證券時報

繼房地產(chǎn)信托監(jiān)管升級后,，房企海外發(fā)債監(jiān)管也進一步加強,。國家發(fā)改委日前發(fā)文嚴控房企海外發(fā)債用途,，即只能用于“借新還舊”并且是一年內(nèi)到期的境外債務(wù),。自5月銀保監(jiān)會“23號文”對房地產(chǎn)融資亂象進行整治以來,，房企融資收緊信號不斷增強,，僅最近一周就兩次出擊加強監(jiān)管,。

如此密集地加強房企融資監(jiān)管,，或是出于對當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險的擔(dān)憂,。盡管在上半年密集調(diào)控之下,，全國樓市有所降溫，但是近期部分城市土地市場熱度不減,，房企高溢價拿地現(xiàn)象頻現(xiàn),，有的溢價率甚至接近100%。地價上漲必然引發(fā)房價上漲預(yù)期,，增加市場不穩(wěn)定因素,。部分房企的非理性拿地存在資金風(fēng)險，進而容易引發(fā)金融風(fēng)險,。這與中央反復(fù)強調(diào)的“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標不符,，也與防范化解重大風(fēng)險的要求不符,。“穩(wěn)地價”是前提，在部分城市政府調(diào)控土地出讓環(huán)節(jié)的同時,，嚴控房企拿地的資金源頭也十分必要,。

今年二季度土地市場升溫與房企融資環(huán)境寬松有關(guān)。梳理某研究機構(gòu)發(fā)布的40家典型房企月度融資數(shù)據(jù)可見,，公司債成為4月房企境外融資主力,，另外，信托融資規(guī)模也不斷攀升,，5月融資總額躍居各類融資渠道之首,。6月，在銀保監(jiān)會整治房企融資亂象后,，信托融資占比迅速下降近10個百分點,。而境外融資今年出現(xiàn)大幅攀升，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，1~5月份,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，利用外資同比增長38.8%,，增速最快,。這些境外資金中有部分可能用于拿地。

日前,，央行發(fā)布的最新數(shù)據(jù)再次印證了監(jiān)管部門的擔(dān)憂,。6月新增貸款的細項中，以住房按揭貸款為主的居民部門依舊擔(dān)當(dāng)主力,，6月新增規(guī)模同比增加超220億元,，居民部門加杠桿的趨勢仍在延續(xù)。而住戶部門杠桿率急速攀升和房地產(chǎn)業(yè)過度融資等房地產(chǎn)金融化問題正是此前銀保監(jiān)會主席郭樹清所警示的問題。在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大,、外部環(huán)境復(fù)雜多變的背景下,，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟穩(wěn)定器的作用不能忽視，但防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險更加重要,，“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)調(diào)控目標不會改變,。