2018年上半年，廣州寫字樓市場成交大熱。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計,，截至6月20日，上半年成交量達29萬平方米,，處于歷史第二高位,；與此同時,，寫字樓供應(yīng)量為31萬平方米,。成交量逼近供應(yīng)量,，在廣州中心城區(qū)，甚至出現(xiàn)了寫字樓市場供不應(yīng)求的局面,。業(yè)內(nèi)認為,，產(chǎn)業(yè)融城的利好帶動了廣州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,，寫字樓成交因此而受惠。

　　寫字樓大宗交易頻繁

外圍區(qū)無論是供應(yīng)量還是成交量,，都占據(jù)了重頭,。今年上半年，廣州寫字樓的供應(yīng)量31萬平方米全部都在外圍區(qū),，中心城區(qū)供應(yīng)量為零,；而成交亦有23萬平方米在外圍區(qū)。

值得注意的是,，寫字樓大宗交易頻繁成為上半年的亮點,。去年以來寫字樓整層,、數(shù)層甚至整棟的大宗交易頻現(xiàn),，除珠江新城、金融城及琶洲核心板塊,，臨港CBD,、萬博等板塊亦開始陸續(xù)有大宗交易呈現(xiàn)。企業(yè)客戶主要以IT科技,、互聯(lián)網(wǎng),、金融投資、基建能源等行業(yè)為主,，基本以自用為主,，投資為輔。

今年上半年,，廣州寫字樓成交過億元的大單有12宗,，總金額達49.7億元，超越了去年全年的統(tǒng)計總額,；其中,，成交面積和總金額最高的是祈福集團大廈。業(yè)內(nèi)認為,，企業(yè)購置廣州辦公物業(yè)的需求在不斷增加,，從而帶動了寫字樓市場交易量的大幅增長。

為了打造“區(qū)域總部經(jīng)濟中心”,，今年2月,，廣州市政府常務(wù)會議審議通過了《廣州市促進總部經(jīng)濟發(fā)展暫行辦法》，對新引進的總部企業(yè),，最高給予連續(xù)3年每年5000萬元獎勵,；對無住房的總部企業(yè)人才，或每人每月發(fā)放1000元租房補貼,。

此外,，廣州各區(qū)紛紛出臺招商引資政策,，用于扶持產(chǎn)業(yè)和吸引企業(yè)人才進駐。光是去年,，新注冊企業(yè)就有20.7萬家,，增長率達到45.8%。

政府重金獎勵企業(yè)總部落戶,，提升了廣州的吸引力,，上半年，華潤粵港澳大灣區(qū)總部落戶黃埔,，阿里云創(chuàng)新中心落戶荔灣等,，都是行業(yè)大事件?？偛拷?jīng)濟的發(fā)展帶動中小企業(yè)形成聚集,，毫無疑問也增加了區(qū)域辦公的需求，寫字樓物業(yè)的熱門與之相關(guān),。

　　寫字樓供應(yīng)不足

寫字樓成交雖熱,，供應(yīng)量的短板卻在逐步顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示,，雖然去年半年度,，廣州寫字樓的供應(yīng)量增加到了40萬平方米，但是在建項目開發(fā)總體進度較慢,，供應(yīng)后勁不足,。

2018年，廣州核心板塊已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢,，目前寫字樓可售貨量不多,，除了黃埔港CBD可售貨量全是占比達到14.7%以外，其他板塊均不足5%,。

從長線來看,，寫字樓供應(yīng)不足或?qū)⒊蔀槌B(tài)。近年來,，廣州商業(yè)地塊多采取定向出讓的方式,，為落實企業(yè)的投資運營，商業(yè)地塊配備了高自持比例的要求,，真正進入買賣市場的規(guī)模則有限,。

以琶洲為例，作為近幾年商業(yè)地塊供應(yīng)的主力區(qū)域,，預(yù)期可為市場帶來173萬平方米的全新寫字樓,。然而，琶洲出讓的商業(yè)地塊均要求自持70%,，未來預(yù)期可售的寫字樓僅不到52萬平方米,，不到整體供應(yīng)的三分之一,。從2015年至2017年，琶洲寫字樓建筑面積最大的是復(fù)星南方總部,，為20.65萬平方米,，而可售面積僅為6.2萬平方米。

　　一手交易供不應(yīng)求或成常態(tài)

產(chǎn)業(yè)融城的戰(zhàn)略規(guī)劃推動了廣州營商環(huán)境的改善,，企業(yè)落戶激增,，廣州寫字樓需求也相應(yīng)擴大。但目前,，廣州寫字樓市場的供應(yīng)主要集中在外圍,，中心區(qū)寫字樓供應(yīng)短缺，僅有少量一手在售,，而今年多個新落成的寫字樓延遲至2019年交付使用,，導(dǎo)致新企業(yè)落戶只能以租賃為主。即便是租賃,，部分商業(yè)地塊也設(shè)有物業(yè)租賃條件,。

從租賃市場也可以看出一些端倪。租賃市場,，2018年廣州主力板塊如珠江新城、琶洲,，寫字樓租金全線上升,，空置率下降，承接力增強,。

外圍區(qū)作為廣州高新產(chǎn)業(yè)布局的重點區(qū)域,，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)突出，企業(yè)自用,、自營的物業(yè)需求規(guī)模也較大,，因此，新增的寫字樓多為內(nèi)部消化,，僅有少部分可以進入市場銷售,。從近3年廣州商服用地供應(yīng)情況來看，招商引資占比逐年升高,，到2017年已達到90%,，而無定向占比逐年下降，已降至10%,。也就是說,，廣州無定向供應(yīng)的商服用地僅占比一成。

南方日報記者 許蕾