的是,，此次貸款定價轉(zhuǎn)換的對象是存量商業(yè)個人房貸，不包括公積金個人住房貸款,。

購房者更關(guān)心的是，轉(zhuǎn)換后房貸利率是高了還是低了,？“房貸利率將保持穩(wěn)定。” 交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀表示,。央行規(guī)定,，轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變,，也就是說,，2020年存量房貸利率換算之后,，跟以前一樣保持不變。

舉例來說，如果此前的房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%,，基準(zhǔn)利率此前為4.9%,，上浮10%后,，房貸利率為5.39%。那么,，2020年3月份開始轉(zhuǎn)換后,，購房者2020年的房貸利率仍是5.39%這一水平不變，只是計算公式發(fā)生了變化,。新的房貸利率為LPR增加或者減少一定幅度,。

在存量房貸定價轉(zhuǎn)換時，購房者面臨兩個選擇：第一,，選擇固定利率,。也就是說，房貸利率與當(dāng)前利率水平保持不變,，以后不管LPR利率怎么變化，購房者房貸利率保持不變,。比如,，以前房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，那么選擇固定利率后,，到期前購房者房貸利率水平維持5.39%不變,。

第二，選擇浮動利率,。這意味著,，房貸利率將根據(jù)LPR變動而變化。假設(shè)重新定價周期為1年,，此前房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%,，2019年12月份，5年期以上LPR為4.8%,，那么,，加點幅度應(yīng)為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年,，房貸水平不變,。從2021年開始，購房者房貸利率為2020年12月31日的5年期LPR+0.59%,，此后每年以此類推,。

還有人問，如果買房早，當(dāng)時房貸還打折,，那該如何計算,？假設(shè)以前房貸為基準(zhǔn)利率上打七折，即房貸利率為3.43%,。2020年,，購房者房貸利率仍為3.43%，加點幅度應(yīng)為負(fù)的1.37個百分點（3.43%-4.8%=-1.37%）,，也就是說,，未來房貸利率計算公式變?yōu)榱薒PR-1.37%。

兩種方式,，該如何選擇,？民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價,，但在預(yù)期LPR下降的背景下,，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為點差已經(jīng)固定了,。如果因經(jīng)濟(jì)回升,、通脹上行，LPR處于上升周期,，則房貸利率也會隨之走高,，但如果此前選擇的是固定利率，則房貸成本不變,。

東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為,，2019年8月份以來的LPR報價顯示，主要針對居民房貸的5年期以上LPR報價僅下調(diào)5個基點,，明顯低于主要針對企業(yè)貸款的1年期LPR報價的下調(diào)幅度,。王青認(rèn)為,2020年這一差異化降息模式有望保持。不過總體上看,，未來5年期以上LPR報價也將出現(xiàn)小幅下行,。