經(jīng)濟(jì)日報

　　原標(biāo)題：下半年強(qiáng)監(jiān)管態(tài)勢將更加明顯——

　　多地房貸收緊,，房貸利率還會上調(diào)嗎

近期，房地產(chǎn)市場受到了更多關(guān)注,。一方面,，房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落,，另一方面，各地房貸利率不同程度地有所提高,。監(jiān)管政策還將如何推進(jìn),？房貸利率還會繼續(xù)上漲嗎,？針對上述熱點(diǎn)話題，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專家,。

　　監(jiān)管密集檢查房地產(chǎn)融資

今年以來,，在“房住不炒”政策主基調(diào)下，房地產(chǎn)融資持續(xù)收緊,。中國人民銀行近日發(fā)布的二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告顯示,，截至6月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為41.9萬億元,，同比增長17.1%,，增速較3月末下降1.6個百分點(diǎn)。其中,，個人住房貸款余額為28.06萬億元,，同比增長17.2%，增速較3月末下降0.3個百分點(diǎn),。

房貸領(lǐng)域這些變化與監(jiān)管政策關(guān)系密切,。5月份，住建部對近3個月新建商品住宅,、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山,、蘇州、大連,、南寧發(fā)出預(yù)警提示,，部分樓市過熱的城市加大了調(diào)控力度。受此影響,，少部分熱門城市房貸利率反彈,。

融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月份全國首套房貸款平均利率為5.44%,，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍,，環(huán)比上漲了2個基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.76%,，環(huán)比上漲1個基點(diǎn),。從數(shù)據(jù)上看，全國房貸利率水平在下半年有所反彈,。

進(jìn)入下半年,，監(jiān)管趨嚴(yán)態(tài)勢更加明顯。7月底,，中共中央政治局召開會議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作,，明確提出堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制,，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,。

隨后，監(jiān)管層動作密集,，從銀行,、信托、公開市場債券等多方面收緊房地產(chǎn)融資,。近期，銀保監(jiān)會又啟動了銀行房地產(chǎn)融資專項(xiàng)檢查,，重點(diǎn)是32個城市的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況,，嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為,。

在房地產(chǎn)企業(yè)融資顯著收緊的同時,，個人住房信貸業(yè)務(wù)監(jiān)管也進(jìn)一步加強(qiáng)。央行近期召開的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會提出,，保持個人住房貸款合理適度增長,，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房。銀保監(jiān)會則開始檢查各銀行差別化信貸政策落實(shí)情況,，執(zhí)行最低首付比例和限貸政策要求,，履行首付資金真實(shí)性與貸款申請人償債能力評估與檢查等，并著重查處個人綜合消費(fèi)貸款,、經(jīng)營性貸款,、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房,，以及其他銀行信貸資金被違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為,。

　　多地利率不同程度上漲

值得注意的是，融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，7月份一線城市和二線城市房貸利率變化趨勢差異較大,。

在一線城市中，北京,、廣州房貸利率與上月持平,，上海和深圳平均水平則有所下降。其中,，上海多家銀行下調(diào)房貸利率,，導(dǎo)致上海首套房貸利率水平環(huán)比下降7個基點(diǎn)，僅次于?？?，為全國降幅第二大的城市。在二線城市中，多個熱門地區(qū)房貸利率上漲,。其中,，蘇州、杭州,、寧波,、大連、長沙調(diào)整頻率加快,，近期已不止一次上調(diào)房貸利率,，且部分銀行額度緊張，甚至?xí)和Ｊ芾矸抠J業(yè)務(wù),。

對此,，國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛認(rèn)為要區(qū)分來看。首先,，并不是所有城市房貸利率都在上漲,，這說明政策調(diào)控精準(zhǔn)，因?yàn)檎５男刨J應(yīng)當(dāng)存在,。其次,，房貸利率上漲并非必要，關(guān)鍵是要堵住資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,。

“在政策趨緊的環(huán)境下,，商業(yè)銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)趨于謹(jǐn)慎。”中國人民大學(xué)重陽金融研究院副院長董希淼表示,，在上半年大規(guī)模信貸投放之后,，下半年信貸額度相對較少，適當(dāng)提高利率有助于銀行提升收益水平,。同時,，近年來我國居民部門杠桿率上升較快，房地產(chǎn)金融風(fēng)險正在積聚,，上調(diào)貸款利率有助于商業(yè)銀行更好地防范住房貸款風(fēng)險,。

董希淼表示，在市場流動性仍然合理充裕的情況下,，個人住房貸款利率雖然有進(jìn)一步上調(diào)的可能,，但上調(diào)幅度不會太大。“不過,，不同銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣,，為此投入的信貸資源相差較大，因此在貸款利率上會有明顯的分化,，預(yù)計大型商業(yè)銀行個人住房貸款利率將保持溫和的上調(diào)趨勢,。”他說,。

　　落實(shí)差別化住房信貸政策

“結(jié)合近期政策來看，未來銀行將調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),，以減少房地產(chǎn)行業(yè)占用的信貸資源,，把更多信貸資金投向國家鼓勵的制造業(yè)、中小微企業(yè)等領(lǐng)域,。”融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦說,。

與此同時，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，商業(yè)銀行還應(yīng)繼續(xù)實(shí)施差別化住房信貸政策,。董希淼表示，可從四方面入手,。一是調(diào)整貸款總量,，合理確定銀行個人住房貸款總量；二是調(diào)整貸款價格,，提高或降低個人住房貸款利率水平；三是調(diào)整貸款條件,，收緊或放松購房主體貸款資格條件（包括貸款資格和貸款期限）,；四是調(diào)整貸款首付，控制購房主體購房杠桿率,。

“下一步,，應(yīng)根據(jù)購房區(qū)域、主體不同,，綜合運(yùn)用上述四種手段,，量價并舉，長短結(jié)合,，既調(diào)控總量又調(diào)整價格,，既滿足剛性需求又抑制投資投機(jī)，既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期,，將差別化住房信貸政策落到實(shí)處,。”董希淼說。

對于監(jiān)管層嚴(yán)查“首付貸”,，曾剛表示：“首付是銀行風(fēng)險控制的手段之一,，因?yàn)樽杂匈Y金是衡量還款能力的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。如果客戶首付資金是借來的,，那么銀行的風(fēng)險敞口就會很大,。”

此外，有專家提醒,，關(guān)注信貸資金進(jìn)入樓市不能只盯著商業(yè)銀行和消費(fèi)金融公司,，各類互聯(lián)網(wǎng)借貸平臺對資金流向監(jiān)控較少，進(jìn)入樓市的比例可能更高。

“要繼續(xù)加大對各類互聯(lián)網(wǎng)平臺的清理和整頓,，對其提供的借貸業(yè)務(wù),，在借貸用途、資金流向等方面加強(qiáng)監(jiān)測,。”董希淼表示,，無論對金融機(jī)構(gòu)還是互聯(lián)網(wǎng)平臺而言，對信貸資金流向,、用途的監(jiān)控都是一個老大難問題,。應(yīng)修改相關(guān)制度辦法，將虛構(gòu)貸款用途,、挪用信貸資金的行為納入征信系統(tǒng),，提高借款人違規(guī)成本，從源頭上遏制個人信貸資金違規(guī)流入樓市,。