制圖：郭 祥

通過APP足不出戶享受各種社區(qū)服務(wù),，智能化安防系統(tǒng)24小時電子巡更,，智能車輛識別系統(tǒng)防止陌生車輛穿行小區(qū)……隨著物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，“物聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”不斷興起,，打造智慧房產(chǎn),、智慧社區(qū)、智慧物業(yè)成為房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型新趨勢,，也讓業(yè)主享受到更便利的居住服務(wù),。

探索“物聯(lián)網(wǎng)+”，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型剛起步

“你是誰,？從哪里來,？到哪里去？”訪客進(jìn)入小區(qū),，總免不了受到保安的詢問,。如今借助新技術(shù)，訪客進(jìn)小區(qū)就不用這么麻煩了,。“業(yè)主給訪客發(fā)送一個即時生成的二維碼,，客人就可以通過掃描二維碼進(jìn)入小區(qū)，不用再被查驗(yàn)身份,。”萬科物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,。

還有在線查看物業(yè)維修進(jìn)度，遠(yuǎn)程集中管控停車場,，掃一掃廣告牌二維碼查詢廣告收入去向……作為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)中較早轉(zhuǎn)型的萬科,，通過互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)打通小區(qū)內(nèi)的人,、財,、物數(shù)據(jù)，已經(jīng)嘗到了管理服務(wù)優(yōu)化升級的甜頭,。

“未來‘互聯(lián)網(wǎng)+’會逐步升級為‘物聯(lián)網(wǎng)+’,，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)l(fā)生更深刻廣泛的變革。”中國物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟副秘書長馬進(jìn)介紹,，物聯(lián)網(wǎng)以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ),，由感知層,、網(wǎng)絡(luò)層、平臺層以及應(yīng)用層幾個環(huán)節(jié)構(gòu)成,，傳感器等設(shè)備構(gòu)成的感知層相當(dāng)于物聯(lián)網(wǎng)的眼耳口鼻,，網(wǎng)絡(luò)層相當(dāng)于傳輸神經(jīng)，平臺層相當(dāng)于大腦,，應(yīng)用層相當(dāng)于手足,。由感知層采集信息數(shù)據(jù)，通過網(wǎng)絡(luò)層傳輸?shù)狡脚_層處理信息,，再反饋到應(yīng)用層指導(dǎo)具體應(yīng)用行為,，比如大家較熟悉的智能門鎖、社區(qū)APP等智能終端就是應(yīng)用層產(chǎn)品,。“物聯(lián)網(wǎng)在互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)‘任何時間,、任何地點(diǎn)與任何人連接’的基礎(chǔ)上增加了‘任何物體’，一下子將信息互聯(lián)的范圍拓展到萬事萬物,。”

在馬進(jìn)看來,，“物聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”是一場雙贏聯(lián)姻。“一方面房地產(chǎn)領(lǐng)域包含了各種基礎(chǔ)設(shè)施和人,，先天就是物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用的良好試驗(yàn)田,、推廣地。另一方面,，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期,，不少房企都在加速轉(zhuǎn)型，不僅開發(fā)賣房,，也自持物業(yè),，由傳統(tǒng)土地開發(fā)商轉(zhuǎn)向城市生活服務(wù)商。在向服務(wù)化運(yùn)營的轉(zhuǎn)型過程中,，物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)成為重要手段,。”

這場“聯(lián)姻”才剛剛起步。“目前物聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用還比較簡單,。”馬進(jìn)以智能家居為例,，目前智能家居主要表現(xiàn)方式還停留在人通過手機(jī)、語音主觀操控各種電器,，而真正的智能家居應(yīng)該是室內(nèi)設(shè)備通過物聯(lián)網(wǎng)的感知分析反饋,，自動根據(jù)業(yè)主需求做出反應(yīng),。“比如業(yè)主休息了,，大燈自動關(guān)閉；起夜了,，夜燈自動打開,；出門了,，水電自動切斷，避免漏水,、火災(zāi)等隱患,，完全不用業(yè)主操作、操心,。”

數(shù)據(jù)里面有“金礦”,，多種贏利模式可期

“物聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”，概念很好,，有利可圖嗎,？

中國物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟城市建設(shè)專業(yè)委員會主任蔡鴻巖認(rèn)為，“物聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”應(yīng)用空間很大,，對房地產(chǎn)商來說,，贏利模式也很多樣，其中最典型的就是流量分成模式,。

“當(dāng)樓宇,、小區(qū)中鋪設(shè)了傳感器等設(shè)備以及物聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，房地產(chǎn)商所持有和管理的物業(yè)就成為一個巨大的商業(yè)流量入口,，從前靠賣房子掙錢,，現(xiàn)在還可以靠分享流量獲益。”蔡鴻巖說,。

蔡鴻巖舉例,，某房地產(chǎn)商允許直飲水機(jī)廠家在自己樓盤的精裝房里免費(fèi)推廣安裝直飲水機(jī)，并且通過物聯(lián)網(wǎng)平臺監(jiān)控每臺機(jī)器日常耗水量,。利潤回報就是,，業(yè)主每接一杯水付出的費(fèi)用，該房地產(chǎn)商都能與廠家按約定分成,。

接入物聯(lián)網(wǎng),，門鎖、飲水機(jī),、冰箱,、空調(diào)等小區(qū)內(nèi)的任何設(shè)施都可以成為流量入口、數(shù)據(jù)出口,，都可以變?yōu)槲飿I(yè)的可收入項(xiàng),。蔡鴻巖說，通過對全小區(qū)住戶擁有的智能冰箱數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，可以看到當(dāng)日有多少盒牛奶到期,、一共需要多少雞蛋，然后與周邊商超精準(zhǔn)對接,。甚至更進(jìn)一步,，物聯(lián)網(wǎng)收集的數(shù)據(jù)再通過大數(shù)據(jù),、云計算技術(shù)的分析，能夠形成千千萬萬個業(yè)主行為的畫像,，為醫(yī)藥廠商,、保險公司等各個行業(yè)提供參照。

除了流量分成,，直接付費(fèi)也是贏利模式之一,。比如小區(qū)兒童樂園、停車場等公共空間攝像頭實(shí)時監(jiān)控內(nèi)容可以分享給愿意付費(fèi)的業(yè)主,。通過智能門鎖,、智能手環(huán)監(jiān)測老人活動情況、身體狀況,，與社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu),、醫(yī)院等合作，提供入戶查探,、送醫(yī)等增值服務(wù),。

“賣‘磚頭’轉(zhuǎn)變?yōu)橘u服務(wù)，數(shù)據(jù)里面有‘金礦’,。”蔡鴻巖認(rèn)為,，不動產(chǎn)的價值組成中，除了傳統(tǒng)的土地,、建造,、運(yùn)營等資產(chǎn)外，數(shù)據(jù)資產(chǎn)已經(jīng)成為重要部分,。“地產(chǎn)的價值不僅是地,、樓，還有生活在其間的海量用戶數(shù)據(jù),，物聯(lián)網(wǎng)將這些數(shù)據(jù)匯聚聯(lián)通,、整理分析，不僅能為用戶提供更好增值服務(wù),，而且能通過與其他商家分享數(shù)據(jù)價值獲利,，完成一個物聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)變現(xiàn)的閉環(huán)。”

服務(wù)增值的同時,，物聯(lián)網(wǎng)還能助推管理經(jīng)營降本提效,。蔡鴻巖介紹，僅以能源管理為例,，通過物聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)水電氣智能管理,，至少能夠降低30%的能耗。

“物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用于地產(chǎn)管理服務(wù),，有厚利可圖,，這也鼓勵更多的地產(chǎn)商從一錘子買賣向物業(yè)運(yùn)營服務(wù)轉(zhuǎn)型,，鼓勵更多長租公寓等地產(chǎn)形式的發(fā)展,，推動實(shí)現(xiàn)‘房子是用來住的,、不是用來炒的’。”蔡鴻巖說,。

標(biāo)準(zhǔn)化推廣難,，社區(qū)變“智慧”任重道遠(yuǎn)

業(yè)主享便利、物業(yè)增收入,，前景看起來很誘人,，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域深入推進(jìn)物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，困難仍有一些,。

首先橫亙在眼前的就是標(biāo)準(zhǔn)問題,。物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展應(yīng)用已有十幾年時間，但由于各應(yīng)用主體之間數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,，往往形成的是一個個局域網(wǎng),，萬物互聯(lián)還比較遙遠(yuǎn)。“同一個小區(qū),、同一條街道里布設(shè)的各個攝像頭數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)可能各不相同,，難以匯集到一個平臺上互聯(lián)互通，不僅容易造成基礎(chǔ)設(shè)施重復(fù)建設(shè),、資源浪費(fèi),，也阻礙物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)一步應(yīng)用。”馬進(jìn)說,。

馬進(jìn)以北京市某物業(yè)集團(tuán)為例介紹,，該物業(yè)集團(tuán)在全國管理100多個小區(qū)，這些小區(qū)由于地下停車場的各個停車閘門分屬不同品牌,，不能接入統(tǒng)一系統(tǒng)監(jiān)控管理,，漏收停車費(fèi)現(xiàn)象時有發(fā)生，一年損失停車費(fèi)達(dá)200多萬元,。為了加強(qiáng)管理,，物業(yè)只好花費(fèi)上千萬元，將所有停車閘門換成同一品牌,，從而減少停車費(fèi)損失,。“如果統(tǒng)一接入標(biāo)準(zhǔn)，不管什么品牌的設(shè)備設(shè)施都能接入同一個物聯(lián)網(wǎng)平臺,。物業(yè)就不必用這樣的辦法來進(jìn)行閘門聯(lián)網(wǎng),。”馬進(jìn)說。

據(jù)介紹,，目前我國物聯(lián)網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)已經(jīng)取得成果,，但標(biāo)準(zhǔn)化的推廣工作卻剛剛起步,。在房地產(chǎn)領(lǐng)域推廣標(biāo)準(zhǔn)也面臨不小困難。“很多房地產(chǎn)商,、物業(yè)持有運(yùn)營商還沒算明白‘物聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)’這筆賬,，沒有看到物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的無限可能和巨大回報，因此缺乏在標(biāo)準(zhǔn)化上投入的動力,。”馬進(jìn)說,。

為了在房地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)造、展示更多物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的成功范例,，吸引更多房地產(chǎn)商,、物業(yè)持有運(yùn)營商應(yīng)用國家標(biāo)準(zhǔn)下的物聯(lián)網(wǎng)，馬進(jìn)介紹,，目前中國物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟正在創(chuàng)新方式積極推廣,。比如與改進(jìn)物業(yè)服務(wù)意愿較為迫切的長租公寓合作，讓他們率先嘗到物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的甜頭,；再如與房地產(chǎn)企業(yè)合作舉辦首屆“電子城杯”中國物聯(lián)網(wǎng)智慧園區(qū)/智慧社區(qū)應(yīng)用創(chuàng)新大賽,，以小區(qū)為實(shí)地賽場，在全國范圍內(nèi)召集物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用創(chuàng)新方案進(jìn)行比拼等等,。

“社區(qū)是城市的細(xì)胞,，智慧家庭、智慧社區(qū)的建設(shè)推廣,，將繪就未來智慧城市的美好圖景,。”馬進(jìn)說。

《 人民日報 》（ 2018年07月30日 19 版）