證券日報(bào)“進(jìn)入綠城半年多,，幾乎每天都與宋總（綠城中國創(chuàng)始人宋衛(wèi)平）有溝通，公司治理決策都是與宋總和九龍倉（綠城中國第二大股東）方面溝通后制定的,。”綠城中國總裁張亞東接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“包括每一個(gè)干部人員的任用和調(diào)整,，都會跟宋總商量”,。

張亞東進(jìn)一步表示，花了4個(gè)月時(shí)間想清楚“綠城是誰,？綠城要成為誰,？綠城怎樣成為誰？”他給出的答案是,，綠城是房地產(chǎn)行業(yè)的特長生,，要成為有特長的優(yōu)等生，以產(chǎn)品和品質(zhì)的特長立身,，在此基礎(chǔ)上補(bǔ)齊短板和弱項(xiàng),。

注重利潤目標(biāo)

據(jù)綠城中國年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年完成合同銷售金額為1564億元,，同比增長6.9%,；營業(yè)收入為603.03億元，較2017年的419.53億元增加43.7%,；股東應(yīng)占核心凈利潤約為人民幣37.96億元,，較去年上升62%；公司股東應(yīng)占利潤為10.03億元,，較2017年的21.9億元下降11.87億元,，下降54.2%。

對于股東應(yīng)占利潤下降的原因,，綠城中國管理層表示,，出售附屬公司而帶來的股東應(yīng)占利潤的增加較2017年減少7.7億元；鑒于內(nèi)外部市場環(huán)境變化,，基于謹(jǐn)慎考慮,，年內(nèi)計(jì)提的減值虧損撥備對應(yīng)股東應(yīng)占利潤的影響較2017年增加6.51億元；因人民幣貶值對若干外幣借款計(jì)提未實(shí)現(xiàn)匯兌凈虧損4.88億元,，2017年為匯兌凈收益5.11億元,。

據(jù)張亞東透露，2019年綠城的銷售目標(biāo)是1800億元,，但要力爭完成2000億元,。張亞東認(rèn)為，對綠城來說,，規(guī)模只是追求品質(zhì)的邏輯結(jié)果,，但追求品質(zhì)，就要付出堅(jiān)守的代價(jià),。所以,，調(diào)整是必須要做的,。

就當(dāng)前和未來來看，在堅(jiān)守品質(zhì)的前提下,，來自利潤的壓力,，都是張亞東非常注重的問題。舉例來說,，相比杭州某個(gè)項(xiàng)目1小時(shí)清盤的“捷報(bào)”,，張亞東會先問：“利潤呢？”

“今年的營銷目標(biāo)沒有壓力,，壓力主要在利潤上,。”張亞東向《證券日報(bào)》等媒體表示，以前綠城營銷體系和非營銷體系是獨(dú)立的,，現(xiàn)在綠城內(nèi)部將營銷體系和非營銷體系都打通,，基于信息系統(tǒng)的建設(shè)，一個(gè)項(xiàng)目購房者看了不合適,，業(yè)務(wù)員可以推薦另一個(gè)地方的房子,。每一個(gè)銷售員都需要清楚了解綠城旗下400多個(gè)項(xiàng)目。“這項(xiàng)改革今年年底逐漸完成落地,，營銷費(fèi)用會大幅下降,，人員減少約兩成。”張亞東說,。

破除營銷體系內(nèi)外壁壘的同時(shí),，綠城也在進(jìn)行組織架構(gòu)的調(diào)整。

“雙11”組織架構(gòu)提升效能

2019年初,，與宋衛(wèi)平和九龍倉方面溝通后,，張亞東開始推進(jìn)組織架構(gòu)改革，將原本的16家子公司整合縮減為11家,，職能中心由9個(gè)整合為7個(gè),，再加上小鎮(zhèn)事業(yè)部、金融事業(yè)部,、特色房地產(chǎn)事業(yè)部（即以TOD開發(fā)模式為主的原楊柳郡集團(tuán)）和商管事業(yè)部四個(gè)事業(yè)部,。至此，綠城搭建了“雙11”的組織架構(gòu),。

在張亞東看來，組織架構(gòu)改革的動(dòng)因是要補(bǔ)齊人均效能比其他優(yōu)秀房企低的短板,，即著力提升單人平均開發(fā)面積,，比如從現(xiàn)在人均開發(fā)7300平方米提升至2021年的1.1萬平方米，目標(biāo)是將人均開發(fā)面積每年提升10%至15%,。

在二級管控變?yōu)槿壒芸睾?，張亞東打破了“諸侯分封制”的壁壘，增設(shè)區(qū)域公司，并打通區(qū)域公司投資限制,，不給發(fā)展設(shè)籬笆,。

據(jù)悉，綠城目前有新的投資決策委員會,，下設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)組合和綜合產(chǎn)業(yè)組,。據(jù)《證券日報(bào)》記者獲悉，張亞東要求投資條線上的人員要清楚每一個(gè)城市推出的招拍掛項(xiàng)目,，要知道哪些是適合綠城去做的,。同時(shí)，下放拿地權(quán)利,，打通投資和開發(fā)執(zhí)行的壁壘,。換句話說，上海公司若能去北京搞項(xiàng)目,，集團(tuán)也同意你去搞,，因此決策質(zhì)量和效率都明顯提高。

今年權(quán)益投資達(dá)450億元

在投資方面,，2018年,，綠城新增37宗地塊，總建筑面積約為719萬平方米,，總土地款約為517億元,，其中歸屬于綠城支付的金額約為339億元，平均樓面價(jià)為11398元/平方米,，預(yù)計(jì)新增可售貨源為1276億元,，權(quán)益金額為751億元。截至2018年底,，綠城中國土地儲備貨值達(dá)5200億元,。

據(jù)張亞東透露，2019年,，綠城計(jì)劃新增土地貨值1500億元,，權(quán)益投資金額為450億元。

2019年,，綠城中國將深入開展城市研究,，采取差異化的投資策略，并繼續(xù)深耕五大重點(diǎn)城市群,，在一,、二線核心城市實(shí)施“以點(diǎn)擴(kuò)面、擁核發(fā)展”,，在優(yōu)質(zhì)三,、四線城市實(shí)施“一城一地,、流動(dòng)性補(bǔ)倉”，進(jìn)一步加大對小鎮(zhèn),、TOD物業(yè),、運(yùn)動(dòng)系列物業(yè)等特色業(yè)務(wù)的拓展，增加獲取低價(jià)項(xiàng)目的機(jī)會,。同時(shí),，公司將繼續(xù)聯(lián)動(dòng)中交集團(tuán)、九龍倉等大股東資源,，加大與戰(zhàn)略合作伙伴的合作力度,，形成更大范圍的戰(zhàn)略聯(lián)動(dòng)，擴(kuò)大公司土地儲備,。

“今年上半年也在進(jìn)行大舉投資,，新獲取的項(xiàng)目接近80%集中在一、二線城市,。”綠城管理層表示,，現(xiàn)在綠城是手握資金等待項(xiàng)目。接下來,，綠城對投資條線也將有所考核,。“在員工原薪酬激勵(lì)體系的基礎(chǔ)上，新增項(xiàng)目跟投,、股份激勵(lì)等中長期激勵(lì)舉措”的共贏機(jī)制的落地,，也將提升綠城的拿地投資能力。

不難看出,，經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整,，如今的綠城已推出“七弦管理”，優(yōu)化公司“本體,、產(chǎn)品,、服務(wù)、投資,、運(yùn)營,、財(cái)務(wù)、產(chǎn)業(yè)”條線管理格局,，七條弦齊頭并進(jìn),。