南方日報

　　區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)項目受歡迎,，體驗式消費獲青睞

　　房企加碼深圳商業(yè)地產(chǎn)項目

深圳的商業(yè)地產(chǎn)項目實現(xiàn)了從無到有到高大上的快速迭代,。圖為深圳萬象城。 南方日報記者 魯力 攝

隨著房地產(chǎn)存量時代大幕的開啟,，對房企而言,，獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)籌碼的重要性顯著提升。

過去一年,，華潤置地繼續(xù)領(lǐng)跑中國商業(yè)地產(chǎn),，深圳房企也不甘落后，深業(yè),、鴻榮源,、萬科、京基,、星河等都拿出了得意作品,。

深圳地產(chǎn)評論員李宇嘉認為，商業(yè)和住宅項目差別大,，商業(yè)要自持,，要考慮房企資金流投資和收益周期匹配，考驗房企的運營,、招商能力,。

之所以能吸引房企加碼深圳市場，在于深圳商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的自身優(yōu)勢,。在李宇嘉看來,，深圳這么多房企加碼商業(yè)地產(chǎn)板塊，與深圳的城市經(jīng)濟活躍度有關(guān),。深圳年輕人居多,，人口凈流入量大，消費者注重體驗性,、差異化,。“很多專注商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，在其他地方做不好,，但在深圳就做得不錯,。”

　　房企布局商業(yè)項目

近幾年,，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場競爭激烈，尤其2017年,，是深圳商業(yè)地產(chǎn)的變局之年,。

首先，商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量與質(zhì)量齊升,。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計,，2017年深圳新開業(yè)購物中心達15個，商業(yè)體量達145萬平方米,。這一年,，萬象天地、壹方城等商業(yè)旗艦項目啟用,。凱德集團在深圳的商業(yè)首秀項目來福士推出,，社區(qū)商業(yè)佐阾虹灣購物中心正式營業(yè)，大鵬,、坪山迎來各自首個商業(yè)綜合體,。

也是這一年，萬科成為同城商業(yè)地產(chǎn)運營商印力集團的基石股東,。此后,，萬科成立兩只商業(yè)地產(chǎn)投資基金，將旗下商業(yè)項目大部分打包給印力統(tǒng)一運營管理,，搭建起萬科商業(yè)地產(chǎn)運營平臺,，作為萬科城市配套服務生態(tài)系統(tǒng)的重要一環(huán)。

在萬科的助力下,，到2018年,，印力已管理商業(yè)項目126個，覆蓋中國58個城市,，總建筑面積超過1000萬平方米，僅次于萬達,。

華潤置地打造的萬象城,，被譽為中國購物中心行業(yè)的領(lǐng)跑者。截至2018年,，華潤置地在營投資物業(yè)總建筑面積達921萬平方米,，租金收入達95.2億元。

作為以商業(yè)地產(chǎn)為主的上市公司,，深圳星河商置與華潤置地相比,，體量小、水平低,，但也開始形成自己的發(fā)展特色,。2018年,，星河商置服務面積超230萬平方米，項目已遍及深圳,、廣州,、惠州等城市。

對面臨增量天花板的房企而言,，商業(yè)地產(chǎn)是一個巨大的投資機遇,，但投資僅僅是第一步，如何實現(xiàn)真正的資產(chǎn)增值才是未來核心,。

　　城市購物坐標快速迭代

對老深圳人而言,，從早年東門到華強北百貨的百貨商場時代，再到萬象城,、COCOPARK,、益田假日廣場、海岸城等標志性購物中心為引領(lǐng)的購物中心時代,，再到近年萬象天地,、壹方城、深業(yè)上城等新城市坐標時代,，深圳的商業(yè)地產(chǎn)項目實現(xiàn)了從無到有到高大上的快速迭代,。

對于房企而言，深圳商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)雖然時間短,，但積累了完整的中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展素材,。1985年1月18日，深南天虹開業(yè),，正式開啟深圳零售業(yè)的征程,。1994年7月，萬佳百貨華強北店開業(yè),，成為當時客流一大集中地,。1996年，歲寶百貨推出深圳史上首個營業(yè)面積上萬平方米的單體商場,。

從業(yè)態(tài)來看,，百貨商場集納了服裝、美妝,、珠寶,、電器等零售業(yè)態(tài)，還包括餐飲業(yè)態(tài)等,，但缺乏娛樂休閑內(nèi)容,，顯得單一。

到2000年,，銅鑼灣集團在華強北創(chuàng)造性地推出Cmall,，集購物,、餐飲、休閑,、娛樂為一體,，初具購物中心雛形，Cmall模式之后走向全國,，“商業(yè)地產(chǎn)”概念開始出現(xiàn),。

真正打入人心的是2004年萬象城的亮相，其采取“主力店+次主力店+專門店”的門店組合形式,，4家主力店和近300個國內(nèi)外知名品牌專門店,，一下子將消費者帶入新消費時代。

之后,，深圳CBD區(qū)域的星河COCOPARK與南山濱海購物中心海岸城相繼在2006年與2007年開業(yè),，進一步改變了深圳市民的消費模式。

原關(guān)外片區(qū)商業(yè)氛圍缺失狀態(tài)也開始彌補,。近年來,，隨著原關(guān)內(nèi)外一體化、深圳“東進西拓”以及粵港澳大灣區(qū)建設的推進,，深圳城市建設不斷擴展,，各區(qū)差距縮小，標桿商業(yè)項目層出不窮,，形成“一城多核心”的新商業(yè)格局,。

2018年，深圳新開業(yè)商業(yè)項目16個,，新增商業(yè)體量超110萬平方米,。從業(yè)態(tài)來看，商業(yè)綜合體已進入生活休閑體驗為主的空間,。

　　新消費熱點開始呈現(xiàn)

豐富的市場經(jīng)驗,，多元的競爭格局，充足的客,、物流量,，足量的商業(yè)人才，為房企進軍深圳商業(yè)地產(chǎn)提供了條件,。

按照華潤置地2018年年報中的判斷，購物中心為代表的投資物業(yè)是其重點發(fā)展的業(yè)務板塊,，未來兩三年仍將是新建購物中心投入運營的高峰期,。

記者發(fā)現(xiàn)，運營了14年的深圳萬象城,，在2018年評估值為90.32億元,，租金收入為10.17億元,，較2017年增長了9.5%，平均出租率連續(xù)兩年保持在99.5%,。開業(yè)才一年的深圳萬象天地,，2018年租金收入達3.73億元，較上年增長了496.4%,，平均出租率達到96.9%,。

“商業(yè)地產(chǎn)講商業(yè)操盤能力，要研究客戶,、研究市場,、客戶細微需求變化把握，這些是最重要的,。”李宇嘉認為,。

隨著年輕一代消費者的不斷成長，當下體驗式經(jīng)濟開始大行其道,，商業(yè)項目漸漸不再以“巨無霸”為主導,，“小而美”的區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)越來越受歡迎,。10萬平方米以下中小體量的商業(yè)項目因為招商更靈活,、管理更方便、業(yè)態(tài)更個性化,，成為各大開發(fā)商,、年輕一代消費群體青睞的對象。

未來商業(yè)地產(chǎn)將如何發(fā)展,？一些專家認為,，購物中心的消費趨勢將偏向95后、00后群體,，寵物經(jīng)濟,、兒童經(jīng)濟、網(wǎng)紅經(jīng)濟或成消費熱點,。

記者走訪深圳多家商場發(fā)現(xiàn),，除了一些商業(yè)地標以及全球知名的品牌旗艦店，普通的商業(yè)空間運營已經(jīng)與以往大為不同,，在空間設計,、服務體驗方面具備年輕化和個性化特征，具有群體標識性或者文化內(nèi)涵,、社交屬性的商業(yè)空間更受歡迎,，比如奈雪的茶、喜茶等新式茶飲店已被很多商場引入,，作為吸引客流的“推手”,。

李宇嘉推測,，傳統(tǒng)以單一購物為需求的商場將進一步變得冷清，除了文化屬性,、社交屬性,，新零售智能體驗功能強的店鋪也將引起關(guān)注。