經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 8月以來,，熱點(diǎn)地區(qū)調(diào)控政策延續(xù)精準(zhǔn),、靈活的特點(diǎn),，重點(diǎn)保障合理居住需求,，繼續(xù)抑制投機(jī)炒房,；部分二線,、三四線城市調(diào)控政策補(bǔ)位,、升級,，限購限售等政策仍在擴(kuò)圍,。在此背景下，各線城市成交量維持分化態(tài)勢,。

中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的8月份樓市成交數(shù)據(jù)顯示,，月內(nèi)一線城市成交量企穩(wěn)回升，各二三線城市紛紛出臺(tái)政策繼續(xù)深化房地產(chǎn)市場調(diào)控,，樓市成交同環(huán)比均升,，預(yù)計(jì)未來二三線城市市場將逐漸趨穩(wěn)，市場將逐步降溫,。

　　各類型城市成交量維持分化

中指院的數(shù)據(jù)顯示,，2018年8月，受監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比上升5.80%,，其中有四成城市環(huán)比上升,，同比則增長19.88%。環(huán)比來看,，有10個(gè)城市成交量上升,，福州,、南寧升幅最明顯，升幅均近70%,；環(huán)比下降的城市中,，南京降幅明顯達(dá)41.90%。同比來看,，17個(gè)城市上升,，重慶表現(xiàn)較為突出，增長幅度明顯,。

分城市來看,，一線城市成交面積環(huán)比上升4.97%，其中北京升幅較大,，為43.13%,；一線城市同比增長35.33%，深圳增幅顯著近8成,。二線代表城市成交面積環(huán)比增長8.80%,，同比上升24.08%。三線代表城市成交面積較上月下降4.01%,，同比下降1.81%,。

以一線城市代表城市北京為例，8月份成交商品住宅4907套,，成交面積51.88萬平方米,，環(huán)比上升43.13%，同比上升39.12%,。商品住宅庫存環(huán)比上升4.47%至689.04萬平方米,。

縱觀1-8月份，北京市場自2018年1月進(jìn)入盤整期,，市場成交開始遇冷,。2月恰逢傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)，樓市成交有所回落,。3月樓市回暖,，成交量有所上揚(yáng)。4月份樓市成交成色顯現(xiàn),，成交環(huán)比上揚(yáng),。隨后，5月份樓市成交繼續(xù)維持上行態(tài)勢,。6月成交正?；芈洹?月成交有所回升,。8月樓市成交持續(xù)上揚(yáng),。

截至2018年8月末,，中指院監(jiān)測的主要城市庫存總量環(huán)比上升2.3%。重點(diǎn)監(jiān)測的城市中,，南京升幅較大,，為14.73%，寧波上升幅度超13%緊隨其后,。另外環(huán)比下降的城市中,，杭州、深圳降幅明顯,，均超一成,。

易居房地產(chǎn)研究院近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-8月份,，受監(jiān)測的40個(gè)代表城市累計(jì)成交面積同比增長5%,，雖小幅反彈，仍不改整體下行趨勢,。其中一線城市累計(jì)同比下降18%,，二線城市累計(jì)同比微漲1%；三四線城市累計(jì)同比增長24%,。

“供應(yīng)量的釋放使得8月份新房成交面積創(chuàng)2016年10月份以來23個(gè)月新高,，但是依然處于低位”。易居研究院研究員沈昕表示,，由于限價(jià)政策,，部分新盤性價(jià)比相對較高，項(xiàng)目去化情況較好,。后續(xù)來看,，隨著房企資金鏈趨緊，9月,、10月開發(fā)商推盤量或?qū)⒕S持高位。

　　地方調(diào)控政策繼續(xù)深化

8月以來,，熱點(diǎn)地區(qū)調(diào)控政策延續(xù)精準(zhǔn),、靈活的特點(diǎn)，重點(diǎn)保障合理居住需求,，繼續(xù)抑制投機(jī)炒房,；部分二線、三四線城市調(diào)控政策補(bǔ)位,、升級,，限購限售等政策仍在擴(kuò)圍。監(jiān)管方面,，多數(shù)省市先后開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng),。從政策出臺(tái)的頻率來看,，8月各地調(diào)控政策保持從嚴(yán)態(tài)勢，其中,，加強(qiáng)市場監(jiān)管類政策占主流,。

月內(nèi)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開房地產(chǎn)工作座談會(huì),，強(qiáng)調(diào)地方政府加快制定住房發(fā)展規(guī)劃,，抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場,，完善和落實(shí)差別化住房信貸,、稅收政策，支持合理住房消費(fèi),，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房,，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場亂象治理專項(xiàng)行動(dòng),，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)開發(fā)企業(yè),、中介機(jī)構(gòu)。

綜合今年6月份住建部等七部委聯(lián)合開展為期半年的治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng),。此次住建部再次強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策的延續(xù)性與差別性,。隨后，多個(gè)城市先后展開治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng),。8月份以來,，越來越多的城市先后出臺(tái)房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)方案。

尤其是,，8月17日,，住建部約談海口,、三亞,、煙臺(tái)、宜昌,、揚(yáng)州五市政府主要負(fù)責(zé)人,，約談強(qiáng)調(diào)把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要精神上來，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題,。

隨后,，8月19日，?？谑泄剂?xiàng)舉措遏制房價(jià)上漲,，包括強(qiáng)化各級各部門的房地產(chǎn)調(diào)控職責(zé)。強(qiáng)化調(diào)控聯(lián)動(dòng)機(jī)制,；強(qiáng)化各級各部門責(zé)任壓實(shí)等,。24日,，呼和浩特表示將多措并舉調(diào)控房價(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,，全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施,。

不僅如此，月內(nèi),，包括北京,、濟(jì)南、南京,、武漢,、西安、深圳,、天津等地也陸續(xù)宣布堅(jiān)持“房子是用來住的,、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供應(yīng),、多渠道保障,、租購并舉的住房制度，促進(jìn)建立房地產(chǎn)長效機(jī)制,，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo),。

與此同時(shí)，這些地方通過綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì),、法律等行政手段調(diào)節(jié)住房需求,，促進(jìn)供求平衡，增加住房及用地有效供應(yīng),，清理查處捂盤捂地,、囤房炒房等問題，大力整頓規(guī)范市場秩序,，加強(qiáng)預(yù)期管理和輿論引導(dǎo),，遏制房價(jià)上漲。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，8月份以來密集出臺(tái)的調(diào)控政策,，對房地產(chǎn)供需兩側(cè)的調(diào)控繼續(xù)深化。從住建部近期針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的表態(tài)來看,，政策將“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”。短期內(nèi)將繼續(xù)保持此前政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,，優(yōu)先滿足剛需人群購房需求,、加強(qiáng)人才落戶后購房的社保要求、繼續(xù)規(guī)范企業(yè)購房行為,、二套房以上信貸繼續(xù)從緊,。

“這意味著,，熱點(diǎn)城市將繼續(xù)通過出臺(tái)剛需優(yōu)先選房、公積金保障等相關(guān)措施保障居民合理購房需求”,。該負(fù)責(zé)人分析表示,，“同時(shí)，作為遏制投機(jī)炒房最有效的手段,，限購（個(gè)人,、企業(yè)）、限售,、提高社保年限要求,、嚴(yán)查假離婚等政策仍將持續(xù)發(fā)力”。

　　樓市“金九銀十”難以出現(xiàn)

后續(xù)來看,，隨著8月份內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的再次定調(diào),，結(jié)合下半年住建部頻繁約談房價(jià)漲幅過快的城市負(fù)責(zé)人，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),，北京,、上海等一線城市新房價(jià)格很難維持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。

易居方面分析認(rèn)為,，雖然進(jìn)入2018年,，受監(jiān)測的40大城市累計(jì)成交面積同比增幅曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槟瓿跻詠砣木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多,?？紤]到內(nèi)部環(huán)境調(diào)控政策將貫穿全年，外部環(huán)境復(fù)雜多變,，判斷出該曲線在經(jīng)歷小幅反彈后仍將保持下行趨勢,。

沈昕表示，以上海市場為例,，8月份上海二手房成交環(huán)比小幅下降,，這可能是由于8月上海新盤供給放量，且限價(jià)環(huán)境下部分樓盤性價(jià)比較高,，因此部分需求轉(zhuǎn)向一手市場,。整體來看，上海二手房成交自2017年初以來一直屬于低位盤整狀態(tài),，目前絕對量已經(jīng)處于近6年低位水平,，預(yù)計(jì)后續(xù)下降空間有限，隨著政策面和資金面的趨緊,，預(yù)計(jì)短期內(nèi)成交仍將繼續(xù)低位盤整,，“金九銀十”難以出現(xiàn)。

不僅僅是上海，從易居方面監(jiān)測的40個(gè)代表城市來看,，下半年以來連續(xù)兩個(gè)月40城成交面積出現(xiàn)下滑,，市場降溫態(tài)勢顯現(xiàn)。沈昕說,，“結(jié)合房地產(chǎn)市場持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控信號(hào),，疊加收緊的信貸環(huán)境，預(yù)計(jì)下半年40城成交量將繼續(xù)萎縮”,。

沈昕進(jìn)一步預(yù)測,，“分城市類別看，一線城市成交由于已經(jīng)處于低位,，下跌空間有限,，有望企穩(wěn)；東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮,；其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)”,。

上述中指院負(fù)責(zé)人認(rèn)為，長期來看,，供需結(jié)構(gòu)失衡是導(dǎo)致目前我國住房問題的主要原因,，著力擴(kuò)大有效供給，是樓市調(diào)控頂層設(shè)計(jì)的方向,。目前,，各地在增加住房土地供應(yīng)規(guī)模的同時(shí)，更加注重通過調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),，增加新增土地供應(yīng)中的中小戶型,、共有產(chǎn)權(quán)住房比重的方式增加有效供給，有針對性地解決剛需群體住房需求,，防止剛性需求的積壓,。

該人士認(rèn)為，未來對住房租賃市場的規(guī)范也將進(jìn)一步加強(qiáng),?？梢灶A(yù)見的是，對租金的管控會(huì)加強(qiáng),；對住房租賃融資的監(jiān)管會(huì)加強(qiáng),；對住房租賃機(jī)構(gòu)的監(jiān)管會(huì)加強(qiáng)；同時(shí),，進(jìn)一步推動(dòng)租購并舉制度的落實(shí)和細(xì)化,，補(bǔ)齊租賃市場立法領(lǐng)域短板。