證券日報(bào)

距離2020年已不足兩個(gè)月,，為了實(shí)現(xiàn)銷售回款年底入賬以及完成年度業(yè)績?nèi)蝿?wù),，房企通過促銷、增加渠道費(fèi)點(diǎn)數(shù)的方式,，爭搶客戶加速銷售,。近期多家第三方的數(shù)據(jù)顯示，隨著年末到來,，不少地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的升溫,。

不過《證券日報(bào)》記者了解到，盡管房地產(chǎn)市場有暖意,，但北京地區(qū),，目前不少銀行年底房貸額度卻“不給力”，“放款慢”是銀行普遍的情況,。據(jù)記者了解,，目前多家銀行放款時(shí)間由以往的45天延長到60天-180天不等。部分銀行房貸業(yè)務(wù)受額度影響已進(jìn)入排隊(duì)等候辦理狀態(tài),，少數(shù)銀行分支行已經(jīng)暫停新增房貸業(yè)務(wù)受理,。

年底房企花式促銷?

“近期，為了搶占市場先機(jī),，房企紛紛推出各種促銷活動,，總體來看，北京地區(qū)北五環(huán)外部分特價(jià)新房總房款比年初降了10%—15%,。”近日,，在記者的調(diào)研中，不少房產(chǎn)中介告訴記者,。

據(jù)記者了解,，年底促銷力度主要與項(xiàng)目和房企的需求有關(guān),，有的項(xiàng)目在順銷階段,，一般折扣在9折—9.5折之間。而有的樓盤項(xiàng)目臨近清盤或者年底回款任務(wù)較大,，其中部分特價(jià)房甚至給出7折以上的優(yōu)惠,。

例如，位于豐臺區(qū)南四環(huán)某一處樓盤,，目前正推出現(xiàn)房精裝修,，中介人員坦言，“該房源屬于特價(jià)房,，原單價(jià)7.7萬元/平方米,，現(xiàn)單價(jià)6.9萬元/平方米,，而在2017年曾賣到單價(jià)9萬元/平方米，”店面人員表示,，如果購買還會贈送產(chǎn)權(quán)倉庫1個(gè),，部分樓房還另外贈送車位一個(gè)，活動截至?xí)r間為12月底,。

另一家中介公司的工作人員向《證券日報(bào)》記者推薦了幾個(gè)即將清盤的樓盤,，以其中某一處樓盤為例，限時(shí)推出房屋面積為156平方米和191平方米的兩套特價(jià)房,，原價(jià)1200萬以上,，現(xiàn)一口價(jià)930萬元和950萬元，降幅較大,，如此算來,，最大優(yōu)惠等于打了7.56折。該樓盤自然也成了銷售人員重點(diǎn)推薦的項(xiàng)目之一,。

上述工作人員告訴記者,，開發(fā)商出售樓盤的時(shí)候都會選擇和中介合作，由于中介接觸的客戶資源較多,，可以快速銷售房源,，成交房子越多開發(fā)商給予折扣優(yōu)惠力度越大，也就是團(tuán)購優(yōu)惠,。這些折扣優(yōu)惠僅限于通過中介去購房才會有,。其實(shí)，換句話說,，“開發(fā)商將打廣告的費(fèi)用以傭金點(diǎn)數(shù)的方式支付給中介機(jī)構(gòu),。”

隨著年末到來，不少地產(chǎn)商對項(xiàng)目給予了較大力度的折扣,，同時(shí)有商家再次祭出以活動聚人氣,、以人氣提銷售的方法。包括認(rèn)購獎,、現(xiàn)場抽獎,、看房有禮等促銷活動。另外,，在付款方式上開發(fā)商開啟了形式多樣的促銷,。部分開發(fā)商為了快速的回籠資金，客戶付款周期越短,，則談價(jià)空間越大,。

根據(jù)北京市住建委存量房網(wǎng)簽平臺統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月21日北京存量房網(wǎng)上簽約695套,，本月（11月1日—11月21日）累計(jì)存量房網(wǎng)上簽約9391套,，較上月同期環(huán)比上漲72.2%,。

國都證券研究報(bào)告指出，房企陸續(xù)發(fā)布10月份銷售業(yè)績,。從數(shù)據(jù)上看,，房企通過各種營銷手段，實(shí)現(xiàn)了銷售的大幅增長,，全年業(yè)績的完成情況也相對不錯(cuò),。對于大部分房企來說，緊抓銷售和回款成為主要任務(wù),，這也是企業(yè)紛紛進(jìn)行打折促銷的主因,。

放款時(shí)間長成常態(tài)

不過，盡管地產(chǎn)市場有暖意,，但是銀行貸款不太給力,。“額度緊張，放款慢”是眼下銀行的普遍情況,。據(jù)記者了解,，目前各大銀行均面臨額度不充裕問題，放款時(shí)間由以往的45天延長到60天-180天不等,，部分銀行房貸業(yè)務(wù)受額度影響已進(jìn)入排隊(duì)等候辦理狀態(tài),，少數(shù)銀行分支行暫停新增房貸業(yè)務(wù)受理。

11月20日,，央行發(fā)布貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）第四次報(bào)價(jià)：1年期LPR報(bào)價(jià)為4.15%,，此前為4.2%，5年期LPR報(bào)價(jià)為4.8%,，此前為4.85%,。兩者較之前均出現(xiàn)下降。從記者了解的情況來看,，目前多數(shù)銀行的房貸款利率相差不大,，對于申請貸款的客戶，他們更看重的是放款時(shí)間,。

《證券日報(bào)》記者分別走訪和致電咨詢了某國有大行位于北京市海淀區(qū)和朝陽區(qū)的兩家網(wǎng)點(diǎn),。其中，朝陽區(qū)某網(wǎng)點(diǎn)的工作人員明確表示：“今年沒有額度,，即使現(xiàn)在已經(jīng)批貸完成過戶,，年內(nèi)也不可能放款了,。”該行海淀區(qū)某網(wǎng)點(diǎn)的工作人員則表示：“目前額度緊張需要排隊(duì),，過戶后大概3個(gè)月左右放款。”

在另一家股份制銀行,，工作人員則表示，下半年以來很少批按揭貸款了,，沒有額度,，新的額度要等分行通知,，建議咨詢其他銀行。

不過,，并不是所有的銀行都沒有額度,，在《證券日報(bào)》記者走訪咨詢的銀行中，有幾家銀行表示額度充足,，可以申請,，一般兩周內(nèi)批貸，過戶后做完抵押登記就可以放款,。

針對放貸慢的問題,，多位房屋中介人員透露確實(shí)存在這種情況。年底銀行額度緊,、放款時(shí)間長已成為樓市常態(tài),。具體放款時(shí)間主要取決于銀行單子積壓的數(shù)量，順利的話也要兩到三個(gè)月,。“一方面是因?yàn)槟甑足y行額度緊張,；另一方面是因?yàn)殂y行結(jié)算日臨近，一些放款業(yè)務(wù)也會暫停,。”同時(shí)，上述房貸人是還表示：“等到元旦以后,，隨著新一年的貸款配額釋放,，貸款額度壓力將得到一定程度緩解。”

某大型房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人告訴本報(bào)記者：“對于‘賣一買一’連環(huán)單的客戶,，我們也會申請?zhí)厥鈭?bào)備優(yōu)先放款。”他還補(bǔ)充道,，有的銀行就算有額度,，一般到年底也不會放款，主要因?yàn)槟甑足y行的資金需求量較大以及沒有業(yè)績目標(biāo),。

一位近期準(zhǔn)備購房的王先生告訴記者：“我們看房的時(shí)間也比較長，近期我們也接到很多中介的推銷電話,，并且被告知現(xiàn)在房企推出了很多特價(jià)房源并且需要限時(shí)搶購,，單套最高優(yōu)惠超百萬元,。對于我們來講，更關(guān)心的是價(jià)格,，近期可能會采用按揭貸款出手購買,。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，在銷售承壓,、項(xiàng)目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將加大營銷力度,。12月份樓市將會呈現(xiàn)一個(gè)平穩(wěn)的態(tài)勢,，各房企為完成年度任務(wù)指標(biāo)可能會以價(jià)換量，在價(jià)格上,，將出現(xiàn)下降的趨勢,；在銷售量上會出現(xiàn)一個(gè)小的高潮。

展望2019年四季度，中指研究院認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)管理政策仍將立足“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”進(jìn)行構(gòu)建,。其中,，今年以來調(diào)控過程中的金融政策將貫穿始終，并且在四季度仍然會繼續(xù)堅(jiān)持,，金融監(jiān)管政策基調(diào)仍從嚴(yán)從穩(wěn)并逐步由中央下沉到地方,。（記者 彭妍）

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