近期，以房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）為代表的新型資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)展提速,。中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，截至2018年5月底，已登記備案的REITs產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)1.89萬億元,。

由于我國目前沒有成熟的REITs法規(guī),，目前我國發(fā)行的REITs均為不能上市流通的準(zhǔn)REITs或類REITs產(chǎn)品。“目前我國仍未出現(xiàn)真正的REITs產(chǎn)品,，僅有準(zhǔn)REITs或類REITs產(chǎn)品,。”中國證券投資基金業(yè)協(xié)會會長洪磊在日前舉行的第二屆陸家嘴資產(chǎn)證券化論壇上表示，目前,，部分投資者誤認(rèn)為REITs是房地產(chǎn)企業(yè)的債股融資工具,，而真正的REITs產(chǎn)品可投資于各類基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)，包括城市公用設(shè)施,、商業(yè)零售,、倉儲、醫(yī)療等數(shù)十個不動產(chǎn)類別,，有望成為未來盤活住房租賃市場的重要工具之一,。

那么，究竟什么是真正的REITs產(chǎn)品,？這類產(chǎn)品對目前的資產(chǎn)配置和防范金融風(fēng)險有何作用,？

新情況呼喚新工具

所謂REITs，是一種以發(fā)行收益憑證的方式,，匯集特定多數(shù)投資者的資金,，由專門投資機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金,。簡言之,，REITs作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，通過集中投資于可帶來穩(wěn)定收入的房地產(chǎn)項目,，以相應(yīng)租金收入和房地產(chǎn)升值,，為投資者提供定期收入,。REITs產(chǎn)品一個重要功能就是能讓“笨重”的房地產(chǎn)企業(yè)“輕”起來，讓“靜止”的房租“動”起來,，讓資產(chǎn)“活”起來,。

“房住不炒”政策導(dǎo)向推動著物業(yè)租賃市場進(jìn)入快速發(fā)展期，國內(nèi)探索已久的房地產(chǎn)證券化也愈加緊迫,。同時,，資管新規(guī)近期落地，非標(biāo)資產(chǎn)將受到更嚴(yán)格的管控,，房地產(chǎn)企業(yè)融資愈發(fā)困難,。因此，發(fā)展REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的需求越來越迫切,。

在過去10年間,，國內(nèi)多個部門先后提出發(fā)展REITs的建議。2018年4月份,，中國證監(jiān)會,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化,，重點(diǎn)指出要試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金,，即REITs。

中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛介紹,，住房租賃REITs是除了零售地產(chǎn)REITs和寫字樓REITs之外的第三大REITs專業(yè)化門類,，發(fā)展這類REITs有利于促進(jìn)住房租賃市場健康成長,，從整體上盤活住房租賃存量資產(chǎn),，是落實“房住不炒”和租售并舉的重要手段。由于此前房地產(chǎn)行業(yè)更側(cè)重于間接融資,，房地產(chǎn)行業(yè)以銷售為導(dǎo)向,，負(fù)債過高的風(fēng)險點(diǎn)有所暴露。REITs借助金融工具把存量地產(chǎn)盤活,，成為住房租賃的有效供給主體,，對引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)朝著“房住不炒”目標(biāo)發(fā)展，降低全社會整體金融風(fēng)險都有益處,。

國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長孟曉蘇表示,，發(fā)展REITs一方面可以覆蓋各類不動產(chǎn)，有利于不動產(chǎn)的小額投資和按份交易,；另一方面,，也可以盤活成熟的不動產(chǎn)，有利于提高資本金周轉(zhuǎn)率,，幫助長期資金與長期資產(chǎn)實現(xiàn)對接,。此外,，這類新工具一般追求長期回報率，與股市,、債市相關(guān)性低,，是養(yǎng)老金、保險資金等資產(chǎn)的重要投資標(biāo)的之一,。

四方面問題待解決

發(fā)展REITs益處很多,，但目前國內(nèi)REITs市場距離成熟市場還有較大差距。洪磊認(rèn)為,，目前發(fā)展REITs至少有4方面問題,。

首先，基礎(chǔ)資產(chǎn)信用不獨(dú)立,，無法擺脫“剛性兌付”,。市場微觀主體的個體信用缺少“硬約束”，很多市場活動依賴牌照信用,、國有資產(chǎn)信用,，最終均以政府信用為底牌相互博弈，沒有形成個體信用間的市場化博弈和市場信用體系,，不利于REITs發(fā)展,。目前的類REITs產(chǎn)品往往是一對一設(shè)計，具有不可復(fù)制性,，缺少資產(chǎn)端的分散投資和資金端的集合投資特性,，開放性、靈活性不足,，導(dǎo)致市場化定價與交易功能不足,，限制了REITs市場發(fā)展。

其次,，缺少統(tǒng)一的市場化運(yùn)作環(huán)境,。REITs在資金端以私募基金的形態(tài)備案，但在資產(chǎn)端卻存在不少問題,。雖然可以實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)屬認(rèn)定,、打包定價與交易，但工商過戶,、不動產(chǎn)權(quán)屬變更以及稅務(wù)等具體操作必須在基礎(chǔ)資產(chǎn)所在地完成,，缺少統(tǒng)一的股權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓平臺。這種過于分散,、個性化的操作背離了證券的內(nèi)在要求,，對發(fā)展統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的REITs市場不利。

再次,，缺少綜合性行業(yè)稅制安排,。從行業(yè)層面看，REITs從資產(chǎn)獲取,、運(yùn)營管理,、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、退出到REITs份額的交易,、贖回,，涉及復(fù)雜的稅收要求，大部分稅收產(chǎn)生于基礎(chǔ)資產(chǎn)和基金份額的運(yùn)作過程,，抑制了投資活力,，帶來一定的效率損失。

最后,，資產(chǎn)持有成本和資金成本過高,，權(quán)益型投資回報率不足。從住宅市場看,，我國主要城市二手房市場近期的租金收益率持續(xù)下行,。受制于外部環(huán)境不健全和內(nèi)生動力不足，我國尚未成長出真正的REITs投資管理人,、經(jīng)營REITs物業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人以及有專業(yè)素養(yǎng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu),，距離受托管理、受托經(jīng)營所要求的專業(yè)化能力還有很大距離,。

多舉措推動新工具落地

要規(guī)范和鼓勵REITs發(fā)展,，首先應(yīng)建章立制。洪磊表示,，目前,，證券法對證券的定義屬于列舉式，REITs無法成為可公開發(fā)行的證券,。未來,，應(yīng)進(jìn)一步完善REITs發(fā)展的各項配套法律法規(guī),。其次,，應(yīng)堅持回歸本源，打破剛性兌付,，加強(qiáng)管理人和投資者教育,。以股權(quán)的方式持有基礎(chǔ)資產(chǎn)、份額化投資和專業(yè)化管理運(yùn)營是REITs的根本,。管理人和投資者都要清楚地認(rèn)識REITs的本源,，根據(jù)自身風(fēng)險與能力特征，合理參與REITs。再次,，建議以REITs為突破口,，加快以直接稅為主的綜合稅制改革試點(diǎn)。

中信證券股份有限公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)線執(zhí)行總經(jīng)理俞強(qiáng)認(rèn)為,，發(fā)展REITs需要完善基于不同資產(chǎn)的評級制度,，鼓勵企業(yè)用足、用好這類資產(chǎn)證券化方式,，避免長期,、大量地持有重資產(chǎn)，這樣才能降低杠桿,，增加退出渠道,，把更多精力聚焦到提供專業(yè)化服務(wù)上來。

“除此之外,，站在發(fā)展企業(yè)資產(chǎn)證券化市場的角度,，應(yīng)不斷拓展資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)種類。”上海證券交易所副總經(jīng)理劉紹統(tǒng)表示,，從2017年至今,，上交所已經(jīng)有超過十類大類基礎(chǔ)資產(chǎn)創(chuàng)新，已發(fā)行12只綠色資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,，規(guī)模達(dá)150億元,，6只住房租賃產(chǎn)品，規(guī)模達(dá)32億元,。

劉紹統(tǒng)表示,，上交所結(jié)合資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)最新發(fā)展需求，將加快制訂不動產(chǎn)類等大類資產(chǎn)掛牌條件和信批指引,，積極開展資產(chǎn)證券化破產(chǎn)隔離機(jī)制可行性研究,、稅收中性的專題研究工作，形成和完善多層次的資產(chǎn)證券化規(guī)則體系,。（經(jīng)濟(jì)日報·中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 周 琳）