碧桂園位于粵港澳大灣區(qū)的權(quán)益可售資源

南方日?qǐng)?bào) 3月以來(lái),，各家上市房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)披露業(yè)績(jī),。從業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看,，多數(shù)房企在營(yíng)收方面取得了較好的成績(jī),，一些企業(yè)的利潤(rùn)也持續(xù)創(chuàng)下新高,。

但在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻的今天,，國(guó)內(nèi)房企或多或少地受到了影響,。去年以來(lái),，萬(wàn)科曾高喊“活下去”,，碧桂園宣布“提質(zhì)控速”,，恒大則提出“高質(zhì)量發(fā)展”。另外,，多元化布局和轉(zhuǎn)型也成為各家房企業(yè)績(jī)會(huì)上的關(guān)注重點(diǎn),。

看銷(xiāo)售

不再?gòu)?qiáng)調(diào)“流量”和目標(biāo)

過(guò)去的2018年，各家上市房企銷(xiāo)售情況增長(zhǎng)迅速,。一些房企直接實(shí)現(xiàn)了從百億到千億的突破,。

中國(guó)金茂年報(bào)指出，去年該公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額1280億元,，同比大增85%,，首次躋身“千億房企”陣營(yíng)。根據(jù)業(yè)績(jī)會(huì)上管理層透露的信息,，今年中國(guó)金茂把銷(xiāo)售目標(biāo)定在了1500億元,。

3月18日剛剛召開(kāi)業(yè)績(jī)會(huì)的中國(guó)奧園也宣布，2018年合同銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)912.8億元,，完成全年既定目標(biāo)的125%,，與2017年相比直接翻倍。目前奧園銷(xiāo)售目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)25%的增長(zhǎng),，如果這一目標(biāo)完成,，奧園將在2019年跨入千億軍團(tuán)。

作為龍頭房企,，碧桂園的業(yè)績(jī)一直備受關(guān)注,。在各家研究機(jī)構(gòu)公布的銷(xiāo)售榜單中，碧桂園銷(xiāo)售流量金額一騎絕塵,，例如克而瑞發(fā)布的《2018年1—12月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額排行榜TOP200》中,，碧桂園以7286.9億元遙遙領(lǐng)先。

不過(guò)在碧桂園發(fā)布的2018年年報(bào)中,，記者并沒(méi)有看到這一數(shù)字,，只看到了5018.8億元的權(quán)益合同銷(xiāo)售額。碧桂園年報(bào)顯示,，去年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約5018.8億元,，權(quán)益合同銷(xiāo)售面積約5416萬(wàn)平方米，增速分別為31.25%和23.06%,。

業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng),，有媒體就碧桂園僅公布權(quán)益銷(xiāo)售數(shù)據(jù)向管理層發(fā)問(wèn)。“財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面,，如果我們主導(dǎo)占50%以上,，就可以在會(huì)計(jì)中說(shuō)是我們自己的”，碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)說(shuō)，按照原來(lái)的流量金額統(tǒng)計(jì),，別人并不知道公司的權(quán)益占比是多少,。“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，這樣按權(quán)益數(shù)據(jù)公布,，大家對(duì)碧桂園的銷(xiāo)售就會(huì)一目了然,，對(duì)我們的了解也會(huì)更加清楚”，此外,，碧桂園今年同樣沒(méi)有公布目標(biāo),。

一般在統(tǒng)計(jì)房企銷(xiāo)售金額時(shí)，有流量金額和權(quán)益金額兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn),，流量金額是指房企參與開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的總銷(xiāo)售額,，但由于當(dāng)前很多項(xiàng)目是兩家甚至多家開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)建設(shè)的，因此如果各家房企分別統(tǒng)計(jì)流量金額,，則會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售金額重復(fù)疊加的情況,，但權(quán)益金額只計(jì)算房企在該項(xiàng)目中所占的權(quán)益份額，因此更能反映企業(yè)真實(shí)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)水平,。

在碧桂園之前,，已有房企堅(jiān)持采用公布權(quán)益金額的做法。本周三,，富力集團(tuán)剛剛公布2018年業(yè)績(jī),，年報(bào)顯示，富力權(quán)益協(xié)議銷(xiāo)售金額達(dá)到人民幣1311億元,，同比增長(zhǎng)60%,。與前幾年一直沖千億目標(biāo)不同，去年富力終于以較高的增幅跨入千億房企陣營(yíng),，這在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)下十分難得,。

富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，協(xié)議銷(xiāo)售增長(zhǎng)強(qiáng)勁,，證明了富力全國(guó)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的實(shí)力,，在艱難運(yùn)營(yíng)環(huán)境中仍能取得理想業(yè)績(jī)。

論盈利

有人歡喜有人憂(yōu)

在已披露年報(bào)的房企中,，碧桂園的利潤(rùn)增長(zhǎng)迅速，毛利和凈利增長(zhǎng)均在七成左右,，其中毛利潤(rùn)達(dá)到約1024.8億元,，同比增長(zhǎng)74.3%，凈利潤(rùn)約為485.4億元,，同比增長(zhǎng)68.8%,，股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)達(dá)341.3億元，同比增長(zhǎng)38.2%。

另一家龍頭房企恒大去年曾被稱(chēng)為“盈利之王”,，目前恒大尚未披露年報(bào),，相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)3月26日才會(huì)正式公布，但根據(jù)本月初恒大發(fā)布的正面盈利預(yù)告,，該公司上年凈利潤(rùn)及核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)與2017年同期相比大幅上升,，其中核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)預(yù)期較上年增幅超過(guò)90%。

根據(jù)歷史數(shù)據(jù),，2017年全年恒大核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)就已經(jīng)達(dá)到405.1億元,，如果按照此次披露的增幅進(jìn)行估算，2018年恒大核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)將達(dá)到769億元,，這一數(shù)字甚至超過(guò)了不少規(guī)模房企的全年?duì)I收水平,。恒大通過(guò)公告表示，凈利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)主要?dú)w功于提升產(chǎn)品品質(zhì),，增加產(chǎn)品附加值,，降低銷(xiāo)售、管理費(fèi)用率,，增加交樓面積等因素,。

其他不少房企的利潤(rùn)水平也在提高，例如中國(guó)奧園毛利潤(rùn)達(dá)到96.3億元,，同比增長(zhǎng)88%,，凈利潤(rùn)29.4億元，同比增長(zhǎng)51%,，其中核心凈利潤(rùn)同比增幅也達(dá)到63%,。雅居樂(lè)的凈利潤(rùn)雖然增幅不及碧桂園和恒大，但仍實(shí)現(xiàn)毛利246.74億元,、增幅19.3%,，凈利潤(rùn)83.58億元，增幅23.3%的成績(jī),。

然而,，并非所有房企的利潤(rùn)水平都在上升，綠城中國(guó)2017年除稅前利潤(rùn)人民幣63.91億元,，增長(zhǎng)70.5%,。截至記者發(fā)稿前，綠城中國(guó)尚未披露業(yè)績(jī)數(shù)據(jù),，但根據(jù)其按香港聯(lián)交所規(guī)定發(fā)布的盈利警告,，2018年度股東應(yīng)占利潤(rùn)同比減少了約50%—60%。綠城公告將盈利減少的原因歸因?yàn)槌鍪鄹綄俟井a(chǎn)生凈收益減少,、年內(nèi)集體物業(yè)減值虧損撥備有所增加以及若干外幣借款計(jì)提未實(shí)現(xiàn)匯兌凈虧損等等,。但綠城公告也強(qiáng)調(diào)，盈利減少對(duì)其現(xiàn)金流沒(méi)有實(shí)際影響。

利潤(rùn)下滑的還有富力,，該公司年報(bào)稱(chēng)2018年盈利為87.28億元,，同比2017年的214.24億元減少59%。富力方面通過(guò)年報(bào)表示,，主要因?yàn)?017年收購(gòu)酒店資產(chǎn)帶來(lái)大額非經(jīng)常性溢價(jià)收購(gòu)受益,，以及2018年此類(lèi)非經(jīng)常交易相對(duì)較少。但若除去收購(gòu)酒店資產(chǎn)等因素,，富力去年合并利潤(rùn)仍是上漲的,。

窺布局

多元化已邁開(kāi)腳步

考慮到施工安全和用人成本等因素，碧桂園開(kāi)始著手布局機(jī)器人產(chǎn)業(yè),，在其業(yè)績(jī)會(huì)上,，楊國(guó)強(qiáng)和莫斌都對(duì)機(jī)器人業(yè)務(wù)進(jìn)行了詳盡的描述。

“如今的年輕人很少去做建筑工人,，而建筑行業(yè)除了泵送混凝土之外技術(shù)進(jìn)步很少”,，楊國(guó)強(qiáng)認(rèn)為這是必須要做的事情，他認(rèn)為機(jī)器人技術(shù)成熟的背景下,，碧桂園有建筑建造場(chǎng)景,，有建筑工地，可以通過(guò)實(shí)驗(yàn)來(lái)完善技術(shù),，碧桂園有這樣的經(jīng)濟(jì)能力,。

莫斌則表示，機(jī)器人業(yè)務(wù)是碧桂園順應(yīng)科技進(jìn)步趨勢(shì)而做的提前布局,，可提升工程質(zhì)量與安全,。他介紹稱(chēng)，目前碧桂園成立的博智林機(jī)器人公司已吸引超過(guò)200名博士加盟,，并與清華等高校及一些國(guó)際頂尖機(jī)構(gòu)建立了聯(lián)合研發(fā)等合作,。

多元化業(yè)務(wù)布局一直是房企的重點(diǎn)，除碧桂園的機(jī)器人產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)村振興外,，還有越秀地產(chǎn)的養(yǎng)老項(xiàng)目,、中國(guó)金茂的城市運(yùn)營(yíng)、恒大的新能源汽車(chē)等,。盡管記者在先前的采訪(fǎng)中,，多位業(yè)內(nèi)人士均表示這些多元化轉(zhuǎn)型并未真正成功，主業(yè)仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，但房企的試水仍在繼續(xù),。

恒大旗下的恒大健康日前收購(gòu)了泰特機(jī)電70%股份，借此獲得了國(guó)際先進(jìn)的輪轂電機(jī)技術(shù),，此前恒大已經(jīng)投入280億元，并購(gòu)或入股了多家公司，獲得了研發(fā)制造,、動(dòng)力電池等技術(shù),，完善汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈，此外恒大還與哈佛達(dá)成協(xié)議,，圍繞新能源產(chǎn)業(yè)汽車(chē)等領(lǐng)域合作研究,。盡管一系列投入令恒大健康虧損了17億元，但恒大的新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈仍在持續(xù)前進(jìn),。

中國(guó)金茂在2018年形成“以城聚人,，以城促產(chǎn)”的“城—人—產(chǎn)”城市運(yùn)營(yíng)邏輯。根據(jù)年報(bào)披露,，去年中國(guó)金茂已實(shí)現(xiàn)張家港智慧科學(xué)城等3個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目正式落地,，新增26個(gè)框架合作協(xié)議簽署，累計(jì)獲取及鎖定13個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目,。

越秀則持續(xù)布局養(yǎng)老地產(chǎn),，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與我們的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)似，通過(guò)提供商業(yè)物業(yè),，以服務(wù)來(lái)獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào),，我們發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是順應(yīng)社會(huì)需求，這也是我們商業(yè)集中的一種業(yè)態(tài)”,，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示,，2019年將重點(diǎn)孵化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等新業(yè)務(wù)，提升房地產(chǎn)價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)水平和競(jìng)爭(zhēng)能力,。（記者 葛政涵）