新華網(wǎng)北京5月15日電（陳俊松）樓市的風(fēng)吹草動都觸動人們的神經(jīng),。蘇州近日宣布“升級版”的調(diào)控政策,，對蘇州工業(yè)園等熱點區(qū)域?qū)嵤?-5年的限售,，同時對土地出讓報價的規(guī)則進行調(diào)整,。

這不僅僅是個案,。進入4月以來,，中央和各部門多次強調(diào)樓市調(diào)控的方向沒有改變,，各地樓市調(diào)控的頻率明顯增加,。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，樓市趨穩(wěn)的態(tài)勢沒有變,，蘇州限售凸顯了地方不斷夯實保持樓市平穩(wěn)發(fā)展的主體責(zé)任,，未來的調(diào)控將更加突出“一城一策”的差異化原則。

供需兩旺 樓市短暫回暖

今年開春后,，部分城市住宅銷售回暖,，土地市場熱度回升，市場上因此有“小陽春”之說,。

3月70個大中城市中,，新房價格環(huán)比上漲的城市有65個，比2月份的57個明顯增加。一些熱點地區(qū)的樓盤,，甚至出現(xiàn)了搶購的情形,。

而全國整體土地市場也迎來一波成交小高峰，武漢,、杭州,、蘇州、合肥,、溫州等地近期土地市場活躍,，房企拿地意愿強烈，成交額上升,，溢價率同樣上行,。中原地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示,，4月單月,，受監(jiān)測的二線城市合計賣地金額創(chuàng)最近兩年新高。

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速總體在提高,，其中國內(nèi)貸款和自籌資金增速均在3月份‘轉(zhuǎn)正’,，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款增長明顯加快。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹說,。

資金充沛意味著拿地的動力和能力加強,，再加上房企融資的成本不斷下降，不少房企抓住時機加大融資力度,。比如恒大近期接連發(fā)了6期美元票據(jù),，共計30億美元，同時在上交所發(fā)行200億元的公司債,。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金52466億元,，同比增長8.9%,，增速比1—3月份提高3個百分點；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資34217億元,，同比增長11.9%,，增速比1—3月份提高0.1個百分點。

而在購房層面,，由于季節(jié)性因素和信貸審批加快等原因,，出現(xiàn)了短暫的供需兩旺。

夏丹認為,，“小陽春”存在季節(jié)性因素,，年初信貸額度寬松，按揭貸款審批放款速度加快，購房者入市意愿增強,。其次,，供給端有所發(fā)力，新房推盤量和二手房掛牌量明顯增多,，不少一二線城市住宅和公寓項目扎堆入市,，為需求釋放創(chuàng)造了條件。此外,，今年前兩月整體成交不如去年同期,，3月起也具有一定的補漲效應(yīng)。

樓市調(diào)控方向不變 各地密集調(diào)控

4月19日的中央政治局會議強調(diào),，要堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位，落實好一城一策,、因城施策,、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制。

部分地區(qū)樓市回暖,，中央政治局再提“房住不炒”,，意味著房地產(chǎn)的調(diào)整方向和力度不會改變。

事實上,，近期央行,、國家發(fā)改委、住建部,、自然資源部等多部委就樓市密集發(fā)聲,，表明穩(wěn)地價、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預(yù)期的政策將會繼續(xù)保持,。

5月10日，央行在解讀4月信貸和社會融資數(shù)據(jù)時表示,，對部分地區(qū)樓市回暖一直在密切跟蹤監(jiān)測,，房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向沒有改變，是一貫的,。

央行進一步表示,，今年有四個方面的重點工作，一是配合實施好房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,；二是堅持“一城一策”,，落實好差別化住房信貸政策；三是繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場資金管理相關(guān)工作,；四是加大對住房租賃市場的金融支持和規(guī)范,，促進形成“租售并舉”的住房制度,。

針對放寬落戶引發(fā)的調(diào)控放松的質(zhì)疑，國家發(fā)改委近期明確,，放寬落戶不等于放松對房地產(chǎn)的調(diào)控,，不管戶籍制度怎么改，“房子是用來住的,，不是用來炒的”的定位必須堅持,、不能動搖。

而住建部近期表示已經(jīng)對一季度房價,、地價波動幅度較大的城市進行了預(yù)警提示,，表明其對局部過熱現(xiàn)象的密切關(guān)注。自然資源部確定了2019年住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo),，明確消化周期在36個月以上的,，應(yīng)停止供地。

地方層面,，多地在出現(xiàn)房價和地價波動后,，密集出臺了調(diào)控政策。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計顯示,，4月,，各部委各地累計調(diào)控超60次，頻率明顯增長,。

從措施來看，各地采取了諸如下調(diào)土地最高限價,、公積金貸款“認房又認貸”,、契稅稅率調(diào)整等調(diào)控手段，北京等地還立案查處了多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的違法違規(guī)行為,。

值得注意的是,，此輪調(diào)控政策具有很強的針對性，措施細化,，體現(xiàn)了“一城一策”甚至是“定點調(diào)控”的特征,。

以蘇州為例，此輪限售范圍并非全市,，而是僅僅針對蘇州工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)部分重點區(qū)域,，近期蘇州房價上漲過快的地區(qū)主要就集中在工業(yè)園區(qū)。此外,，將土地出讓報價條件從定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置,，對于穩(wěn)定低價也有積極意義。

“目前調(diào)控以穩(wěn)為主,，與之前相比更為緊扣當(dāng)?shù)貙嶋H需求和成交情況,，加大落實了‘一城一策’的差異化施策原則。”夏丹說，近期各地房地產(chǎn)政策有緊有松,，既有蘇州重啟限售,，也有青島深圳放松公積金政策。

公開資料顯示,，青島自6月1日起取消住房公積金二次申貸須首次公積金貸款結(jié)清滿2年的期限限制,，深圳擬規(guī)定限制交易類和共有產(chǎn)權(quán)類住房可申請公積金貸款。

隨著樓市調(diào)控頻率增長,，多地“小陽春”行情未能持續(xù),，樓市趨穩(wěn)的態(tài)勢愈發(fā)明顯。

比如中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，4月,，北京二手房住宅簽約14440套，環(huán)比下調(diào)了10%,。因為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后,，4月實際市場真實成交量比3月出現(xiàn)了20%左右的下調(diào)。