新京報(bào)

“3·26”調(diào)控兩年 商住交易降九成、價(jià)格降三成

過(guò)去兩年內(nèi),，北京商住房交易幾乎停滯,，業(yè)主期待解套,，經(jīng)紀(jì)人放棄買賣業(yè)務(wù)

對(duì)于手握商住房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，2017年的3月26日,，是一個(gè)刻骨銘心的日子,。至今為止，市場(chǎng)仍是“冰凍三尺”，即便價(jià)格大幅回落,，仍然是變現(xiàn)難,。

2017年3月26日,北京市發(fā)布了比住宅更嚴(yán)厲的商住限購(gòu)政策，二手房房源個(gè)人可以購(gòu)買,，但需要有購(gòu)房資格,，并且需全款購(gòu)買。

從“3·26新政”開(kāi)始的兩年時(shí)間內(nèi),，北京商住公寓類房源網(wǎng)簽量只有6550套,，同比下降93.1%。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),，用“暴跌”來(lái)形容一點(diǎn)也不夸張,。在市場(chǎng)的大數(shù)據(jù)之下，那些區(qū)域市場(chǎng),、商住業(yè)主,、經(jīng)紀(jì)人的感受更加真切地反映了市場(chǎng)現(xiàn)狀。

中介經(jīng)紀(jì)人

一年賣一套,，放棄買賣業(yè)務(wù)

北京商住房市場(chǎng)最重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是2017年,，用北京大興經(jīng)紀(jì)人李向好（化名）的話來(lái)形容：“對(duì)于之前火得不能再火的商住市場(chǎng)，我們現(xiàn)在的態(tài)度是‘放棄’,。”據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，在過(guò)去2年，北京商住房合計(jì)網(wǎng)簽167億元,，但在調(diào)控前2年,，高達(dá)1943.99億元。從單月數(shù)據(jù)看,，目前，商住公寓單月簽約幾百套,，這兩年,，套數(shù)低的月份僅為20幾套，但在調(diào)控之前,，每月都在數(shù)千套,，甚至單月接近萬(wàn)套。

一家門店去年僅成交一套商住

李向好在2016年大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè),，他經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)交易的高峰時(shí)期,，不過(guò)，那是在2017年之前,，更多的時(shí)候,，他看到的是市場(chǎng)下降直至平穩(wěn)。

在“3·26新政”出臺(tái)之后，李向好所在門店主要是處理因?yàn)闆](méi)有購(gòu)房資格而退房的事情,。2018年一年的時(shí)間里,，整個(gè)門店只賣了一套商住房。2019年至今仍未見(jiàn)起色,。李向好說(shuō)：“對(duì)于這樣的市場(chǎng)形勢(shì),，只能是放棄。”

商住房活躍于2011年,，是指將商辦用地上的商業(yè)辦公房改建成住宅,。當(dāng)時(shí)受住宅限購(gòu)及住宅高端化的影響，一些被抑制的投資需求和剛需進(jìn)入了商住房市場(chǎng),。商住房一般總價(jià)較低,，在200萬(wàn)以內(nèi)，這樣的低總價(jià)使其投資屬性強(qiáng),，當(dāng)時(shí)交易也異?；钴S。

據(jù)李向好了解,，之前購(gòu)買商住房的大多為投資客,，時(shí)而會(huì)出現(xiàn)一起買幾套房的客戶。但在“3·26新政”后,，商住市場(chǎng)猶如踩了“剎車”,。

李向好說(shuō)，大興有一個(gè)業(yè)主,，2013年用80萬(wàn)元買的商住房,，去年急著用錢，90多萬(wàn)元就出手了,。加上裝修等費(fèi)用,，算下來(lái)持平就不錯(cuò)了。他認(rèn)為,，如果有購(gòu)房資格,，又能付全款，現(xiàn)在應(yīng)該是商住房抄底的時(shí)候,。

新京報(bào)記者了解到,，這個(gè)去年90多萬(wàn)元出手的房子，目前有業(yè)主的報(bào)價(jià)約為115萬(wàn)元,。而這個(gè)房子在2017年最高點(diǎn)時(shí),，能賣到160萬(wàn)元。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，目前,，二手商住房的價(jià)格平均下調(diào)超過(guò)35%，部分房源甚至價(jià)格跌幅超過(guò)45%。

商住房由買賣轉(zhuǎn)向租賃

因?yàn)樯套》楷F(xiàn)在價(jià)格低,，很多業(yè)主因此不急于出手,。“半年內(nèi)能遇到一個(gè)賣房的。不僅房源少,，買家也少,，平均下來(lái)，一個(gè)月能遇到一個(gè)咨詢商住房的客戶,。”李向好說(shuō),。

事實(shí)上，在去年上半年,，商住房有企穩(wěn)的趨勢(shì),，但是一些低總價(jià)的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目入市后，不僅影響了二手住宅市場(chǎng),，還把部分商住房的客群“搶走了”,。商住房限購(gòu)政策對(duì)個(gè)人購(gòu)買的資格要求嚴(yán)格，而且不能貸款?，F(xiàn)在大興商住房的總價(jià)一般在100多萬(wàn)元,，能夠全款買商住房的人，都有能力在大興購(gòu)買限房?jī)r(jià)項(xiàng)目,。李向好認(rèn)為“能買住宅的人,，不可能考慮商住房。”如果是他本人,，也會(huì)考慮買住宅,，除非有辦公的需求。

因?yàn)榻灰纂y達(dá)成,，商住房的交易幾乎停滯,，所以北京二手房買賣交易是以住宅為主。“大多數(shù)商住業(yè)主都將房子轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng),。目前,，在租賃市場(chǎng)，商住房的地位并不弱,，租金也不低，甚至與住宅相差不多,。但在以前,，一般是住宅的租金價(jià)格高于商住房。”李向好說(shuō),，這兩年大興商住房的租金上漲挺快,。

以商住房集中的天宮院為例，在2017年3月之前，47平方米左右的LOFT月租金為2400元,，到了2017年底,，幾乎達(dá)到了3000元，現(xiàn)在則在3500元左右,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，商住的持有價(jià)值在提高，從出租角度看,，商住房的租售比要比住宅高很多,。

據(jù)李向好介紹，相同的租金,，大興的商住房均價(jià)為2萬(wàn)元/平方米,，住宅卻在4萬(wàn)元/平方米-5萬(wàn)元/平方米之間。

對(duì)于未來(lái)的商住市場(chǎng),，包括李向好在內(nèi)的很多經(jīng)紀(jì)人都認(rèn)為取決于政策放松,，但短期內(nèi)，政策放松的可能性太小,。（記者 袁秀麗）

業(yè)主

期待賣掉商住,，用做住宅首付

“就像從頭到腳澆了一盆冷水！”蘇勤（化名）對(duì)2017年3月26日這一天記憶猶新,。正是在簽約的前一天,，趕上“3·26新政”出臺(tái)，蘇勤的商住房沒(méi)有賣掉,，換住宅的計(jì)劃化為泡影,。直到現(xiàn)在，蘇勤感覺(jué)自己像是一個(gè)被裝在套子里的人,，什么時(shí)候能夠解套,，還不得而知。

商住房變成“雞肋”

蘇勤來(lái)北京十多年,，目前在一家文化機(jī)構(gòu)工作,，她目睹了近十年來(lái)京城樓市的風(fēng)云變幻。

2013年的夏天,，蘇勤由于社保中斷,，不夠五年連續(xù)社保，無(wú)法購(gòu)買北京住宅,。于是,，蘇勤選擇在朝陽(yáng)區(qū)北苑附近購(gòu)置一套不限購(gòu)的商住新房項(xiàng)目，57平方米戶型,，總價(jià)160萬(wàn)元左右,。

當(dāng)時(shí),，外地就有“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策傳聞，為保險(xiǎn)起見(jiàn),，這套商住房是以蘇勤婆婆的名字購(gòu)買的,。

2017年春節(jié)剛過(guò)，北京盛傳商辦類住房將全面限購(gòu),。因?yàn)樯绫M五年了,，而且眼看著孩子也快到了入學(xué)年齡，蘇勤夫婦萌發(fā)了賣商住,、換住宅的打算,。

春節(jié)后，蘇勤就通過(guò)中介機(jī)構(gòu)將房源掛出,，陸續(xù)洽談了不少購(gòu)房者,。2017年3月20日，蘇勤剛跟購(gòu)房者洽談完畢,，準(zhǔn)備將房子以260萬(wàn)的價(jià)格出售,，購(gòu)房者付了40萬(wàn)定金，就等著3月27日,，她的婆婆從外地乘飛機(jī)來(lái)北京簽約,。

然而，從2017年3月17日開(kāi)始,，北京調(diào)控政策持續(xù)加碼,，密度和力度大大超出了蘇勤的預(yù)期。粗略算下來(lái),，當(dāng)年從2017年3月17日到3月27日這十天里,，北京一共出臺(tái)了九項(xiàng)調(diào)控政策，涉及首付比例,、貸款利率,、非京籍購(gòu)房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)道學(xué)區(qū)房,、商住限購(gòu)等,，緊接著配以嚴(yán)格的突擊檢查，斷絕了所有炒房的可能,。

在蘇勤的計(jì)劃里,，因?yàn)槊聸](méi)有房貸記錄，賣了商住房換住宅,，按首套房35%的標(biāo)準(zhǔn),，首付260萬(wàn)元就能買下總價(jià)700萬(wàn)元的住宅。萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是,，2017年3月26日傍晚時(shí)分,，等來(lái)的卻是商住限購(gòu)的消息。“沒(méi)想到正卡在了這一節(jié)點(diǎn)上,。”蘇勤無(wú)奈地說(shuō),。

買住宅計(jì)劃擱淺

面對(duì)突如其來(lái)的商住限購(gòu)，蘇勤很無(wú)奈,，心里不是滋味,。“機(jī)票都買好了，就差一天,，特價(jià)機(jī)票也不能退了,，人也不用來(lái)了。真沒(méi)想到,，會(huì)遇到如此戲劇性的一幕,。”

蘇勤說(shuō)，她十分理解政策變動(dòng)帶來(lái)的不可控因素,，因此,，當(dāng)買房人因不具備購(gòu)房資格，想退房時(shí),，她也就答應(yīng)了,。

“3·26新政”后，北京二手商住房因政策原因出現(xiàn)交易空當(dāng)期,，2017年底恢復(fù)交易,，價(jià)格較政策實(shí)施前出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。

受北京商住新政影響,，讓蘇勤的換房計(jì)劃戛然而止,，不過(guò)，蘇勤很快恢復(fù)了理性,。她決定如果賣不了房,，就繼續(xù)留著，隨時(shí)觀望政策,。“計(jì)劃趕不上變化,，也許處理的最佳方式，就是以不變應(yīng)萬(wàn)變,。”

政策出臺(tái)后,，北京商住公寓市場(chǎng)迅速冰凍，經(jīng)過(guò)兩年的政策消化,，如今的商住公寓市場(chǎng)依然難言起色,。

現(xiàn)在蘇勤最關(guān)心的問(wèn)題是，她的商住房要標(biāo)價(jià)多少賣掉,，才夠繳納下一套普通住宅的首付,。而要是商住房賣不出去,，她也無(wú)法換房改善居住條件。

“眼看著孩子一天天長(zhǎng)大了,，我不知道什么時(shí)候才能換房,，也不知道是否還能買到喜歡的房子。”蘇勤無(wú)奈地說(shuō),，建議在商住房納入住房限購(gòu)套數(shù)認(rèn)定范圍以及明確商住房居住配套規(guī)范的前提下,，可以對(duì)二手商住房適當(dāng)放開(kāi)購(gòu)買資格，在一定程度上降低剛需入市的門檻,，畢竟購(gòu)買商住房的,，不一定是投資者，還有很多是剛需,。