5月31日,，宮門口二條,，新街口街道白塔寺街區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，工作人員聽取居民反映的綠化問題,。資料圖片/新京報記者 王嘉寧 攝

新京報 市十五屆人大常委會第十六次會議上,，《北京市物業(yè)管理條例（草案）》提交一審。

物業(yè)條例草案明確申請成立業(yè)主大會的條件,，提出建設(shè)單位也可以申請成立業(yè)主大會,。另外，物業(yè)條例草案提出,，物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價,，由業(yè)主和物業(yè)管理人進行協(xié)商，并適時調(diào)整,。

在前期征集的意見中,，很多人希望能夠立法解決小區(qū)停車難的問題。

物業(yè)條例草案提出,，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位,、車庫，應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要,。用于出售的,，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人；不出售或者尚未售出的,，應(yīng)當提供給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主使用,。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人,。

違反物業(yè)條例草案規(guī)定,，將車位、車庫提供給業(yè)主以外的其他人的,，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門責令限期改正,，有違法出租所得的，責令退還違法所得,，按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下的罰款,；拒不改的，按每個違法出租車位處每月2000元的罰款,。

現(xiàn)狀

業(yè)主大會組建難,、決策難

隨著居民對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求不斷提高，由物業(yè)服務(wù)引發(fā)的社會管理問題日益凸顯,。

市人大城建環(huán)保委員會主任委員郝志蘭表示,，物業(yè)管理涉及廣大人民群眾切身利益，是社會普遍關(guān)注的熱點難點問題,，也是當前基層社會治理中矛盾比較突出和集中的領(lǐng)域之一,，12345熱線投訴量居高不下。

“從群眾訴求、基層管理實踐以及司法機關(guān)物業(yè)糾紛案件審理情況來看,，北京物業(yè)管理中業(yè)主大會組建難,、決策難，業(yè)委會運行,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不規(guī)范,，公共收益收支不透明，專項維修資金續(xù)籌難,，物業(yè)服務(wù)費調(diào)價難,，部分老舊小區(qū)缺乏有效管理，住宅小區(qū)管線權(quán)屬邊界不清等問題,，仍較為突出,。”郝志蘭說。

征求意見

希望加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管力度

北京市司法局局長李富瑩介紹,，經(jīng)市政府同意,，10月22日，市司法局會同市住建委就草案送審稿啟動為期30天的向社會公開征求意見工作,。其間,，共收到網(wǎng)上意見1379條。其中,，整體性意見312條,，占22.6%；具體條款意見1067條,，占77.4%,。總體上,，公眾認可通過立法進一步規(guī)范物業(yè)管理的必要性,。

征集的意見認為，要進一步嚴格業(yè)主大會議定事項的程序,，嚴格業(yè)委會委員的資格準入,，嚴格對業(yè)委會委員的約束和監(jiān)督，并需要進一步細化物業(yè)管理委員會的成立條件和職責,。要防止前期物業(yè)加重業(yè)主負擔,，建議前期物業(yè)承接查驗引入第三方監(jiān)理。

有意見提出,，希望加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，解決小區(qū)停車難問題,。

市人大城建環(huán)保委提出,，在物業(yè)資質(zhì)準入手段取消后，對物業(yè)管理人亟須加強事中事后監(jiān)管，加快形成以信用監(jiān)管為核心的物業(yè)管理市場監(jiān)管體制,。建議進一步發(fā)揮立法的推動和保障作用,，建立物業(yè)服務(wù)履約考評機制，由街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過業(yè)主評價,、管理評價,、專業(yè)評價等方式對屬地項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況進行考評，對考評不達標的提出整改意見,。

前期物業(yè)

建設(shè)單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任

物業(yè)條例草案明確建設(shè)單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任,，規(guī)定前期物業(yè)合同的履行、費用交納的起算時間,，明確承接查驗過程中建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理人移交的材料清單,。

物業(yè)條例草案提出，建設(shè)單位銷售房屋前,，應(yīng)當選聘前期物業(yè)管理人,，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當就前期物業(yè)服務(wù)是否收費,、服務(wù)內(nèi)容以及收費標準進行約定,，約定的內(nèi)容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過2年,，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定,。期限屆滿前3個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人,。

物業(yè)條例草案對物業(yè)費也進行了規(guī)定,，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至承接查驗協(xié)議生效之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔,。

業(yè)主大會

5%以上的業(yè)主可申請成立業(yè)主大會

北京市司法局局長李富瑩介紹,，鑒于實踐中存在的“自治失靈”問題，物業(yè)條例草案立足于為業(yè)主大會的籌備,、成立及日常運行提供制度性保障,，調(diào)整了申請成立業(yè)主大會的條件，規(guī)定除5%以上的業(yè)主,、專有部分占總面積5%以上的業(yè)主外,，建設(shè)單位也可以申請成立業(yè)主大會。同時,，居（村）民委員會還可以組織符合條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會的申請,。

符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指定居（村）民委員會工作人員擔任籌備組組長,；籌備組負責組織召開首次業(yè)主大會，并審議通過管理規(guī)約、議事規(guī)則,，選舉產(chǎn)生業(yè)委會委員和候補委員,。

針對未能成立業(yè)主大會或者無法選舉產(chǎn)生業(yè)委會的情形，物業(yè)條例草案創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會,，賦予其組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項的職能,。

另外，物業(yè)條例草案明確社區(qū)黨組織有權(quán)推薦業(yè)委會候選人,，引導和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)委會委員,，通過法定程序擔任業(yè)委會委員。

自治監(jiān)督

業(yè)委會委員不能與物業(yè)有直接利益關(guān)系

李富瑩介紹,，針對業(yè)委會的運行存在權(quán)力邊界不清晰,、權(quán)責不對等、運行不規(guī)范,、行政監(jiān)管空白,、違法成本較低等問題，物業(yè)條例草案從把好人選關(guān),、增加備案制度,、明確職責、增加禁止性規(guī)定等方面進行規(guī)范,，細化街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及居(村)民委員會的監(jiān)督途徑和方式。

有資格成為業(yè)委會委員,、候補委員的需要滿足：本人,、配偶及其直系親屬與物業(yè)管理人無直接的利益關(guān)系，未被列為失信被執(zhí)行人,，未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為等,。

業(yè)委會需要及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用,，監(jiān)督物業(yè)管理人履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施,，對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進行制止,；定期向業(yè)主通報工作情況，每半年公示業(yè)主委員會委員,、候補委員交納物業(yè)服務(wù)費,、停車費情況等。

物業(yè)費

物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價

物業(yè)條例草案規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價,，由業(yè)主和物業(yè)管理人進行協(xié)商,，并適時調(diào)整,。同時,，要求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目清單，明確服務(wù)標準和內(nèi)容,，行業(yè)協(xié)會發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息和計價規(guī)則,，供協(xié)商物業(yè)服務(wù)費時參考。

對于專項維修資金,，物業(yè)條例草案提出,，物業(yè)買受人應(yīng)當按照規(guī)定足額交納專項維修資金；專項維修資金屬于業(yè)主共有,，業(yè)主大會可以自行管理或者委托住建部門代管,；自行管理的，街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府加強監(jiān)督,、指導；未選舉產(chǎn)生業(yè)委會的,，由住建部門代管,。同時規(guī)定，專項維修資金余額不足30%時,，應(yīng)當補足,，轉(zhuǎn)移或者抵押不動產(chǎn)時，應(yīng)當提供已足額交納專項維修資金的相關(guān)憑證,。

物業(yè)失管

遇突發(fā)情況街鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)組織應(yīng)急管理

物業(yè)條例草案提出,，物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)管理人,，提供供水、垃圾清運,、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù),，期限不超過6個月，費用由全體業(yè)主承擔,。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間,，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當組織業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)管理人,，協(xié)調(diào)新的物業(yè)管理人和應(yīng)急物業(yè)管理人做好交接,。

對于一些因政策等歷史原因形成的物業(yè)管理中的特殊問題，物業(yè)條例草案也提出了一些規(guī)定,。

比如,，對于公房的物業(yè)管理,，物業(yè)條例草案提出，公房尚未出售的,，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主,，享受業(yè)主權(quán)利，承擔業(yè)主義務(wù),；已售公房的業(yè)主轉(zhuǎn)讓公房前,，應(yīng)當按照標準補足專項維修資金；因繼承,、贈與等發(fā)生已售公房產(chǎn)權(quán)人變更的,，繼承人、受贈人等受讓人應(yīng)當按照屆時適用的商品房標準補足專項維修資金,。

新京報記者 李玉坤