北京晚報  “現(xiàn)金流”,、“回款率”,，成為這個“房企半年報季”的熱詞。往年財報季,，房企銷售額大小、土地儲備是否雄厚,、營收凈利增長水平等指標(biāo)往往是關(guān)注焦點,。如今，融資環(huán)境不斷收緊,，考驗的便是企業(yè)自身的“造血”能力,。

　　上半年 標(biāo)桿房企回歸一二線

2018年下半年起，三四線城市棚改貨幣化安置部分收緊,，樓市整體成交也隨之下滑,。今年上半年,，房企在各自布局三四線城市加速出貨，這也導(dǎo)致部分房企上半年銷售均價下降,。在拿地區(qū)域選擇上,，“聚焦一二線”也成為房企普遍選擇。熱門三四線城市仍然受到關(guān)注,，但與過去幾年相比,，企業(yè)的態(tài)度已趨于謹(jǐn)慎。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計,，2019年上半年萬科,、旭輝、融創(chuàng),、中海等房企七成以上的住宅土地布局在一二線城市,。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年,，全國標(biāo)桿房企拿地變化明顯,，18家標(biāo)桿房企2019年拿地已經(jīng)高達10031億，其中一二線拿地金額高達7349.49億,，占比高達73.27%,，這一比例也是最近幾年的高點。

曾經(jīng)重倉三四線的標(biāo)桿房企熱情下降,，布局紛紛回歸一二線,。一方面，由于棚改接近尾聲,，三四線及下城鎮(zhèn)未來購房需求會出現(xiàn)明顯下降,，過于激進在三四線拿地未來風(fēng)險性會不斷提升；另一方面,，從目前二線城市人才引進政策來看,，對于人才的吸引力遠大于三四線城市，未來三四線城市新增居住人口增長也會明顯弱于二線城市,，同步導(dǎo)致房企退出三四線城市,。

除了恒大、碧桂園等下沉幅度較深的大型房企及區(qū)域性房企外,，多數(shù)大中型房企的布局重心都以一二線城市和核心城市圈為主,。其中，陽光城,、中海,、雅居樂、奧園等房企認(rèn)為一線城市及以一線城市為核心的城市群，在未來始終是中國經(jīng)濟最有活力的地區(qū),，拿地區(qū)域主要聚焦在一二線城市,，以及二線核心省會城市。

　　下半年 以高周轉(zhuǎn)緩解融資難

上半年,，回歸一二線成為了房企主旋律,，在目前融資政策持續(xù)收緊的大環(huán)境下，沒有了外部資金的支持,，如何自食其力成為了房企下半年的課題,。

毋庸置疑，房企最主要的盈利方式是房產(chǎn)銷售,，想要保持資金狀況,，下半年房企仍需要靠高周轉(zhuǎn)及大規(guī)模出貨來維持企業(yè)生命。

面對房地產(chǎn)市場調(diào)控的高壓態(tài)勢,，房企不得不繼續(xù)保持快拿地,、快建設(shè)、快銷售的高周轉(zhuǎn)方式,，進而提高資金使用效率,。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進稱,，“房地產(chǎn)是一個對政策變動十分敏感的行業(yè),，尤其是近幾年的限價限購、融資端收緊使得此前‘低周轉(zhuǎn)’所帶來土地紅利的策略變得不再可行,，加上房企的‘降負(fù)債’大趨勢,，企業(yè)若想繼續(xù)保持甚至進一步提高資本回報率，不得不寄希望于加快周轉(zhuǎn)速度,。”

同時,，“造節(jié)”作為房企上半年的營銷手段，以自身項目銷售為目的,，為部分房企帶來了實質(zhì)性收益,，助力實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的同時，提升企業(yè)知名度,。因此,，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年仍會有房企延用這個方式為自己創(chuàng)收,，“造節(jié)”的力度和時長都呈增加趨勢,。同時，部分房企為了加快資金回籠,，防止自身產(chǎn)業(yè)囤積,，會不惜以打折的方式，以求迅速出貨，保證現(xiàn)金流穩(wěn)妥,。

除此之外,，恒大、榮盛,、碧桂園紛紛啟動“全民營銷”,，實現(xiàn)線上與線下多平臺互動，從而擴大自身影響力來拓客并實現(xiàn)下半年利潤增長,。

對于大悅城,、龍湖、新城等擁有商業(yè)地產(chǎn)的房企來說,，精準(zhǔn)解讀消費者需求,，進行精細(xì)化運營也是企業(yè)可持續(xù)增收的方式之一。

房企盈利除了取決于周轉(zhuǎn)速度,、資金回籠,，成本管控能力也一定程度上決定著企業(yè)的生死存亡。

“要想獲得合理的利潤,，最有效的方式便是降低開發(fā)成本,。通常‘銷售費用、管理費用,、財務(wù)費用’是房企成本的重要組成部分,，‘降三費’也是房企控制企業(yè)成本，提高盈利的主要方法,。”克而瑞研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人汪慧稱,，因此，針對開發(fā)周期長,、資金流量大,、流程多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，下半年,，需要擁有嚴(yán)格的成本管理制度,，向低負(fù)債、低杠桿,、低成本,、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”模式轉(zhuǎn)型，從而實現(xiàn)“高盈利”的目標(biāo),。

企業(yè)

　　碧桂園 持續(xù)出貨保證現(xiàn)金流安全

在8月22日發(fā)布的企業(yè)半年報中,，公司實現(xiàn)總收入2020.1億元，凈利潤230.6億元,，同比增長分別為53.2%和41.3%,?；谏习肽攴康禺a(chǎn)市場的調(diào)控高壓態(tài)勢，碧桂園仍實現(xiàn)了營收與利潤的大幅增長,，有業(yè)內(nèi)人士分析稱,，“各項優(yōu)良指標(biāo)的達成，一方面得益于其前兩年高增的銷售業(yè)績陸續(xù)進入結(jié)轉(zhuǎn)周期,，另一方面則反映了企業(yè)持續(xù)有效提升的經(jīng)營管控能力,。”

“我們是以銷定產(chǎn)，合理調(diào)節(jié)可售資源的投放,。”碧桂園集團總裁莫斌8月22日在中期業(yè)績發(fā)布會上稱,，房企作為高周轉(zhuǎn)行業(yè)，保證現(xiàn)金流就是保證企業(yè)命脈,，在這個方面,，碧桂園是無疑是十分出色的。

上半年,，無論是企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模還是營均持續(xù)增長,，加上不斷增強的運營能力，碧桂園整體盈利能力持續(xù)保持強勁,。公司毛利潤同比增長56.9%至548.6億元,；凈利潤同比增長41.3%至230.6億元。

　　中國海外發(fā)展 低成本運營跑贏行業(yè)

歷年來中海的毛利率都維持在較高水平,，一方面是因為其在項目選擇上更為注重利潤空間,，此外中海也有從項目拿地到開發(fā)建設(shè)的全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，從而能夠更好地控制成本,。

上半年,，中海三費費用較往年繼續(xù)下降。據(jù)其半年報顯示,，三費費用率（除以合約銷售）僅為1.73%，維持行業(yè)較低水平,，同比下降了0.57個百分點,。利潤的注重、成本的控制以及較低的三費費用率,，使得其上半年凈利潤同比上升7.4%至港幣249.4億元,，維持在行業(yè)較高水平。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，大部分房企三費費率介于5%～15%房企,，三費費用率在5%以下，便可稱為費用管控能力相對較強,。中海作為其中佼佼者,，通過其對成本的把控可以看出中海內(nèi)部管理能力建設(shè)的突出。

除此之外，中海的綜合借貸成本始終維持在較低水平,，2019年上半年末加權(quán)平均融資成本僅為4.28%,，相比2018年底的4.30%略微下降0.02個百分點，處于行業(yè)極低水平,。

　　中國恒大 高土儲確保穩(wěn)健增長

上半年年報中,，恒大營業(yè)收入2269.8億，核心利潤303.5億,，凈利潤270.6億,，現(xiàn)金余額2880億，各項核心指標(biāo)均保持行業(yè)第一,。

今年來,，面對市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，恒大業(yè)績卻實現(xiàn)逆市穩(wěn)健增長,，這與其穩(wěn)定的房價脫不開關(guān)系,。究其原因，一方面是因為恒大有大量低價優(yōu)質(zhì)土儲,。據(jù)其半年報顯示,，其平均樓面地價僅1639元/平米，還有未納入土地儲備的舊改等項目的建面高達7012萬平米,，合計可提供約5萬億的可售貨值,。其中，在大灣區(qū)擁有5421萬平米的儲備項目,，總貨值1.68萬億,，在深圳的項目儲備高達3124萬平米，總貨值1.24萬億,，龐大的低成本優(yōu)質(zhì)土儲將為恒大業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長提供強有力保證,。

另一方面是恒大的建筑、裝修管理費用低,。每年年頭進行一次材料采購,，建筑材料、裝修材料只有市場價格的20-30%,，流通環(huán)節(jié)的費用全部擠掉,，大大節(jié)約了花銷。 赫天雪

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