■本報(bào)記者 王麗新

時(shí)至年中,，在樓市調(diào)控重壓之下,，北京住宅市場(chǎng)今年上半年遭遇寒流，新建住宅數(shù)據(jù)依然是多年歷史最低,，總體成交量低迷,。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從有完整數(shù)據(jù)的2005年開始，今年是第一次出現(xiàn)半年新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)）不足萬套的歷史最低值,，即使加上共有產(chǎn)權(quán)的2103套,，也僅1.06萬套，依然是有網(wǎng)簽記錄以來的歷史最低值,。從具體項(xiàng)目網(wǎng)簽金額來看,，新建商品住宅網(wǎng)簽金額單盤超過10億元的項(xiàng)目?jī)H有9個(gè)。

另據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年,，北京市新建商品住宅（不含保障房）的成交均價(jià)是43198元/平方米，比去年下半年均價(jià)45879元/平方米減少5.84%,，比全年上半年均價(jià)41227元/平方米增加4.78%,。由此可見，從去年到今年,，新房整體市場(chǎng)呈現(xiàn)量減價(jià)穩(wěn)的趨勢(shì),。

不過，在北京住宅市場(chǎng)整體偏冷的情況下,，個(gè)別開發(fā)商開始調(diào)整入市房源,，用推低價(jià)房入市的方式，吸引剛需和剛改客戶入市,，其中包括通州區(qū)的在售新房K2十里春風(fēng),。

通州“降價(jià)盤”真相

近日，部分媒體發(fā)文提到“北京通州一樓盤因降價(jià)被圍”,，價(jià)格腰斬，“數(shù)十名業(yè)主要退房”等信息,。對(duì)此,，十里春風(fēng)項(xiàng)目方表示，經(jīng)證實(shí),，圍售樓處的并非K2十里春風(fēng)業(yè)主,，而是另一個(gè)商住項(xiàng)目業(yè)主。

據(jù)該項(xiàng)目開發(fā)商石榴集團(tuán)品牌總監(jiān)徐振峰向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示,，K2十里春風(fēng)的銷售價(jià)格并沒有達(dá)到4萬元/平方米,，之前的實(shí)際成交價(jià)約為3.4萬元/平方米，去年開盤之后碰上市場(chǎng)行情變化,，今年改推西區(qū)房源,，東區(qū)和西區(qū)項(xiàng)目配套有差別，現(xiàn)在新開盤項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)約2.6萬元/平方米,。加上環(huán)京樓市價(jià)格波動(dòng),，所以存在合理范圍內(nèi)的價(jià)差，實(shí)屬正常現(xiàn)象,。

據(jù)記者了解,，該項(xiàng)目于2017年10月份第一次開盤，第一期只有18套房源,，已經(jīng)簽約,。另有3套處于已預(yù)定但未簽約狀態(tài)，這21套房源全部位于12號(hào)樓,，簽約均價(jià)為34325.7元/平方米,。此后，在2018年2月13日和3月31日,，十里春風(fēng)分別申領(lǐng)了兩次預(yù)售許可證,，共2147套房源，預(yù)售均價(jià)從3.65萬元/平方米到4.4萬元/平方米不等,。截至7月5日,，已網(wǎng)簽203套，簽約均價(jià)為24644.87元/平方米,。

徐振峰對(duì)降價(jià)傳聞解釋稱,，2017年10月份開盤之后，北京市場(chǎng)迅速冰凍,，再加上十里春風(fēng)屬于通州區(qū),，受到北京限購和通州限購的雙限制約，因此迅速調(diào)整了開盤策略,。

另據(jù)我愛我家根據(jù)天朗數(shù)據(jù)庫綜合整理的數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年，通州區(qū)的K2十里春風(fēng)項(xiàng)目網(wǎng)簽213套,，網(wǎng)簽均價(jià)為25113元/平方米,，成交總額達(dá)4.48億元。

《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地探訪十里春風(fēng)后發(fā)現(xiàn),，該項(xiàng)目處于廊坊的南營路口,，再向北京方向步行700米左右，位處通州永樂店生態(tài)科技小鎮(zhèn),，屬于北京遠(yuǎn)郊區(qū),。因前期所推房源總價(jià)控制在200萬元－300萬元之間，所以項(xiàng)目的地緣性客戶較多,，其中包括附近大量的個(gè)體經(jīng)營者,。

徐振峰表示，2018年上半年的兩個(gè)多月內(nèi),，十里春風(fēng)項(xiàng)目去化量達(dá)到700余套,，但由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性,，目前尚未全部反應(yīng)到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上來。

　下半年或“量升價(jià)穩(wěn)”

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，在北京新建商品住宅市場(chǎng)中,，上半年網(wǎng)簽金額超過10億元的項(xiàng)目?jī)H9個(gè)，多聚集在昌平區(qū),、石景山區(qū)等,，其中,中海寰宇天下銷售555套，成交均價(jià)為6.1萬元/平方米,，總計(jì)金額達(dá)37.65億元,，位列第一位。

分區(qū)域來看,，今年上半年,，北京新房市場(chǎng)網(wǎng)簽量前五的區(qū)分別是順義區(qū)（16%）、昌平區(qū)（13%）,、海淀區(qū)（8%）,、通州區(qū)（8%）和密云區(qū)（8%），除了海淀區(qū)可能部分位于五環(huán)內(nèi),，新房成交大多都在五環(huán)以外,。

對(duì)此，我愛我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉分析指出,，總體來看,，今年上半年新房成交量相比去年呈下降趨勢(shì)，并且幅度不低,，價(jià)格仍然保持在相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi),。如果從新增供應(yīng)來看，今年上半年的新增供應(yīng)量與去年下半年和去年上半年相比,，基本持平,，說明上半年網(wǎng)簽量的降低其實(shí)并不是因?yàn)楣?yīng)不足。

思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理,、首席分析師郭毅透露，下半年會(huì)有大量的限價(jià)商品房上市,，現(xiàn)在房山的項(xiàng)目已經(jīng)在給2%的渠道費(fèi)進(jìn)行拓客,，下半年的市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)可能會(huì)比較好看，但是并不代表項(xiàng)目個(gè)案會(huì)好,。

郭毅表示,，大量客戶拿著資金等著限價(jià)商品房上市，而限價(jià)商品房項(xiàng)目的區(qū)位比較集中,，比如南海子公園區(qū)域,、黃村區(qū)域等，由于價(jià)格限制，這些項(xiàng)目的產(chǎn)品沒有太大區(qū)別,，跑得快的項(xiàng)目才能攏到一批客戶,。

胡景暉也預(yù)計(jì)，今年下半年,，共有產(chǎn)權(quán)房和限價(jià)房將集中上市,，屆時(shí)新房成交量會(huì)有上升， 價(jià)格在調(diào)控大環(huán)境下或呈現(xiàn)出穩(wěn)中微升的趨勢(shì),。