北京商報(bào)（董家聲） 10月7日，央行宣布降準(zhǔn)。作為資金密集型行業(yè),，房地產(chǎn)行業(yè)也高度密切關(guān)注本輪降準(zhǔn)給樓市帶來的影響,。此前長期處于緊縮狀態(tài)下的貨幣政策讓眾多房企正在感受資金鏈緊繃的壓力,。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，本輪降準(zhǔn)將起到穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的作用,。同時(shí)降準(zhǔn)無疑給地產(chǎn)行業(yè)發(fā)出了積極信號,。降準(zhǔn)將有利于降低房企的貸款成本，從而提高開工量,，減少土地流拍流標(biāo)現(xiàn)象,；降準(zhǔn)或多或少會刺激銀行對于個(gè)人按揭貸款發(fā)放力度的增加；另外,，對一些地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù),，如長租公寓,、集體用地建設(shè)等貸款融資都有積極作用。

　　地產(chǎn)或間接受益

10月7日,，央行宣布自10月15日起,，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行,、城市商業(yè)銀行,、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn),，置換約4500億元MLF,，并釋放7500億元增量資金。央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，此次降準(zhǔn)的主要目的是優(yōu)化商業(yè)銀行和金融市場的流動性結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力,。

此前4月17日,，央行已進(jìn)行過一次降準(zhǔn)置換MLF，釋放了4000億元增量資金,。對此,，外界預(yù)測算上本輪更大規(guī)模的降準(zhǔn)，貨幣政策可能有松動跡象,。

對此,，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，再次降準(zhǔn)置換MLF并不意味著貨幣政策取向發(fā)生改變,，穩(wěn)健中性的貨幣政策取向保持不變,。本次降準(zhǔn)仍屬于定向調(diào)控，降準(zhǔn)釋放的部分資金用于償還中期借貸便利,，屬于兩種流動性調(diào)節(jié)工具的替代,，而余下資金則與10月中下旬的稅期形成對沖，因此,，在優(yōu)化流動性結(jié)構(gòu)的同時(shí),，銀行體系流動性的總量基本沒有變化。

一位財(cái)經(jīng)人士分析表示,，穩(wěn)健中性的貨幣政策,，意味著不搞大水漫灌，央行這一輪降準(zhǔn)目標(biāo)是保證市場的流動性,，精準(zhǔn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注水,，目標(biāo)不是樓市、股市,。只要房地產(chǎn)市場調(diào)控不松,，央行降準(zhǔn)預(yù)計(jì)對房地產(chǎn)市場的影響非常有限,，房地產(chǎn)企業(yè)仍應(yīng)做好過冬的準(zhǔn)備。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為,，此次降準(zhǔn)不是貨幣政策的全面轉(zhuǎn)向,，還需要繼續(xù)看后續(xù)，但樓市必然有所獲益,。

“按照以往的經(jīng)驗(yàn),，樓市依然會獲益。”易居智庫市場研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析,，此前每一次降準(zhǔn),，無論是直接還是間接，樓市都會有較為積極的反應(yīng),。本次降準(zhǔn)的宏觀背景,，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速的進(jìn)一步放緩。同時(shí),，房地產(chǎn)市場已經(jīng)得到基本控制,。

　　緩解無錢拿地

和碩地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，降準(zhǔn)有利于流動性的寬松,，對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說,，將形成一定的支撐，有助于穩(wěn)定樓市,，提高開工量,，減少各地頻出的土地流拍流標(biāo)現(xiàn)象。

資料顯示,，一段時(shí)間內(nèi),，房企拿地的積極性有所減弱。

據(jù)統(tǒng)計(jì),，2018年1-8月,，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)深化，加之房企融資環(huán)境收緊,、償債壓力不斷加大,，房企拿地更加理性，部分附帶條件較多的地塊以及部分非優(yōu)質(zhì)地塊遭遇流拍,。

相關(guān)機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示,，2018年1-8月，全國300城共推出各類用地18468宗,，流拍890宗地塊,，占推出土地宗數(shù)的4.8%，較2017年上升1.2個(gè)百分點(diǎn),。

北京土地市場也表現(xiàn)不盡如人意,。據(jù)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù),，2018年上半年，北京土地供應(yīng)合計(jì)17宗,，供應(yīng)建設(shè)用地總面積為126.36萬平方米,；土地成交合計(jì)31宗，成交建設(shè)用地面積總計(jì)為262.88萬平方米,。與2017年上半年65宗供應(yīng)用地相比,，土地供應(yīng)數(shù)量減少73.85%，供應(yīng)建設(shè)用地面積相應(yīng)減少70%,；土地成交數(shù)量減少36.73%,，成交建設(shè)用地面積減少22.86%。

業(yè)內(nèi)人士分析,，成交下滑與供應(yīng)有關(guān),，但開發(fā)商拿地預(yù)期下降也是事實(shí)。

全國范圍內(nèi),，包括融創(chuàng),、恒大、泰禾在內(nèi)的眾多千億房企在今年前9個(gè)月拿地?cái)?shù)量都有明顯下滑,。恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞此前表示，恒大戰(zhàn)略正在從三高一低向三低一高模式轉(zhuǎn)變,，其中最主要的核心就是降負(fù)債,。恒大今年上半年負(fù)債率大幅下降的原因之一，就是得益于企業(yè)在土地儲備的擴(kuò)張速度上有所降低,。

融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌也公開表示,，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)便是在于買貴了地。融創(chuàng)避免接盤高總價(jià),、高溢價(jià),、高單價(jià)的“三高”項(xiàng)目。

今年上半年,，拿地排行榜單排名前十名開發(fā)商中,，國企央企占比達(dá)到一半，這在以前并不多見,。這得益于貨幣趨緊的背景下,，國企融資成本和渠道優(yōu)勢的同時(shí)，也反襯出市場整體的資金壓力,。

“房企拿地謹(jǐn)慎與資金緊張直接相關(guān)”,，嚴(yán)躍進(jìn)表示，降準(zhǔn)后將有效降低企業(yè)的貸款成本,，對于部分中大型開發(fā)商獲取商業(yè)銀行信貸是有較為積極的作用的,，有助于企業(yè)獲得新資金來源,。

　　房企仍舊為錢所困

本輪降準(zhǔn)目標(biāo)并非“救市”，說“穩(wěn)市”還差不多,。相關(guān)人士指出,，對于房企而言，短期內(nèi)借助外來資金迅速改善趨緊的資金狀況難度依舊很大,，開發(fā)商仍需“自救”,。

實(shí)際上，加速回款已是當(dāng)前房企的共識,。開發(fā)商包括品牌房企在內(nèi),，全國范圍內(nèi)房企打折促銷政策不絕于耳。北京樓市上,，國慶期間包括萬科,、城建、恒大均推出“多盤聯(lián)動”價(jià)格優(yōu)惠活動,，北京市場上,，單個(gè)樓盤的優(yōu)惠促銷更是不勝枚舉。

其中,，部分城市的樓盤甚至打出了7折左右的“深折”,，一些城市房價(jià)整體下探趨勢開始顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,，如果市場依舊沒有回暖跡象,，預(yù)計(jì)四季度房企降價(jià)的大趨勢將在更多城市和項(xiàng)目上得以體現(xiàn)，即便當(dāng)前各地已有因樓盤降價(jià)而引發(fā)維權(quán)的情況出現(xiàn),。

此外,，為改善資金狀況，一些房企在內(nèi)地A股上市日益困難的情況下,，眾多中小房企爭相赴港尋求上市,。9月，恒達(dá)集團(tuán),、銀城國際,、德信中國紛紛向港交所遞交IPO上市申請。截至目前,，今年以來已有8家房企開啟赴港上市計(jì)劃,。但這些房企也將面對港股普遍對內(nèi)房企估值并不理想的現(xiàn)實(shí)。

另一些房企則在年內(nèi)尋求發(fā)行超短期融資券,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，8-9月內(nèi)就有江蘇中南建設(shè)、富力地產(chǎn),、華夏幸福等多家品牌房企發(fā)布公告稱,，擬發(fā)行或發(fā)行25億-100億元不同規(guī)模的超短期融資券,。

業(yè)內(nèi)人士分析，此類債券優(yōu)勢是到賬快,，缺點(diǎn)則是還款周期短,，一般還款期為270天。如果不是為應(yīng)急,，并非最佳選擇,。

有專家分析，當(dāng)前三四線城市受棚戶區(qū)改造規(guī)模下降影響已開始回落,；地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)以及銀行信貸控制影響,，部分二線城市房地產(chǎn)市場加快回落；一線城市房地產(chǎn)保持價(jià)格陰跌,、成交量收縮的冰封狀態(tài),。

面對當(dāng)前的局面，萬科甚至喊出“活下去”的口號,。以萬科為代表的房企把回款指標(biāo)當(dāng)作了超越銷售額,、利潤等指標(biāo)的最核心指標(biāo)。截至目前,，萬科年內(nèi)6300億元回款目標(biāo)完成尚未過半,。

隨著融資環(huán)境日益收窄，高度依賴資金支持的房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)顯得形勢嚴(yán)峻,。降準(zhǔn)未來對地產(chǎn)行業(yè)的影響絕非普惠,，收益的仍是那些有規(guī)模有實(shí)力的大品牌企業(yè)。郭毅認(rèn)為,，資金仍將向龍頭房企集中,，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面會得到強(qiáng)化,。

“降準(zhǔn)以后,，或多或少會刺激銀行對于個(gè)人按揭貸款發(fā)放力度的增加。同時(shí),，降準(zhǔn)將帶來長租公寓項(xiàng)目,、農(nóng)村集體建設(shè)用地等地產(chǎn)周邊創(chuàng)新業(yè)務(wù)的利好。”嚴(yán)躍進(jìn)如是表示,。