經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

四大一線(xiàn)城市空置率平均在10%左右，二線(xiàn)城市空置率更高

供過(guò)于求 多地寫(xiě)字樓空置率創(chuàng)新高

世邦魏理仕報(bào)告顯示,，一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓空置率明顯上升,，一連創(chuàng)下多個(gè)“歷史新高”,。截至三季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率上升至10.9%,，創(chuàng)2011年第二季度以來(lái)的最高水平,，上海寫(xiě)字樓的空置率在上半年達(dá)到頂峰至18.5%，創(chuàng)下近十年新高,。

究其原因,，業(yè)內(nèi)人士表示，一方面是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成的市場(chǎng)波動(dòng),，另一方面,，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求下,，地方政府加速商服用地的“集中式”出讓?zhuān)?ldquo;地標(biāo)性”建筑、超高建筑拔地而起,，寫(xiě)字樓供應(yīng)量迅速增加,，明顯的供過(guò)于求是導(dǎo)致空置率上升的主因。

一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓空置率大幅上升

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,，2019年前三季度,，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)約達(dá)43萬(wàn)平方米，受新增供應(yīng)的影響,，北京全市和核心商圈空置率水平均較年初有1-2個(gè)百分點(diǎn)左右的上升,。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，由于受到經(jīng)濟(jì)增速回落和實(shí)體經(jīng)濟(jì)多個(gè)行業(yè)波動(dòng)的影響,，企業(yè)擴(kuò)張趨于謹(jǐn)慎,，寫(xiě)字樓租賃需求較弱。同時(shí),，租戶(hù)的租賃決策更趨保守,，導(dǎo)致項(xiàng)目的去化周期以及租賃決策周期均進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示,，造成高空置率的主要原因是由于租賃需求和供應(yīng)體量暫時(shí)出現(xiàn)不匹配,，當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)的不景氣也是很多城市租賃需求放緩的主要因素,。數(shù)據(jù)顯示,，過(guò)去十年北京市寫(xiě)字樓平均吸納量為56.1萬(wàn)平方米，但僅2019年前三季度主要入市項(xiàng)目便達(dá)到67.8萬(wàn)平方米,。

同時(shí),，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度,，北京全市和五大核心商圈寫(xiě)字樓凈吸納量分別為23.9萬(wàn)平方米和4.1萬(wàn)平方米,，分別較2018年同期下滑40.9%和20.6%。

世邦魏理仕報(bào)告顯示,，受非傳統(tǒng)金融,、文化傳媒及醫(yī)藥等企業(yè)整合和退租的影響，現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)粑{量為負(fù),。除傳統(tǒng)金融的主力需求外,，科技行業(yè)擴(kuò)張步伐明顯放緩，新租占比環(huán)比從34%下降至16%,。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日在“進(jìn)博會(huì)”舉辦地——上海虹橋商務(wù)區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn),，該區(qū)域高端辦公樓扎堆，但空置現(xiàn)象卻十分突出。在虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū),，記者可以明顯感受到這一區(qū)域車(chē)輛稀少,，人員冷清，寫(xiě)著電話(huà)號(hào)碼的招租廣告隨處可見(jiàn),。

作為區(qū)內(nèi)入駐率最高的寫(xiě)字樓之一,，萬(wàn)科中心運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人透露，從2018年初開(kāi)始,，不少企業(yè)陸續(xù)搬離,。虹橋萬(wàn)科中心2號(hào)樓8樓的一處辦公場(chǎng)所貼滿(mǎn)了招租廣告。工作人員表示,，該辦公場(chǎng)所約300平方米,，半年前就開(kāi)始空置。

與萬(wàn)科中心一街之隔的“虹橋匯”,，從去年“進(jìn)博會(huì)”結(jié)束后開(kāi)始招商,，但招商效果并不理想。目前沒(méi)有企業(yè)入駐,，只有3號(hào)樓的3樓和8樓簽有出租協(xié)議,。

與上海類(lèi)似，北京高端寫(xiě)字樓風(fēng)向標(biāo),、地處CBD核心的中國(guó)國(guó)貿(mào),，也出現(xiàn)了寫(xiě)字樓平均出租率下降的情況。

10月30日,，中國(guó)國(guó)貿(mào)發(fā)布的三季報(bào)顯示，2019年1-9月,，主營(yíng)業(yè)務(wù)之一的寫(xiě)字樓出租房地產(chǎn)的建筑面積35.6萬(wàn)平方米,，租金收入11.42億元。寫(xiě)字樓出租率低于同期,。截至期末可出租面積20.7萬(wàn)平方米,，平均出租率較上年同期下降1.8%。其中,，國(guó)貿(mào)三期B座的平均租金向下微調(diào),，平均出租率更是下降5.9%。

三季報(bào)指出,，國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓平均出租率低于上年同期,，主要是有租戶(hù)提前解約或租約到期未續(xù)。

事實(shí)上,，國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓出租率下滑上半年已經(jīng)出現(xiàn),。中國(guó)國(guó)貿(mào)半年報(bào)顯示，2019年上半年主營(yíng)業(yè)務(wù)寫(xiě)字樓平均出租率95.4%，較2018年同期的97.4%下降2個(gè)百分點(diǎn),。其中,，國(guó)貿(mào)一期出租率93.8%，同比下降3.6個(gè)百分點(diǎn),；國(guó)貿(mào)三期A(yíng)座出租率96.6%,，同比下滑1個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)貿(mào)三期B座出租率僅89.2%,，下滑高達(dá)7.5個(gè)百分點(diǎn),。

值得注意的是，寫(xiě)字樓空置不僅僅發(fā)生在一線(xiàn)城市,。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,，目前，北上廣深四大一線(xiàn)城市全市空置率平均在10%左右,，二線(xiàn)城市平均空置率在28%左右,。二線(xiàn)城市中，天津,、長(zhǎng)沙,、重慶、廈門(mén)等大力開(kāi)建城市空置率較高,，平均空置率高達(dá)30%以上,。

企業(yè)壓縮辦公成本推升空置率

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商辦市場(chǎng)通常以15%為線(xiàn)劃分買(mǎi)方市場(chǎng)和賣(mài)方市場(chǎng),。目前,，北上深三市的甲級(jí)辦公樓空置率均超過(guò)此線(xiàn)。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,，2019年前三季度,，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金出現(xiàn)持續(xù)松動(dòng)現(xiàn)象。第三季度北京全市寫(xiě)字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣388.16元,，環(huán)比下降2.0%,，同比下降3.7%；五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣433.64元,，環(huán)比下降0.7%,，同比下降2.0%。

中國(guó)國(guó)貿(mào)半年報(bào)也顯示,，受經(jīng)濟(jì)不確定性等因素的影響,，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)整體需求略顯疲軟、租戶(hù)承租能力有所下降,。在寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求略顯低迷,，以及新增供應(yīng)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的雙重影響下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出空置率上升、租金增速放緩的特征,。目前,，CBD核心商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓的供應(yīng)仍存在不確定性，如果開(kāi)始持續(xù)放量,，預(yù)計(jì)將對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供求產(chǎn)生較大影響,，進(jìn)一步推升寫(xiě)字樓空置率，租金亦將承壓下行,。

張波認(rèn)為,，與北京、上海,、深圳不同的是,，廣州今年寫(xiě)字樓空置率降至近年最低值，究其原因,，則在于其較低的租金水平以及其較少的新增租賃供應(yīng)量,。

58同城、安居客《2019全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀(guān)報(bào)告》顯示,，三季度北上廣深寫(xiě)字樓每平方米月平均租金分別為389元,、310元、178元和233元,。從2009年底至今,，一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓租金均有較大增幅，其中得益于2011年后第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展及寫(xiě)字樓空置率持續(xù)走低,，北京租金增幅達(dá)133%,，其次是深圳、上海,、廣州,，分別為65%、50%,、39%。

對(duì)于未來(lái)寫(xiě)字樓租賃,，魏東預(yù)測(cè),，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚未出現(xiàn)回暖的背景下，預(yù)計(jì)短期內(nèi)中國(guó)大部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍可能繼續(xù)面臨下行壓力,。

查閱中國(guó)國(guó)貿(mào)相關(guān)業(yè)績(jī)報(bào)告可知,，寫(xiě)字樓是國(guó)貿(mào)的第一大業(yè)務(wù)收入來(lái)源，2016年寫(xiě)字樓收入占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比例高達(dá)51.46%,，隨后雖有所下滑,，但也均維持在50%左右。但中國(guó)國(guó)貿(mào)2019年半年報(bào)顯示，2019年上半年寫(xiě)字樓收入占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入僅45.21%,，較2018年同期的50.18%,，下滑近5個(gè)百分點(diǎn)。

魏東說(shuō),，從追蹤的數(shù)據(jù)來(lái)看,，這次租金出現(xiàn)下滑趨勢(shì)大約是從2018年四季度開(kāi)始的。除了受經(jīng)濟(jì)減速壓力影響外,，部分互聯(lián)網(wǎng)和金融企業(yè)的暴雷導(dǎo)致兩大成交主力行業(yè)租賃需求放緩,、經(jīng)濟(jì)的壓力致使部分企業(yè)租戶(hù)出現(xiàn)退租和縮減面積、從甲級(jí)寫(xiě)字樓搬到乙級(jí)寫(xiě)字樓,、從核心商圈搬到非核心商圈等現(xiàn)象都是引起租金下行的主要原因,。

上海虹橋萬(wàn)科中心的招租負(fù)責(zé)人也表示，“由于盈利下滑,，不少企業(yè)離開(kāi)租金較高的區(qū)域,，轉(zhuǎn)而搬去樓齡較大但租金價(jià)格低廉的區(qū)域。”

戴德梁行研究顯示,，作為上海寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的傳統(tǒng)支柱行業(yè),，金融業(yè)的租賃成交量在2018年同比下滑了3.5%。

“辦公室被收回,，我們從福田區(qū)的卓越世紀(jì)中心搬到了羅湖區(qū)的一個(gè)公寓樓,。”一個(gè)在深圳從事互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的負(fù)責(zé)人坦言，出于壓縮成本等種種因素,，公司辦公地點(diǎn)已經(jīng)從之前的高檔寫(xiě)字樓搬走,，辦公室大小也從此前的整層，變成了現(xiàn)在的幾個(gè)辦公室,。

除了因?yàn)槠髽I(yè)失利減少租賃外,，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示，聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商不斷擴(kuò)張,，企業(yè)越來(lái)越多地采用靈活辦公方式,，科技類(lèi)、新媒體公司需求尤其強(qiáng)勁,。

在北京創(chuàng)業(yè)兩年的楊光表示,，由于處于創(chuàng)業(yè)初期，公司并未形成一定規(guī)模,，就沒(méi)有在寫(xiě)字樓正式租賃辦公用地,，而是在共享辦公場(chǎng)所租了幾個(gè)工位。“需要開(kāi)會(huì)的時(shí)候,，約個(gè)會(huì)議室就行,。”

個(gè)性化辦公或成新增長(zhǎng)點(diǎn)

多機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),，未來(lái)三年，一線(xiàn)城市辦公樓市場(chǎng)仍處于供應(yīng)高峰期,。優(yōu)質(zhì)辦公樓體量過(guò)大,、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重、資源浪費(fèi)嚴(yán)重等問(wèn)題將日益顯現(xiàn),。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,，未來(lái)僅北京一地，新增供應(yīng)將多達(dá)637.5萬(wàn)平方米,。其中,，2019年四季度到2022年新增供應(yīng)316.8萬(wàn)平方米，其中69.3%位于新興商圈,。

世邦魏理仕預(yù)測(cè),，除廣州外，一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)辦公樓的整體租金增速將低于五年同期平均水平,。為應(yīng)對(duì)商業(yè)環(huán)境變化,、降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本及負(fù)債，將有更多企業(yè)將其核心業(yè)務(wù)遷至聯(lián)合辦公空間,。

不少業(yè)內(nèi)人士建議,，地方政府宜根據(jù)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合城市發(fā)展趨勢(shì),、人口流動(dòng),、經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)特征等,，對(duì)商辦產(chǎn)品進(jìn)行合理規(guī)劃,。一方面，從規(guī)劃與土地供應(yīng),、投放節(jié)奏等方面合理控制商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，另一方面，引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài),，盤(pán)活存量市場(chǎng),。

經(jīng)濟(jì)減速并不是造成企業(yè)退租增加的唯一原因，部分寫(xiě)字樓設(shè)施陳舊,、配套差,、管理不善等問(wèn)題也是一些企業(yè)退租的重要原因。北京一公司負(fù)責(zé)人表示：“我們是做設(shè)計(jì)的,，但寫(xiě)字樓多中規(guī)中矩，沒(méi)有個(gè)性,，所以趁著企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張,，換了辦公地點(diǎn),。”

“我們?cè)瓉?lái)所在的寫(xiě)字樓雖然也在東三環(huán)，但設(shè)施陳舊,，物業(yè)管理也較差,，樓里企業(yè)、行業(yè)眾多布局凌亂,，客戶(hù)到訪(fǎng)后,，多有公司不可信的感覺(jué)。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō),，新?lián)Q的辦公場(chǎng)所,，裝修設(shè)計(jì)現(xiàn)代，人性化十足,。

對(duì)此,，魏東說(shuō)，近兩年在城市更新的背景下,，“商場(chǎng)改辦公”和“酒店改辦公”項(xiàng)目明顯增加,。以北京為例，2019年前三季度,，北京城市更新類(lèi)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)約占全市新增供應(yīng)的40%,。預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年，北京市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)更多此類(lèi)項(xiàng)目,。

“這些項(xiàng)目憑借其時(shí)尚的外觀(guān)設(shè)計(jì),、科技智能化的辦公環(huán)境、充足的可租賃面積和可降低企業(yè)租賃成本的布局設(shè)計(jì),，更加受企業(yè)租戶(hù)的青睞,。有些地段好的項(xiàng)目甚至在沒(méi)入市時(shí)就已被預(yù)租。”魏東說(shuō),。

同時(shí),，魏東表示，隨著中國(guó)金融市場(chǎng)的逐漸開(kāi)放,，境外金融機(jī)構(gòu)將會(huì)越來(lái)越多地進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng),，這無(wú)疑將會(huì)給中國(guó)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)利好。金融開(kāi)放將會(huì)是循序漸進(jìn)的過(guò)程,，未來(lái)3-5年,，境外金融機(jī)構(gòu)將會(huì)逐漸滲透到中國(guó)的主要城市，它們對(duì)寫(xiě)字樓的地段和品質(zhì)要求較高,，且承租能力較強(qiáng),，因此會(huì)帶動(dòng)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求。

戴德梁行中國(guó)區(qū)寫(xiě)字樓部主管沈潔認(rèn)為,，未來(lái)人工智能,、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展也將促進(jìn)需求提升,，政府宜著力培育，讓其成為優(yōu)質(zhì)辦公樓的主力租戶(hù),。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究主管謝晨表示,，人工智能、云計(jì)算和物聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展,，將與金融,、制造、零售,、醫(yī)療,、教育和交通等領(lǐng)域融合，并創(chuàng)造出新的商業(yè)機(jī)會(huì),。而且,，隨著中國(guó)進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放力度，新增外商投資和外資金融機(jī)構(gòu)的入駐亦將為一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓需求帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn),。

張波也認(rèn)同上述觀(guān)點(diǎn),。他表示，中國(guó)科技領(lǐng)域研發(fā)支出占GDP比重處于上升通道,，隨著研發(fā)投入的增加以及新技術(shù)的應(yīng)用,，TMT領(lǐng)域的業(yè)務(wù)和從業(yè)人數(shù)將繼續(xù)壯大。專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)中聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展最快需求最大,，目前一二線(xiàn)城市滲透率均不高,，隨著行業(yè)帶來(lái)的企業(yè)空間解決方案革新，更多租賃需求有望被開(kāi)發(fā),。

58同城,、安居客報(bào)告顯示，2017年10月-2018年9月,，一線(xiàn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓新增租賃需求以TMT,、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)為主,，這三大產(chǎn)業(yè)占北京和深圳租賃成交面積超80%,，占上海和廣州租賃成交面積超60%。

此外,，隨著城市群的崛起,，都市圈的建立，政策環(huán)境變得更有吸引力,，部分二線(xiàn)城市正成為一些企業(yè)的新選擇,。58同城、安居客報(bào)告顯示,，六個(gè)重點(diǎn)二線(xiàn)城市中,，西安,、成都、重慶三個(gè)西部城市租賃搜索熱度提升較大,，西部經(jīng)濟(jì)的崛起正在推升辦公需求。“首店經(jīng)濟(jì)+網(wǎng)紅效應(yīng)”持續(xù)為成都的市場(chǎng)輸血,，吸引著更多國(guó)內(nèi)外企業(yè)和人才落戶(hù),，讓成都的寫(xiě)字樓租賃熱度持續(xù)提升。

“寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)已突破城市界限,。”張波指出,，目前，二線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)上緊追一線(xiàn)城市,，政策上提供更多優(yōu)惠,，各城市間對(duì)人才和企業(yè)的爭(zhēng)奪更加白熱化，二線(xiàn)城市核心商務(wù)區(qū)的價(jià)值正在獲得更多認(rèn)可,。（記者 梁倩 鄭鈞天 楊有宗）