人民網(wǎng)-國際金融報

近日,，隨著恒大,、萬科等頭部房企的業(yè)績會接連發(fā)布,，看點頗多的年報季也逐漸進入尾聲。

2018年的樓市,，雖受調(diào)控政策,、融資環(huán)境等影響，被稱為“地產(chǎn)小年”,，但對于早已完成全國化布局的大中型房企而言,，依然難擋其前進的步伐。

碧桂園的規(guī)模,、恒大的利潤,、萬科的戰(zhàn)略……2018年的房企年報各具看點。

　　規(guī)模之王

素有“宇宙第一房企”之稱的碧桂園,，盡管2018年經(jīng)歷了系列波折,，但依舊繼續(xù)保持高速增長，在規(guī)模上仍是當(dāng)之無愧的王者,。

財報數(shù)據(jù)顯示,，2018年，碧桂園連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司,共實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約5018.8億元,，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售面積約5416萬平方米,，同比分別增長31.25%和23.06%。

曾經(jīng),，憑借著高周轉(zhuǎn),，碧桂園快速擴張，一舉從榜單上的第三位躥升至榜首,，甚至沒有在第二的位置上停留,。“高周轉(zhuǎn)”像一把披荊斬棘的寶劍，帶領(lǐng)碧桂園向前,，也引發(fā)了同行爭相效仿,。

不過，目前碧桂園已踩下剎車，欲“提質(zhì)控速”并加碼發(fā)展農(nóng)業(yè)與機器人業(yè)務(wù),。而對于2019年銷售目標(biāo),，碧桂園在業(yè)績發(fā)布會上只字未提。

值得注意的是,，就目前來看,，越來越多的房企開始追求“提質(zhì)控速”。為此,，不少房企準(zhǔn)備踩下剎車,，放緩銷售增速，并為2019年定下了“不算高”的銷售目標(biāo),。

頭部房企如恒大地產(chǎn),，將明年的目標(biāo)定在6000億元，較2018年的銷售額增幅尚不到10%,。

中型房企梯隊,，旭輝控股2019年的目標(biāo)為1900億元，增長率為25%,，相較于旭輝此前幾年的快速增長明顯放緩了腳步,。更有房企直接下調(diào)了2019年的銷售目標(biāo)，例如首創(chuàng)置業(yè)將2019年的銷售目標(biāo)從1000億元下調(diào)到了800億元,，九龍倉將2019年在內(nèi)地的銷售目標(biāo)下調(diào)到180億元,。

不過，這并不意味著這些房企對未來的看空,。

旭輝集團總裁林峰在業(yè)績會上表示,，預(yù)計2019年的樓市，將會呈現(xiàn)“低開高走”態(tài)勢,，1900億元只是一個穩(wěn)妥的目標(biāo)，而集團在今年的可售貨值達到3500億元,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《國際金融報》記者分析稱,，2019年，許多房企明顯不再高喊口號,，這其實并非房企不再需要沖擊規(guī)模,，而是體現(xiàn)了在樓市大環(huán)境尚不明朗的當(dāng)前，房企選擇“觀望”的一種思路,，即為自己留有余地,，再結(jié)合下半年實際情況去做適時調(diào)整。

　　盈利之王

與碧桂園的廣泛布局,、快速周轉(zhuǎn)不同,，在恒大看來，一個企業(yè)能夠獲取多少利潤，才是決定這家企業(yè)能走多遠的核心所在,。

財報顯示,，2018年，恒大實現(xiàn)營收4662億元,，相較2017年3110億元增長49.9%,；而企業(yè)的年度凈利潤為722.1億元，較2017年增長106.4%,；凈利潤率達15.5%,，相較2017年上升4.2個百分點。年度核心業(yè)務(wù)利潤為783.2億元,，較2017年增長93.3%,；核心業(yè)務(wù)利潤率為16.8%，較上年上升3.8個百分點,。

單從年度凈利潤方面來看,，同為“三巨頭”的萬科和碧桂園分別為492.7億元與485.4億元，已被恒大遠遠甩在了身后,。

正是憑此,，恒大穩(wěn)坐“盈利之王”的寶座。同時,，于近日剛剛出爐的“2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強”測評榜單中,，恒大也繼續(xù)蟬聯(lián)綜合實力榜首。

談及高利潤的秘訣,，恒大集團總裁夏海鈞在業(yè)績會上直言：“我認(rèn)為是因為超前的土地儲備戰(zhàn)略,，2009年-2015年，公司主要戰(zhàn)略是以二三線為主兼顧一線城市,。從2015年進入一線城市,，我們從農(nóng)村到城市，造就了現(xiàn)在3.03億平方米的土地儲備,，優(yōu)質(zhì)土地價格是我們創(chuàng)造核心利潤的基礎(chǔ),。”

財報顯示，2018年,，恒大共計購得土地儲備105幅,，并就現(xiàn)有22個項目進一步購買周邊土地，土地購買同比有所減少,。新購項目主要分布于杭州,、成都、重慶,、鄭州,、太原,、石家莊、沈陽,、蘭州,、南寧、烏魯木齊,、無錫,、佛山、清遠,、惠州等一二線及三線城市,。新購?fù)恋貎浣ㄖ娣e4993萬平方米（其中，并購取得2850萬平方米,，占比56%）,，平均樓面地價1611元/平方米。截至2018年12月31日,，恒大總土地儲備項目達811個,。

此外，成本管控也必不可少,。夏海鈞補充道：“集團堅持標(biāo)準(zhǔn)化運營及集約化采購,。一方面通過大規(guī)模精品化開發(fā)，不斷提升產(chǎn)品性價比和產(chǎn)品品質(zhì),，獲得合約銷售價格持續(xù)上升,；另一方面通過強大品牌及成本控制措施，繼續(xù)從土地購買源頭上控制成本,，又憑借供應(yīng)商戰(zhàn)略聯(lián)盟,，實施集中采購、集中招投標(biāo),，進一步控制采購成本,、工程成本。”

　　利潤率之王

事實上,，在業(yè)內(nèi)人士看來,，相比規(guī)模和利潤的凈值，衡量一家企業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ绾?，更重要還在于其利潤率的高低，即盈利能力如何,。

相較于光鮮亮麗的碧萬恒三家,，中海一直在業(yè)內(nèi)表現(xiàn)得頗為低調(diào)。

但談及中海,，業(yè)內(nèi)對其印象除了“低調(diào)”之外,，高利潤率,、負債低的經(jīng)營邏輯也早已深入人心。

3月20日,，中海發(fā)布2018年度業(yè)績報告,，公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入1714.6億港元，與房企“三巨頭”碧萬恒相比著實是“小巫見大巫”,，而集團所獲取的凈利潤卻高達707.3億港元,，緊追恒大腳步。

在眾多大中型房企努力拓展規(guī)模,、縮減開支,，才能勉強維持住10%左右的歸母凈利潤率的同時，中海2018年高達26.18%的歸母凈利潤率令眾多房企望塵莫及,。

嚴(yán)躍進分析認(rèn)為,，近年來，房企之所以普遍推崇高周轉(zhuǎn)與擴大規(guī)模,，很大程度上就是為了在爭奪土地時,，能夠盡可能地降低融資成本、拓寬融資渠道,，而在這一點上,，國企的優(yōu)勢展露無遺。尚且不談中海這類全國型的大型國企,，即便地方型的中小房企,，也同樣如此。

公開資料顯示,，2018年,，中海在內(nèi)地28個城市和香港一共新增63幅土地，新增總樓面面積1764萬平方米,，總地價1443.2億港元,。這其中，底價獲取的土地就有13幅之多,，占年度權(quán)益總地價的21%,。

此外，中型房企如上港集團,，2018年在取得380億元營業(yè)收入的基礎(chǔ)上,，實現(xiàn)歸母凈利潤103億元，歸母凈利潤率高達27.1%,。再如陸家嘴集團,，其業(yè)績快報顯示，2018年共取得126.39億元營業(yè)收入和33.5億元歸母凈利潤,，歸母凈利潤率也高達26.5%,。

與其他民營中型房企不同,，上港集團和陸家嘴集團作為上海地方性國企，似乎并不在意規(guī)模上的增速,，僅本土拿地方面的優(yōu)勢,，便可使其從容面對市場挑戰(zhàn)。例如,，近年來在上海市炙手可熱的熱門板塊——前灘,，目前已公開亮相的多個項目，背后都有陸家嘴集團的身影,，并且其拿地樓面價格,，也遠遠低于同區(qū)位其他企業(yè)。

　　多元化轉(zhuǎn)型是戰(zhàn)略共識,？

在各大房企紛紛大秀成績單的同時,，隨著馬太效應(yīng)加劇，行業(yè)集中度進一步提升,，房企下一步的戰(zhàn)略方向,，就顯得尤為重要。

特別是頭部房企,，相較于地方性房企,，其競爭顯得更加激烈，在地產(chǎn)主業(yè)之外發(fā)力多元化布局,，似乎已經(jīng)這些房企的共識,。

除了上文提到的碧桂園欲加碼發(fā)展農(nóng)業(yè)與機器人業(yè)務(wù)之外，恒大對汽車行業(yè)的鐘愛,，也早已成為業(yè)界的關(guān)注點,。

為了造車事業(yè)，恒大甚至放棄了此前的一些探索,，例如糧油,、乳業(yè)和礦泉水，恒大集團董事局主席許家印坦言,，恒大在多元化戰(zhàn)略的實施過程中探索發(fā)現(xiàn),，這些產(chǎn)業(yè)一年銷售幾億或者幾十億，和恒大規(guī)模不匹配,，因此將這些產(chǎn)業(yè)都轉(zhuǎn)出去了,。

“一年過去了，恒大在新能源汽車方面投入的力度比較大,，決心比較大,，產(chǎn)業(yè)布局也比較大。”許家印在業(yè)績會上表示,，全世界對新能源汽車的發(fā)展都非常重視,，尤其像歐洲，很多國家基本上要取消燃油車的生產(chǎn)和銷售,，未來新能源汽車替代燃油車的趨勢已經(jīng)是可以預(yù)見的大方向,。

此外，融創(chuàng)中國也于近日宣布戰(zhàn)略升級,，搖身一變成為“中國家庭美好生活整合服務(wù)商”,，滿足中國家庭對美好生活的需求。

對于戰(zhàn)略方向,，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德稱,，融創(chuàng)未來會有兩個聚焦，即保持地產(chǎn)的核心主業(yè)地位,，沿著“地產(chǎn)+”的方向,，為中國家庭的美好生活服務(wù)，其中,，主要聚焦文旅和文化,。

不過，令業(yè)內(nèi)頗感意外的是,，就在其他頭部房企都在高喊“走出去”拓展新業(yè)務(wù)時,，萬科卻力主“回歸基本盤”。

盡管規(guī)模不如碧桂園,、利潤不如恒大,，但同樣作為房企“三巨頭”之一的萬科，其戰(zhàn)略思路的每一次變化仍牽動著整個行業(yè)的敏感神經(jīng),。

2018年9月,，在萬科秋季例會上，萬科高喊“活下去”的口號,，一時之間令眾房企感受到生存壓力,，轉(zhuǎn)型之路似乎已迫在眉睫。

而時隔不久,，萬科在近日發(fā)布的《致股東》信中又表示,，房地產(chǎn)市場單邊快速上漲的“黃金時代”已經(jīng)過去，現(xiàn)在處于“白銀時代”,，是一個更多變的時代,、更細膩的時代，一個競爭更激烈,、需要更高技術(shù)含量的時代,。

“‘基本盤’將是萬科2019年最重要的詞匯。”萬科董事會主席郁亮在業(yè)績會上稱,，萬科要先求得根基的穩(wěn)固,，才能更好地開枝散葉,，才能為轉(zhuǎn)型奠定更堅實的基礎(chǔ)。