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垃圾隨意丟棄,、車輛亂停亂放,、流動商販隨意出入……當(dāng)前，有的老舊小區(qū)根本沒有物業(yè)管,，有的物業(yè)管得很差,。一些居民因物業(yè)“服務(wù)差”不繳費(fèi)，而物業(yè)也往往以“入不敷出”為由敷衍了事,。

在全國新一輪老舊小區(qū)改造中，補(bǔ)齊物業(yè)管理服務(wù)短板,、完善長效管理機(jī)制呼聲甚高,，多地推出相關(guān)政策和措施。

　　引進(jìn)物業(yè)提升管理，強(qiáng)行清退不合格企業(yè)

據(jù)了解,，不少城鎮(zhèn)2000年前建設(shè)的老舊小區(qū)都是出售的公房,，由地方國企下屬的物業(yè)公司托管，除了保潔等基本服務(wù)外,，幾乎沒有物業(yè)管理,。目前，一些小區(qū)在完成基礎(chǔ)設(shè)施改造后引進(jìn)了物業(yè)公司,。

河北邢臺市橋東區(qū)市交通局家屬院小區(qū)居民劉小英說：“以前刮風(fēng)一身土,，下雨一身泥。現(xiàn)在引入物業(yè)公司后,，路面平坦干凈,，車輛停放齊整；原來雜草叢生的空地被改造成停車場,、健身小廣場,，還有保安巡邏。”

此外,，各地通過專項(xiàng)整治,，強(qiáng)行讓一些服務(wù)質(zhì)量差的企業(yè)退出。“我們通過獎優(yōu)罰劣,，調(diào)整退出20%能級低,、服務(wù)差的物業(yè)企業(yè)。”上海市虹口區(qū)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示,。虹口區(qū)還對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)住宅小區(qū)開展問卷調(diào)查,，形成164家物業(yè)服務(wù)企業(yè)滿意度得分及排名，并按照七色評價體系進(jìn)行分級,，分別為金牌,、銀牌、綠牌,、藍(lán)牌,、黃牌、橙牌和紅牌,，不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法拿到“達(dá)標(biāo)獎金”,。

“現(xiàn)在物業(yè)公司服務(wù)態(tài)度比以前好多了。”上海市虹口區(qū)玉四居民區(qū)黨總支書記盧戈潤說,，以前,，這里兩個小區(qū)主路上都是亂停亂放的車，經(jīng)過科學(xué)改造,，新畫了停車線,、集約新增30多個車位,，緩解了居民停車難的問題。“服務(wù)水平提升后,，這兩個小區(qū)業(yè)委會已經(jīng)同意把物業(yè)費(fèi)提高20%至30%,。”

此外，針對老舊小區(qū)“無管”“失管”現(xiàn)象,，一些地方政府實(shí)行托底,。南京市棲霞區(qū)在全區(qū)9個街道均成立物業(yè)公司，托管全區(qū)153個老舊小區(qū)和59個保障房小區(qū),，覆蓋全區(qū)住宅小區(qū)總數(shù)的70%,。

　　“服務(wù)差不繳費(fèi)，不繳費(fèi)服務(wù)更差”死循環(huán)如何破解,？

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，一些舊小區(qū)引入物業(yè)后，管理運(yùn)營情況仍存在困境,，如成立業(yè)主委員會的比例不高,，物業(yè)費(fèi)面臨提價難、收繳率低等問題,。

記者在南京市采訪發(fā)現(xiàn),，有的改造后的小區(qū)后續(xù)管理不到位，僅實(shí)現(xiàn)基本保潔,，停車,、綠化、安保等無人管理,。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，老舊小區(qū)整治后，引進(jìn)市場化物業(yè)的不到10%,，已經(jīng)成立業(yè)委會的只有20%左右,。“沒有業(yè)委會，大家意見不統(tǒng)一,，誰也做不了主,。”

隨著對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求的提高，管理成本相應(yīng)增加,，提高物業(yè)費(fèi)成為一些老舊小區(qū)的突出矛盾,。“有些小區(qū)規(guī)模小，甚至不到1萬平方米,，不少居民對物業(yè)服務(wù)不滿意,、拒交物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)管理公司入不敷出,、常年虧本,。”上海一家國有物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人大倒苦水,。

“物業(yè)費(fèi)不提高，反過來又影響物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,，形成惡性循環(huán)。”河北省衡水市方舟物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理呂研說,，很多老舊小區(qū)的居民缺乏服務(wù)交費(fèi)觀念,，這讓部分小區(qū)物業(yè)管理工作難以持續(xù)。

“改造社區(qū)及后期維護(hù)必定會新增費(fèi)用,，錢從哪兒來是個難題,。”龍湖智慧服務(wù)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　各地探索：打包合并,、居民自治,、政府“托底”

為解決老舊小區(qū)物業(yè)管理難題，目前多地因地制宜,，探索出一些老舊小區(qū)物業(yè)管理模式,。

——合并實(shí)現(xiàn)“大物業(yè)”集中管理。針對老舊小區(qū)不成規(guī)模,、物業(yè)公司不愿接管的難題,，河北邢臺將老舊小區(qū)“化零為整”，將無人管理,、無人清潔,、無人維護(hù)的多個相鄰老舊小區(qū)，“打包”交由物業(yè)公司管理,，在保潔,、秩序維護(hù)、維修等方面實(shí)現(xiàn)資源共享,。

——搭建居民自治共治平臺,。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些街鎮(zhèn)基層政府通過搭建社區(qū)共治平臺,，推動居民自治制訂物業(yè)管理方案,。例如，成都市將成立小區(qū)自治組織,，如建立社區(qū)聯(lián)席會議等方式,，作為啟動老舊小區(qū)改造的前置條件，讓居民充分協(xié)商,，對小區(qū)管理模式,、物業(yè)管理公司形成一致意見。

——政府“托底”,。南京市物業(yè)辦副主任童龍聲表示,，由于目前市場發(fā)育不健全,、國家相關(guān)政策不完善，一些老舊小區(qū)的管理難題僅通過市場難以解決,，暫時仍需政府“托底”,。南京市棲霞區(qū)住建局物業(yè)科科長李秀東介紹，公益性物業(yè)公司托底之后,，老舊小區(qū)和保障房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)是每月每平方米0.4元,，而其他小區(qū)普遍在每平方米1.9元左右。

石家莊為鼓勵老舊小區(qū)引入物業(yè)管理服務(wù),，對主城區(qū)老舊小區(qū)新引入物業(yè)管理實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼,，第一年補(bǔ)貼0.3元/平方米、第二年補(bǔ)貼0.2元/平方米,、第三年補(bǔ)貼0.1元/平方米,，三年后退出。

多位受訪的物業(yè)企業(yè)及部分街道負(fù)責(zé)人認(rèn)為,，老舊小區(qū)的改造和維護(hù)都需要投入大量經(jīng)費(fèi),，短期內(nèi)政府可以提供一些專項(xiàng)補(bǔ)助，但長期看,，還需居民提高對物業(yè)服務(wù)價值的認(rèn)識,，通過依法、公開,、居民協(xié)商的方式合理提高物業(yè)費(fèi),，并督促物業(yè)公司提升服務(wù)水平，讓居民生活更方便,、更舒適,。