經(jīng)濟參考報

個人住房貸款增速占比雙降 對公業(yè)務(wù)房地產(chǎn)貸款抬頭

銀行房貸政策未現(xiàn)松動

伴隨銀行年報的發(fā)布,，銀行涉房貸款全貌也逐步顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示,，六大行2018年投向房地產(chǎn)業(yè)貸款及個人住房貸款的總規(guī)模達19.56萬億元,，較2017年年底的16.66萬億元增長了17.44%,。一方面，新增貸款中個人住房貸款占據(jù)了全部新增貸款的“半壁江山”,；另一方面,，個人住房貸款增速及其在新增貸款占比均持續(xù)下滑，體現(xiàn)了房地產(chǎn)嚴監(jiān)管下銀行授信政策的結(jié)構(gòu)性調(diào)整,。

值得注意的是,，在個人按揭貸款增速放緩的同時，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸卻逆市上揚,，部分銀行相關(guān)貸款顯現(xiàn)不良抬頭跡象,。對此，多家上市銀行表示,，將聚焦重點客戶,、重點區(qū)域的差異化授信政策，同時警惕相關(guān)領(lǐng)域風(fēng)險,。專家表示,，嚴控房地產(chǎn)政策并未松動，“房住不炒”也仍然是銀行信貸政策的基本底線,。

大行新增個人住房貸款增速

普降4%至5%

作為個人住房貸款發(fā)放的主要來源,，2018年六大行個人住房貸款新增2.5萬億元，在全部新增貸款5.13萬億元的體量中占比為49.39%,。

根據(jù)六大行新增個人住房貸款體量排序,，依次為工商銀行0.65萬億，建設(shè)銀行0.54萬億,，農(nóng)業(yè)銀行0.53萬億,，中國銀行0.44萬億、郵儲銀行0.26萬億,、交通銀行0.11萬億,。其中，除建行和交行外，其余四家大行個人住房貸款占新增貸款比重均有較大幅度下降,，工行由2017年的59.31%降至54.89%,，農(nóng)行由57.48%降至43.2%，中行由54.29%降至49.6%,，郵儲銀行更是由60.64%降至40.62%,，降幅達20%。

目前披露相關(guān)數(shù)據(jù)的股份制銀行中,，個人住房按揭貸款占新增貸款比重增減不一,。例如，中信銀行2018年個人住房貸款增量為0.13萬億,，占比33.16%,，較2017年上升11%；浦發(fā)銀行2018年個人住房貸款增量為0.08萬億,，占比23.65%,，較2017年增長13%；招商銀行新增個人住房貸款為0.09萬億,，占比26%,，較2017年下降約8%；平安銀行新增個人住房貸款0.029萬億,，占比10%,，較2017年下降19%。

值得注意的是,，盡管個人住房貸款增量可觀,，且仍是銀行新增貸款的投向重心，但房地產(chǎn)調(diào)控仍然在個人住房貸款份額及增速上得以體現(xiàn),。一方面,，銀行新增貸款投向個人住房貸款的比例已連續(xù)兩年減少。工行,、中行,、農(nóng)行、郵儲銀行新增貸款投向個人住房貸款的比例,，從2016年的64.51%,、70.47%、78.17%,、60.64%,，分別下降為2017年的59.31%、54.29%,、57.48%,、60.64%,，再進一步下降到2018年的54.89%、49.6%,、43.2%,、40.1%。

另一方面,，銀行個人住房貸款增速連續(xù)兩年降低,。2016年工,、農(nóng),、建、交四家國有大行個人住房貸款增幅均在30%左右,；2017年,，工行和農(nóng)行的房貸增速在20%以上，建行,、交行2017年房貸增速在15%以上,。而2018年，各大行房貸增速繼續(xù)降低4%至5%,，農(nóng)行,、工行、建行,、交行增幅分別為16.8%,、16.5%、12.8%和12.3%,。中行未披露相關(guān)具體數(shù)據(jù),，但其2018年年報表示，繼續(xù)執(zhí)行差異化的個人住房貸款政策,，穩(wěn)步投放個人貸款,。股份制銀行增速的下降則更為明顯。平安銀行2018年房貸增幅較2017年下降60%,，光大銀行,、民生銀行降幅也均超過22%。

某銀行個貸業(yè)務(wù)人士對記者表示,，無論是去年還是今年,，房地產(chǎn)政策都沒有放松跡象，房貸基調(diào)沒有變化,，仍以嚴控為主,。“不過因為整體利率下降，流動性確實出現(xiàn)改善,，業(yè)務(wù)開展比較平穩(wěn),，放款效率有所提高,，北京部分銀行在審批后能達到2至3天放款。”該人士表示,。

一位券商分析師表示,，銀行按揭貸款投放較多主要是因為在當(dāng)前經(jīng)濟形勢下，銀行自身風(fēng)險偏好下降,，傾向于風(fēng)險較低的零售端業(yè)務(wù),。按揭貸款占據(jù)了個人貸款存量的3/4，且有住房抵押,，歷史上不良率在0.3%至0.4%之間,，遠低于行業(yè)整體水平，實際損失率更低,。受風(fēng)險偏好下降影響,，銀行有動力多做按揭。

多銀行對公房地產(chǎn)業(yè)貸款余額,、占比呈雙升

與個人住房貸款業(yè)務(wù)增速回落不同,，雖然房企融資渠道收緊已成既定事實，但去年上市銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款總額卻普遍逆勢增長,。不同銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款的統(tǒng)計口徑略有不同,，主要包括開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款和其他發(fā)放給房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的非房地產(chǎn)用途貸款,，其中以開發(fā)貸為主,。

除郵儲銀行外，工農(nóng)中建交五家國有大行2018年對公的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額和占比均呈現(xiàn)雙升態(tài)勢,。

中行房地產(chǎn)貸款余額接近9158億元,；工行達到8500億元；農(nóng)行和建行都超過了6000億元,，而交行和郵儲銀行則分別為2165億元和563億元,，其中，郵儲銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款僅為1%,，遠低于其他大行,。

農(nóng)行房地產(chǎn)業(yè)貸款占比由2017年的8.4%升為9.4%，其年報顯示,，該行房地產(chǎn)業(yè)貸款的統(tǒng)計口徑包括發(fā)放給主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，和其他發(fā)放給房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的非房地產(chǎn)用途的貸款,。建行房地產(chǎn)業(yè)貸款由3.2%升至3.7%,，2018年房地產(chǎn)開發(fā)類貸款余額3656.54億元，較2017年增加466.54億元,，年報顯示,，其重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶和普通商品住房項目,。

相較大行的個位數(shù)增幅，股份制銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款似乎更為積極,。2018年民生銀行新增房地產(chǎn)業(yè)貸款1318.15億元,，居上市銀行之首，占全部新增貸款的比重高達52.22%,。招商銀行和光大銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款投放力度亦較大,。2018年末，招商銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額3164.9億元,，同比增長25.58%,；光大銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額1920.75億元，同比增長35.25%,。

在房地產(chǎn)業(yè)貸款增長有所提速的同時,，多家銀行年報顯示，房地產(chǎn)業(yè)貸款不良有抬頭跡象,。例如，平安銀行2018年末房地產(chǎn)業(yè)不良率1.56%,，較上一年增加0.79個百分點,。

對于其中風(fēng)險，銀行也在年報中表示會有相應(yīng)關(guān)注和調(diào)整,。例如,，交行年報表示，部分領(lǐng)域潛在風(fēng)險的防控任務(wù)較重,，債務(wù)壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險需要警惕,。招行也預(yù)計，2019年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險主要集中在部分去庫存速度慢的三,、四線城市,，以及個別高杠桿、中小房地產(chǎn)企業(yè),。

涉房業(yè)務(wù)

已現(xiàn)“觸頂”跡象

對于銀行而言,，“房住不炒”仍然是其信貸政策的基本底線，其年報中均提及“落實差異化信貸政策”和“支持自主性購房需求”,，加之監(jiān)管層強監(jiān)管持續(xù),，整體來看，銀行涉房業(yè)務(wù)已現(xiàn)“觸頂”跡象,。

農(nóng)行表示,，該行嚴格落實各項監(jiān)管要求，實行差異化個人住房信貸政策,。此外,，該行開發(fā)零售貸款欺詐風(fēng)險識別系統(tǒng),，精準識別住房貸款假按揭等。中行表示,，認真執(zhí)行住房金融政策,，嚴格執(zhí)行差異化信貸政策。

央行在2019年金融市場工作會議上表示,，加強房地產(chǎn)金融審慎管理,，落實房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

中國銀行業(yè)協(xié)會聯(lián)合普華永道發(fā)布的《2018年中國銀行家調(diào)查報告》對2380位銀行家的調(diào)查顯示,，盡管地產(chǎn)公司抵押擔(dān)保品大部分時候是土地儲備或樓宇,，理論上是中國較優(yōu)質(zhì)的擔(dān)保品，不過,，依然有45%的銀行家認為2018年信貸投資應(yīng)該首先要限制房地產(chǎn)行業(yè),。

對于2019年信貸投放，上述券商分析師認為,，個人住房按揭貸款方面,，我國居民杠桿率仍處于安全水平，預(yù)計按揭貸款今年仍將維持平穩(wěn)增速,。房地產(chǎn)企業(yè)貸款方面,，在“因城施策”差異化調(diào)控原則下，房企資金可得性或?qū)⒂兴岣摺?/p>