新京報

考慮到未來融資環(huán)境,，房地產的洗牌,、篩選在未來一段時間將仍會是“進行時”,，各房企需要為未來的發(fā)展戰(zhàn)略做好充足的準備,。

據媒體報道,，在融資不斷收緊的背景下，房地產行業(yè)的陣陣寒意已率先讓中小房企經歷了“最冷的夏天”,。

人民法院公告網的數據顯示,，截至7月24日，2019年全國已有274家房地產企業(yè)發(fā)布破產公告,，僅7月24日就有3家房企加入破產行列,。除了大量不知名的中小型房企外，位列全國500強第215位的上市房企銀億集團也赫然出現在破產的隊伍中,。但從總體來看,，宣告破產的房企大多屬于中小規(guī)模的企業(yè)，且大部分分布在三四線城市,。

事實上,，中小型房地產企業(yè)集體淪陷只是意料之中的事。受宏觀政策和行業(yè)調整的雙重影響,，從2018年下半年開始,，房地產行業(yè)的分化就一直在持續(xù)，且不斷加劇,。雖然現在“掉隊”的“搭便車”企業(yè)數量足以令人震驚,，但是在房地產行業(yè)這只龐大隊伍中，其仍只是冰山一角,。

據國泰安數據庫數據顯示,，截至2017年，房地產開發(fā)企業(yè)個數已經超過19.17萬,，而在2003年,，房地產企業(yè)數量僅為7.42萬，在14年的時間里,，房地產企業(yè)數量迅速膨脹了158%,，但是值得玩味的是，2015-2017年,，這三年時間里,，房產的數量基本保持在了19萬左右,，這充分說明，房地產行業(yè)內部已經達到了相對飽和的狀態(tài),。

當然,，行業(yè)擁擠，競爭壓力大,，只是部分中小房企“站不住腳”的原因之一,，但絕非主要原因。但是,，從這個角度看,，房地產行業(yè)洗牌已經拉開了新序幕，而未來一段時間,，“洗牌”將仍會是“進行時”,。

整體而言，房地產企業(yè)“批量跳車”原因其實主要有兩方面,，一方面,，由于國家宏觀政策收緊，很多企業(yè)無“便車”可搭,，失去生存的最后支撐,。事實上這個類似汽車行業(yè)的“車補”，其實質是降低了行業(yè)門檻,，借著“棚改”的東風,，大批三四線城市的房產企業(yè)便成長起來，但是其本身其實屬于粗放的運營模式,，與專業(yè)房企而言其實并沒有什么競爭力,，于是在棚改貨幣化政策改革和房地產政策收緊后便紛紛倒臺。

但值得注意的是,，不同于大多數三四線中小房企,，作為位列前500強的上市房企，除了宏觀經濟政策的影響,，真正扼住銀億命喉的是資金債務問題,，這也是目前不論是規(guī)模大小所有房企面臨的共同的問題。銀億集團稱,，2019年以來,，銀億集團、銀億控股持續(xù)面臨流動性危機,，即使竭力制定相關方案,，但仍不能徹底擺脫其流動性危機。

據統(tǒng)計，2019年來已經有超過15次針對房地產資金鏈收緊的政策,，而據最新政策,，國家更是從開發(fā)貸、房地產信托到內債外債,、私募等融資渠道對房地產行業(yè)上了“緊箍咒”,，房企的融資環(huán)境委實不太寬松，但是作為國民經濟支撐產業(yè),，房地產行業(yè)對經濟穩(wěn)定的重要性不言而喻,，在去杠桿，守住金融風險底線的背景下,，融資環(huán)境在短時間內不會發(fā)生很大的改觀,，因此，房企接下來的生活不太可能安逸,。

所以,，現實擺在房企面前的只有一條路，“轉型”,，要么房地產經營模式轉型，從快時代慢下來,，將粗放模式走出來,，精細化產業(yè)、延長產業(yè)鏈,，提高產業(yè)附加值,。要么企業(yè)轉型，多元化產業(yè),，用其他產業(yè)為房產模塊輸血,，形成企業(yè)內產業(yè)互持，這一點,，龍頭房企都做得相當不錯,，比如碧桂園的“農業(yè)”，恒大的“造車”,。

因此,，不論從宏觀行業(yè)政策、融資環(huán)境還是行業(yè)內飽和程度看,，中小房企“批量破產”都是意料之中的事,。而從現有的行業(yè)隊伍規(guī)模看,，房地產行業(yè)內仍存在不少渾水摸魚的企業(yè),，同時考慮到未來融資環(huán)境，房地產的洗牌,、篩選在未來一段時間將仍會是“進行時”,，各房企需要為未來的發(fā)展戰(zhàn)略做好充足的準備,。

□盤和林（應用經濟學博士后）