經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

　　中小房企上演“求生之戰(zhàn)”

　　“房住不炒”時(shí)代傳統(tǒng)開發(fā)模式難以為繼,，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇

房地產(chǎn)市場新一輪洗牌正在加速進(jìn)行。人民法院公告網(wǎng)顯示,，今年以來約300家房企破產(chǎn)清算,?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪發(fā)現(xiàn)，負(fù)債過高,、資金鏈斷裂是房企破產(chǎn)的主要原因,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在堅(jiān)持“房住不炒”定位的大環(huán)境下,，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式難以再持續(xù),，行業(yè)“馬太效應(yīng)”更加明顯，房企競爭日益激烈,，房地產(chǎn)市場資源將更加向龍頭企業(yè)集中,。

　　各梯隊(duì)房企分化持續(xù)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分小企業(yè)倒閉的情況并非2019年首次出現(xiàn),，2014年曾有2000家房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)門,。房企破產(chǎn)數(shù)量被關(guān)注，顯示出市場對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的擔(dān)憂,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,，2019年以來,，已經(jīng)有超過15次房地產(chǎn)融資收緊政策出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈明顯變緊,。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在人民法院公告網(wǎng)上搜索以“房地產(chǎn)”為關(guān)鍵詞的破產(chǎn)文書顯示,，今年1至9月，有大約300家房地產(chǎn)公司被法院裁定實(shí)施破產(chǎn)清算,。在長達(dá)20多頁的破產(chǎn)文書名單中可以看到,，破產(chǎn)的基本是一些不知名的中小房企，不過也有銀億集團(tuán)這樣位列全國500強(qiáng)的上市房企,。

今年6月,，上市公司ST銀億發(fā)布公告，銀億集團(tuán),、銀億控股已向浙江省寧波市中級人民法院申請重整,。銀億集團(tuán)總部位于浙江寧波，2017年該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售收入783億元,，創(chuàng)利稅40多億元,。

銀億集團(tuán)只是今年以來受困于資金不足的房企之一。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，1至8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金113724億元，同比增長6.6%,，增速比1至7月回落0.4個(gè)百分點(diǎn),。張大偉認(rèn)為，2019年上半年,，全國房地產(chǎn)商品房銷售額70698億元,，增長5.6%，依然在刷新歷史同期最高紀(jì)錄,，但漲幅明顯放緩,，在這種情況下中小房企加速離開市場是趨勢。

房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)高壓之下,，行業(yè)馬太效應(yīng)逐漸顯現(xiàn),。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示,，2019年上半年,，TOP100各梯隊(duì)房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競爭加劇,。其中,，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn),，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展,。TOP4-10,、TOP11-20、TOP21-30各梯隊(duì)房企權(quán)益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升,，市場份額穩(wěn)中有升,，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢進(jìn)一步深化。

新一輪洗牌的大幕已經(jīng)開啟,。7月22日晚間,，新城控股公告稱，公司正與合作伙伴就公司近期公開市場新獲取項(xiàng)目的合作方式進(jìn)行洽談,、協(xié)商,，籌劃出售部分項(xiàng)目公司股權(quán)。截至目前,，公司已在洽談,、協(xié)商出售的項(xiàng)目約為40個(gè)（含聯(lián)營項(xiàng)目）。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說,，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式很難再繼續(xù)下去,，未來行業(yè)馬太效應(yīng)將更加明顯，房地產(chǎn)市場資源將更加向龍頭企業(yè)集中,。

記者調(diào)研相關(guān)個(gè)案發(fā)現(xiàn),，安徽、浙江,、四川等地均有多起房企破產(chǎn)清算案例,，僅安徽省，就有合肥的安徽國開置業(yè)有限公司,、六安市的安徽匯辰置業(yè)有限公司,、安徽省東方金河房地產(chǎn)開發(fā)公司、霍邱中泰恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,、蚌埠市的安徽中恒控股有限公司等破產(chǎn)。

　　融資環(huán)境一緊再緊

負(fù)債過高,、資金鏈斷裂是房企破產(chǎn)的主要原因,。興業(yè)證券一位市場部人士對記者表示，當(dāng)前房地產(chǎn)商面臨資金困境,，有限的資金主要流向大企業(yè),，加劇了房企馬太效應(yīng)。“中小房地產(chǎn)企業(yè)的困難日子才剛剛開始,，債務(wù)違約,、資產(chǎn)處置、兼并重組的情況目前只是個(gè)案,，將來可能會(huì)增多,。”

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者多方了解發(fā)現(xiàn),，目前銀行等金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸額度不斷收緊，信托,、民間融資等其他渠道也在收緊,。張大偉對記者表示，目前來看,，類似降價(jià)拋售,、債務(wù)違約、破產(chǎn)重組的現(xiàn)象還只是零星出現(xiàn),，中小房地產(chǎn)企業(yè)的困難日子或許剛剛開始,。

資金面惡劣的同時(shí)，房企競爭日益激烈,，不少房企通過多元化轉(zhuǎn)型以求自保,。轉(zhuǎn)型之路是否順暢，決定了房企能否繼續(xù)生存,，尤其是資金量儲(chǔ)備不足的中小型房企,，一旦決策失誤，就容易造成資金鏈斷裂,?？藸柸鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)顯示，包括新光集團(tuán),、華業(yè)資本等部分中小房企破產(chǎn)原因之一便是“激進(jìn)多元化”,。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說，銀億事件可以有很多種解釋,，有一個(gè)重要原因是多元化不成功,。在房地產(chǎn)去庫存的大背景下，大量中小型房企專注房地產(chǎn)可能是“等死”,，但激進(jìn)多元化可能是“找死”,，不過無論如何必須要有出路，未來頑強(qiáng)生存下來的大型房企,，必是找到了適合自己的發(fā)展節(jié)奏,。

一家閩系房企的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)并購時(shí)代來臨,。他認(rèn)為,，如果對土地價(jià)格仍有較高期待，而售價(jià)又受到限制,，那么房企算不過來賬,，就會(huì)對通過招拍掛方式獲得土儲(chǔ)有所顧忌，轉(zhuǎn)而訴諸并購市場,。

　　建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制化解爛尾

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，房企破產(chǎn)后的爛尾樓盤遺留問題潛藏風(fēng)險(xiǎn)隱患,，根據(jù)以往處置房企破產(chǎn)樓盤爛尾典型案例的經(jīng)驗(yàn)，需要建立政府,、法院聯(lián)動(dòng)機(jī)制等制度創(chuàng)新,，引入專業(yè)化處理不良資產(chǎn)的市場化機(jī)構(gòu)和資金，才能讓長期爛尾的項(xiàng)目得以盤活,，及時(shí)有效化解矛盾糾紛,。

化解爛尾樓盤復(fù)雜問題需要制度創(chuàng)新。安徽省房地產(chǎn)商會(huì)法律委員會(huì)主任吳正林說,，一般的房企破產(chǎn)是很正常的,，主要是大多數(shù)房企破產(chǎn)時(shí)都是處于資不抵債的狀態(tài)，企業(yè)無產(chǎn)可破,、無資可清,，并直接導(dǎo)致在建樓盤長期停工，進(jìn)而又衍生建筑公司農(nóng)民工工資,、樓盤購房戶拿不到房等問題,，大多數(shù)爛尾樓盤遺留的問題都非常復(fù)雜。

多位受訪人士建議,，成立政府法院聯(lián)動(dòng)機(jī)制解決破產(chǎn)房企遺留問題,。一些法律人士指出，根據(jù)以往出現(xiàn)的房企破產(chǎn)樓盤爛尾項(xiàng)目案例,，爛尾的項(xiàng)目不僅債務(wù)債權(quán)關(guān)系復(fù)雜,，有的項(xiàng)目甚至還涉及不合法的問題，比如項(xiàng)目超容積率,、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃等問題,，需要規(guī)劃局、房產(chǎn)局,、國土局等部門協(xié)調(diào)解決,，專事專辦，在符合一定條件的情況下,，給予開通綠色通道,。否則，如果按照常規(guī)流程按部就班,，會(huì)拖出來新的問題，讓遺留問題更加復(fù)雜,。

合肥市包河區(qū)駱崗街道辦事處副主任陸在兵告訴記者,，合肥市下發(fā)了《關(guān)于開展房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛排查化解工作的通知》，并成立了工作領(lǐng)導(dǎo)小組,，通過政府,、法院,、企業(yè)三方形成合力，為有效化解房地產(chǎn)公司清算破產(chǎn)問題起到了直接推動(dòng)作用,。同時(shí),，以包河區(qū)為例，清算工作組還引入了專業(yè)處理不良資產(chǎn)的市場化公司——安徽國厚資產(chǎn)管理公司,，成立包河區(qū)國厚公司,，投入資金3000萬元，讓積壓多年的爛尾問題得到有效化解,。