中國證券報(bào)

日前,，央行召開銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)強(qiáng)調(diào),，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房,，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái),、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理,。專家表示,，房企融資渠道全面收緊,，加上下半年將迎來房企債券到期高峰,，房企再融資能力將面臨考驗(yàn),。未來銷售回款將是資金來源的一個(gè)主要方面，房企可能更加重視周轉(zhuǎn)率,，加速去庫存,。

防范違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)

談及此次央行座談會(huì)，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，考慮到后續(xù)金融環(huán)境可能會(huì)有改善,，此次會(huì)議相當(dāng)于提前打預(yù)防針，防范各類違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場,。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,，本次會(huì)議明確了房貸政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，也肯定了個(gè)人房貸適度增長的模式,。后續(xù)政策層面和放貸層面不希望出現(xiàn)大起大落,，將以穩(wěn)定為導(dǎo)向。同時(shí),，強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)貸,、理財(cái)資金等方面的管控。雖然表面上部分銀行貸款額度較為緊張,，但不排除實(shí)際過程中仍存在違規(guī)資金通過各種渠道流入房地產(chǎn)市場,。此外,，明確提出對(duì)高杠桿經(jīng)營房企的管控，尤其是對(duì)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率等數(shù)據(jù)的管控,。預(yù)計(jì)下半年部分房企在發(fā)債等方面會(huì)比較節(jié)制,，同時(shí)也會(huì)積極進(jìn)行債務(wù)的清償，以降低資金壓力,。

在信貸方面,，中國社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立認(rèn)為，后續(xù)銀行料減少房地產(chǎn)行業(yè)貸款占新增貸款的比例,，包括開發(fā)貸款和按揭貸款,。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，預(yù)計(jì)會(huì)采取規(guī)模及比例控制措施,，甚至提高房地產(chǎn)貸款的利率,。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，目前房地產(chǎn)在金融資源中占比較高,，主要是居民在房地產(chǎn)方面的融資比例快速上升,，未來可能會(huì)采取比較謹(jǐn)慎的監(jiān)管方式。“但對(duì)于良性的,、合理的需求,，比如剛需，改善性的住房需求,，銀行給予支持是合理的,。”

房企償債高峰將至

近期房企融資政策不斷規(guī)范，除銀行貸款外,，5月份以來,，監(jiān)管部門對(duì)非標(biāo)、美元債,、ABS等融資渠道逐一進(jìn)行規(guī)范,，抑制違規(guī)融資的行為。

今年下半年將迎來一波房企債務(wù)高峰,，特別是境內(nèi)地產(chǎn)債紛紛到期,。據(jù)華泰證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，2019年8-12月,，地產(chǎn)債總計(jì)到期量達(dá)2106億元,，其中8-10月地產(chǎn)債單月到期金額較大，房企再融資能力將面臨考驗(yàn),。

在美元債方面,，整體到期壓力不大。野村證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺表示,，今年下半年房地產(chǎn)企業(yè)海外美元債到期規(guī)模會(huì)從上半年的210億美元下降到111億美元,。從今年三季度到2020年四季度,，房地產(chǎn)企業(yè)平均每個(gè)季度海外美元債到期規(guī)模為84億美元。

在融資渠道收緊的背景下,，房企前期不同的融資渠道會(huì)導(dǎo)致受到的影響程度不同,。華泰證券研報(bào)表示，融資行為的規(guī)范將導(dǎo)致房企融資能力分化加劇,，前期對(duì)于非標(biāo),、美元債、ABS融資的依賴度高的房企面臨的沖擊更大,，此時(shí)企業(yè)的內(nèi)生現(xiàn)金流和在手資源變得尤為重要,。

加快銷售回款

7月，粵泰股份,、新城控股,、泰禾等多家房企發(fā)布公告出售現(xiàn)有項(xiàng)目套現(xiàn)以緩解當(dāng)前公司流動(dòng)性面臨的困難。多位專家認(rèn)為,，多路徑開拓融資渠道是下半年房企的重要任務(wù),。

某信托公司房地產(chǎn)金融部門負(fù)責(zé)人表示，房企要根據(jù)國家宏觀政策,，適時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略,，可以采取合作開發(fā)、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)等方式應(yīng)對(duì)發(fā)展困境,。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì),，未來房企在債權(quán)融資方面會(huì)相對(duì)保守，那些不增加債務(wù)壓力,、更偏股權(quán)方面的融資行為相對(duì)會(huì)增多,。

華泰證券研報(bào)指出，自有資金是企業(yè)償債的基礎(chǔ)保障,，現(xiàn)金較為充裕的房企資金周轉(zhuǎn)壓力相對(duì)更小。提高內(nèi)生性造血能力,，加快銷售回款是債務(wù)滾動(dòng)的關(guān)鍵,，特別是對(duì)于融資能力較差的房企。

在刺激銷售加速回款方面,，嚴(yán)躍進(jìn)表示,，房企需要強(qiáng)化降價(jià)促銷策略。此外,，還可以通過積極與分銷渠道加強(qiáng)聯(lián)系,，提高傭金比例，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目客源的快速聚集,。在內(nèi)部繼續(xù)加大考核,，尤其是設(shè)定更明確的銷售指標(biāo),，也需要建立更科學(xué)的去庫存策略。