經(jīng)濟參考報

經(jīng)過2018年密集的政策調(diào)控,，在限購,、限價,、限貸,、限商,、限售等多重限制下,，房地產(chǎn)市場從之前的高溫逐漸退燒,，并步入理性發(fā)展軌道。業(yè)內(nèi)人士預(yù)判,，今年房地產(chǎn)調(diào)控以穩(wěn)為主,，政策上不會大起大落，當以微調(diào)為主,，同時落實城市主體責(zé)任,，預(yù)示樓市調(diào)控靈活性增強。

　　“穩(wěn)”將成為房地產(chǎn)市場主基調(diào)

2019年政府工作報告中對房地產(chǎn)市場作了新的定調(diào)：更好地解決群眾住房問題，落實城市主體責(zé)任,，改革完善住房市場體系和保障體系,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)普遍認為,，這表明一方面中央把住房保障擺在更加重要的位置，另一方面也表明市場與保障兩者分開的思路,。在市場方面,，繼續(xù)強調(diào)平穩(wěn)健康發(fā)展，2019年“穩(wěn)”將成為房地產(chǎn)市場的主基調(diào),。

對此,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，政府工作報告所提到的城市主體責(zé)任,，其內(nèi)容核心是此前全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提到的穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期。而房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,，其實是雙向調(diào)節(jié),，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定,。

“政策總基調(diào)沒有變,，依然是‘穩(wěn)’。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為,，落實“穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”要求,，今年各地定位房地產(chǎn)市場不會離開這個主基調(diào),。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的核心，就是要防止房價暴漲暴跌,，“房住不炒”的定位沒有變,。

今年以來，包括上海,、河南,、福建等多地調(diào)控也以穩(wěn)為主，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展被提到前所未有的高度,。

不僅是調(diào)控政策,，與樓市密切相關(guān)的信貸政策，也將在今年保持“求穩(wěn)”態(tài)勢,。政府工作報告提出,，要引導(dǎo)金融機構(gòu)擴大信貸投放、降低貸款成本，精準有效支持實體經(jīng)濟,，不能讓資金空轉(zhuǎn)或脫實向虛,。加大對中小銀行定向降準力度，釋放的資金全部用于民營和小微企業(yè)貸款,。

業(yè)內(nèi)人士認為,，這對金融支持小微企業(yè)的導(dǎo)向十分明確，結(jié)合此前2月底央行表態(tài)“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險,，審慎發(fā)放開發(fā)貸款和個人按揭貸款”,，房地產(chǎn)金融管控將會依然嚴格。

　　多地政策微調(diào)成趨勢

今年政府工作報告強調(diào),，落實城市主體責(zé)任,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這意味著,，“一城一策”的調(diào)控將繼續(xù),，樓市調(diào)控靈活性增強。從目前各個地方政府的做法看,，結(jié)合自身城市特點,，有條件有策略放松調(diào)控的同時，兼顧人才引進和城市活力營造,，正在成為新的趨勢,。

如福建省提出，落實城市主體責(zé)任,，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃,，福州、廈門編制“一城一策”實施方案,；河南省明確堅持因地制宜,、綜合施策，實行“一城一策”,。另外,，杭州、寧波,、成都,、長沙等地還明確將開展房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”試點。

“在‘房住不炒’的大前提下,，‘一城一策’已經(jīng)成為核心政策邏輯,。中央定原則，地方定細則,，夯實城市政府主體責(zé)任,。‘一城一策’既能給予地方調(diào)控的靈活性,，同時避免統(tǒng)一調(diào)控帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險。”貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示,。

據(jù)相關(guān)研究機構(gòu)統(tǒng)計,，當前全國近20個城市對樓市調(diào)控進行了微調(diào)，“因城施策,、一城一策”的特點更明顯,。從今年1月開始，?？?、廣州、西安,、大連,、常州等城市陸續(xù)發(fā)布了人才引進政策,。業(yè)內(nèi)人士分析認為,，這些城市針對人才引進的新政策，對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場將產(chǎn)生短期的利好作用,。

“調(diào)控全面退出的可能性較小,，‘房住不炒’和‘因城施策’兩個原則不會改變，同時,，住房租賃市場局面的打開客觀上也要求房價穩(wěn)定,。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，“不過,，結(jié)合當前宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場形勢,，2019年房地產(chǎn)政策可能出現(xiàn)適度的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，二季度前后政策可能適度放松,。”

多位業(yè)內(nèi)人士認為,，房地產(chǎn)政策存在適度調(diào)整的現(xiàn)實需求。從內(nèi)部看,，要加大對住房剛需的支持,，減小對改善性需求的誤傷，特別是小戶型向大戶型置換的需求,；從外部看,，我國經(jīng)濟新舊動能轉(zhuǎn)換仍需時間。預(yù)計將繼續(xù)支持正常的首次置業(yè)和改善需求,，支持跨城市流動人口的住房置換,，并對二套、多套住房以及投資投機性需求依然保持高壓態(tài)勢,。

　　一二線城市有望率先筑底放量

近期,，一些地方樓市成交活躍度提高,、個別項目房價上調(diào)，例如,，燕郊樓市再度活躍,；深圳某高端樓盤開盤，因操作人數(shù)眾多,，看房預(yù)約軟件失靈,；杭州再現(xiàn)萬人搖號，中簽率僅為1.5%,；無錫,、南京、蚌埠等地也相繼傳出在售樓盤漲價的消息,。

但從全國而言,，整體仍處于降溫通道。“春節(jié)后,，個別城市的確存在個別項目漲價,，千人看房、土拍升溫等跡象,，但我們認為基于前期需求,、購買力透支而造成的需求疲軟問題仍將持續(xù)一段時間，難改總體市場下行調(diào)整的大趨勢,，三四線城市也將面臨更大的調(diào)整壓力,。”克而瑞研究中心報告指出。

房價方面,，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,，2月，中國100個受監(jiān)測城市房價平穩(wěn),，新建住宅平均價格為14724元/平方米,，環(huán)比上漲0.10%，漲幅較上月回落,。成交量方面,，受春節(jié)假期影響，樓市整體成交大幅下滑,?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2月,，全國29個重點城市整體成交960萬平方米,，環(huán)比銳減53%，相比2018年同期降幅達28%,。

保利發(fā)展戰(zhàn)略研究院和保利投顧研究院日前聯(lián)合發(fā)布的《白皮書》認為,，2018年四季度,，全國性的市場運行周期拐點已確立。預(yù)計2019年將是樓市“調(diào)整年”,，但局部窗口顯現(xiàn),，下半年先行一二線城市有望率先筑底放量。目前房價和購買力錯配,，三四線城市購買力透支下帶來更長的尋底期,。

多位研究人士認為，為保證樓市平穩(wěn)運動,，中央將持續(xù)對沖,，通過授予地方靈活空間，采取如放寬落戶條件,、取消限購等政策,，利用資金面下調(diào)、購房利率上浮區(qū)間等工具釋放利好,。隨著資金從三四線城市向一二線城市回流,，預(yù)計全年市場將延續(xù)調(diào)整，先行一二線城市將有望率先筑底,。

中國指數(shù)研究院認為,，未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出“市場趨于合理,、投資增速放緩”,，“因城施策推進，市場量價趨穩(wěn)”,，“一線城市加大有效供給,，二線城市人才競爭引導(dǎo)需求，三四線城市受棚改政策調(diào)整下行壓力加大”等幾大特點,。預(yù)計未來房地產(chǎn)市場將延續(xù)分化,，一二線城市有望低位企穩(wěn)，市場表現(xiàn)將優(yōu)于三四線,，部分購買力透支,、經(jīng)濟基礎(chǔ)較差、缺乏人口支撐的弱二線和三四線城市將面臨較大的去化風(fēng)險,。