經(jīng)濟參考報

　　無證售房 擅改規(guī)劃 捆綁式銷售

　　部分城市開發(fā)商違規(guī)銷售坑慘購房者

部分熱點城市房地產(chǎn)銷售亂象依然存在,。《經(jīng)濟參考報》記者在安徽,、福建等多地調(diào)研發(fā)現(xiàn),，有的開發(fā)商在銷售中無證售房,，以贈送面積的名義擅改規(guī)劃，還有的房地產(chǎn)項目采用雙合同方式捆綁裝修款,，變相提高房屋總價款,。這些行為嚴重影響居民“住有所居”的獲得感，業(yè)內(nèi)建議,，宜繼續(xù)強化監(jiān)管,，防止房地產(chǎn)市場亂象卷土重來。

　　無證售房擅改規(guī)劃

　　開發(fā)商“渾水摸魚”

未取得商品房預售證而收取客戶認籌金,，變相鎖定客戶資金,、樣板間裝修標準超出銷售方案承諾標準……近日，北京市住建委對昌平區(qū)多個房地產(chǎn)項目的銷售現(xiàn)場進行突擊檢查,，發(fā)現(xiàn)各自存在違規(guī)問題,，并作出了相應處罰,。

熱點城市的房地產(chǎn)銷售仍存在亂象。在合肥,，今年以來發(fā)生了多起個別開發(fā)企業(yè)不講誠信,、違法違規(guī)經(jīng)營、損害群眾利益,、擾亂市場秩序的現(xiàn)象,。一些開發(fā)商變相要求“全款購房”，拒絕,、阻擾購房人正常使用公積金貸款購房,，有的開發(fā)商違規(guī)行為被多次舉報。

比如,，合肥榮盛澤業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設的某樓盤項目在銷售過程中,，拒絕使用住房公積金貸款購房；安徽雙璽置業(yè)有限公司開發(fā)建設的某樓盤項目,，在取得商品房預售許可證后,，捂盤惜售，未按規(guī)定在銷售現(xiàn)場一次性公開全部準售房源,，被多名購房者投訴舉報。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，一些開發(fā)商還擅自采用違建的方式改變規(guī)劃,。在福州市倉山區(qū)，有開發(fā)商擅改規(guī)劃,，對采光井進行倒板違建,，實現(xiàn)贈送面積。目前當?shù)爻枪芤褜υ擁椖康倪`建進行責期拆除,。

　　價外加價陷阱多

　　捆綁銷售套路深

在項目備案價之外,，開發(fā)商簽訂雙合同，一次性收取每平方米幾千元裝修款項,，通過合同拆分的方式,，將所謂的裝修款簽訂到另一份合同。一些開發(fā)商還捆綁銷售車位,?！督?jīng)濟參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，捆綁銷售,、價外加價雖屢被消費者投訴,，依然禁而難絕。

多個熱點城市樓盤被曝出精裝品質(zhì)與價格不匹配,、質(zhì)量粗制濫造等問題,。在福州,，去年下半年以來，高新區(qū)的部分房地產(chǎn)項目業(yè)主因不滿開發(fā)商捆綁銷售而多次維權,。以其中一個樓盤為例,，項目在備案價之外，按照建筑面積收取每平方米約4000元裝修款項,，業(yè)主與開發(fā)商指定的裝修公司簽訂裝修合同,。而裝修合同部分條款內(nèi)容涉嫌侵權，如裝修合同未標明裝修交付標準,、產(chǎn)品名稱,、產(chǎn)品型號、產(chǎn)品價格,。此外,，福州一些樓盤項目也存在以明顯高于市場價捆綁車位銷售的情況。

目前,，在當?shù)刂鞴懿块T協(xié)調(diào)下,，部分小區(qū)業(yè)主維權陸續(xù)得到回應和解決。部分房地產(chǎn)公司提出,，針對要求退還裝修款的購房人,，同意與購房人解除裝修協(xié)議，收取裝修款總額35%的違約金,，向購房人退還裝修款總額65%的款項,。

一些地方還存在價外加價的行為。楊先生兩個月前購買福州高新區(qū)的某樓盤項目,，在官網(wǎng)查到樓盤的2號樓,、3號樓備案價在每平方米1.7萬元左右，但實際銷售是每平方米1.9萬多元,，還要外加一個20萬元左右的車位,。“選了套90平方米左右的房子，除備案價外要額外加價20萬元,，打入置業(yè)顧問提供的一個銀行賬戶,，還不給發(fā)票。”楊先生很是無奈,。

還有的房地產(chǎn)開發(fā)公司,，在違規(guī)行為被監(jiān)管部門查處后，仍拒不整改,。

比如,，合肥金科駿成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設的某個項目，在銷售過程中存在將商品房銷售給不具備購房資格的購房人，盡管合肥市房管局多次要求公司按規(guī)定盡快退款,，但是該公司一直拒不整改,；合肥京商融合置地有限公司開發(fā)建設的“京商商貿(mào)城”項目，購房款未按規(guī)定存入資金監(jiān)管賬戶,，導致業(yè)主多次投訴維權,；合肥七彩世界置業(yè)有限公司開發(fā)建設的某個房地產(chǎn)項目逾期交房，被多名業(yè)主投訴,。根據(jù)《商品房買賣合同》約定,，逾期交房60天，購房人有權提出退房,，但是購房人向開發(fā)公司提出退房,，開發(fā)公司一直拖延，拒絕辦理退房,。

　　精細化監(jiān)管需加快

　　不能讓購房者吃“啞巴虧”

業(yè)內(nèi)人士認為,，房屋預售價必須“一房一價”“明碼標價”，讓房價公開,、透明是房屋預售價格制度的作用之一,。此外，要加強監(jiān)管執(zhí)法,，防止開發(fā)商“渾水摸魚”滋生房地產(chǎn)銷售亂象,。

不少專家表示，雖然國家相關部門和各地接連出臺維護房地產(chǎn)市場秩序的通知,，但一些房地產(chǎn)商仍存在僥幸心理,，為此，各地查處和處罰力度有待進一步加大,，防止房地產(chǎn)市場亂象卷土重來。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,，此次北京等多地公布了對部分房企和樓盤的專項檢查結(jié)果,，對于相關違法違規(guī)行為采取了高限處罰的內(nèi)容，這也說明雖然近期樓市有降溫的現(xiàn)象,，但房地產(chǎn)交易秩序依然會保持穩(wěn)定,。“部分房企近期資金壓力大，但還是要遵守房屋交易的紀律,，否則,，被查處后對于銷售工作的開展和企業(yè)形象等都有負面影響。”

熱點城市普遍存在庫存不足的情況,，潛在購房需求很強烈,。“這個時候如果政策層面不關注，有限的房源會繼續(xù)被搶購,，進而形成價格上漲的市場印象,，所以政策必須精準管控,。”廈門大學管理學教授戴亦一認為，熱點城市,、熱點區(qū)域要加快商品房供應速度,，建議加快項目預售證審批速度，同時增加住宅用地供應,。

房企即使進行了違規(guī)銷售,，但由于購房者經(jīng)常處于弱勢地位，因此只能吃“啞巴虧”,。“這種情況亟待改變,。希望各地能夠借此輪房企銷售整治行動，改變過去購房者的弱勢地位,。通過實施黑名單制度加以懲戒,，如可考慮禁止違規(guī)企業(yè)在1-2年內(nèi)拿地或開發(fā)等方式震懾市場、規(guī)范企業(yè)行為,，確保調(diào)控效果‘不打折’,。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

對于精裝修捆綁銷售等行為,，專家建議相關部門及時介入,，不可“和稀泥”執(zhí)法。一些受訪人士建議相關部門能盡快制定房屋精裝修規(guī)范細則,，加大監(jiān)管及懲罰力度,，整治市場亂象，切實維護消費者合法權益,。嚴躍進認為,，精裝修維權大都圍繞裝修質(zhì)量和合同糾紛展開，其背后是房地產(chǎn)企業(yè)為求利益最大化而不惜損害業(yè)主權益,，希望監(jiān)管部門能形成合力,，制定強有力的管控措施，而不是相互推諉,、不作為,。

“現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理相關法律法規(guī)，對開發(fā)企業(yè)擅自違約和不誠信行為缺乏有力的處罰措施,，違法違約成本較低,。”合肥市房產(chǎn)局有關負責人認為，鑒于房地產(chǎn)領域問題多發(fā),、投訴較多的亂象,，合肥市近年來建立開發(fā)企業(yè)信用考評管理體系，累計已經(jīng)對56家房產(chǎn)企業(yè)進行了信用考評扣分，并將結(jié)果通過局政務網(wǎng)站公示,，比如房企違法違規(guī)銷售,、銷售現(xiàn)場公示內(nèi)容不規(guī)范、違反合同約定損害消費者合法權益等問題,，通過機制,、制度建設，有序引導開發(fā)企業(yè)誠實守信,、規(guī)范服務,，創(chuàng)造更加良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，保障購房者合法權益,。

合肥,、福州等地的房管部門工作人員建議，還需要通過進一步加大查處力度,，提升房企違規(guī)成本,。對于涉事房企，相關主管部門要進行約談,、要求限時整改,，考核如不合格，將予以通報,；對于屢教不改者,，要采取信用考評扣分處理，并適時采取暫停供地,、暫停預售,、暫停網(wǎng)簽措施。對問題多發(fā)的房企,，從嚴控制銀行貸款,、預售資金和備案價格。（記者 程士華 董建國）