隨著購(gòu)租并舉的推進(jìn)，越來越多城市推出了“只租不售”的地塊,，越來越多開發(fā)商轉(zhuǎn)型做起了“房東”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，僅在北京,，就已有30宗開發(fā)商全自持或部分自持的項(xiàng)目，而這個(gè)數(shù)字還在不斷增長(zhǎng),。這種租賃項(xiàng)目跟一般房屋租賃有什么不同,，不少人都很感興趣。前一段時(shí)間,，萬科一處名為“翡翠書院”的自持租賃項(xiàng)目,，更是以10年180萬元的租金水平引發(fā)了極大爭(zhēng)議。但讓很多人意外的是,，項(xiàng)目首批推出的72套住房,，目前出租率已達(dá)到90%。

與萬科翡翠書院這種“高價(jià)”入市方式不同,，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，還有一些參與自持租賃住房項(xiàng)目的房企，采取了按兵不動(dòng)的策略,，保持觀望姿態(tài),。另外，還有項(xiàng)目雖然開工,，但租金,、租期等政策,，都還未確定。此前,，北京規(guī)定自持租賃住房,，最多只能一次性收取10年租金，這徹底堵死了部分房企“以租代售”,、違規(guī)操作的空間,。

自持租賃項(xiàng)目推進(jìn)艱難，成本高,、投資回收慢是繞不開的問題,。那么，有沒有好的解決辦法呢,？今年4月,，證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)布通知，支持發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化,，再次明確提出要試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,。開發(fā)商自持物業(yè)這種模式到底行不行的通？《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》邀請(qǐng)中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長(zhǎng)馮奎和央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈做客演播室,，對(duì)此做深度評(píng)論,。

推進(jìn)緩慢 房企自持租賃難在何處？

劉戈：租售比太低是自持物業(yè)的攔路虎

央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員 劉戈：租售比太低是自持物業(yè)的攔路虎,，在北京,、上海、深圳等一線城市的租售比差不多1.5%,，一套價(jià)值1000萬的房子,，一年出租能拿15萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如到銀行活期存款的價(jià)值,。二三線城市會(huì)好一些,，租售比達(dá)到4%，差不多是國(guó)際通行的狀態(tài),，在這種狀態(tài)下,，自持租賃型房子的問題就不大了，但是現(xiàn)在一線城市,，如果開發(fā)商拿地價(jià)格很貴,，最后想把它租出去的確是難度非常大。

大勢(shì)所趨 自持租賃出路在哪兒,？

馮奎：住房租賃的短板需要盡快補(bǔ)齊

中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長(zhǎng) 馮奎：住房租賃市場(chǎng)有很多短板需要補(bǔ)齊,，整個(gè)社會(huì)對(duì)住房的認(rèn)識(shí)要有包容的心態(tài)，北京、上海,、廣州和世界其他大城市相比,，租房的比例差不多只有它們的一半，租房的收益率也只有它們的50%,，甚至還要更低,，所以對(duì)于整個(gè)住房租賃市場(chǎng)要抱有寬容的態(tài)度，允許去創(chuàng)新,。政府在這方面也要給予相應(yīng)的政策,，比如，德國(guó)有租賃法,，日本有住宅法,，我們國(guó)家也需要政府在這方面的配套跟進(jìn)，共同努力提高可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的能力,，在這樣的情況下,，住房租賃機(jī)構(gòu)就能夠得到一個(gè)比較好的支持,，積極性會(huì)越來越高,。

劉戈：自持物業(yè)對(duì)開發(fā)商資金 、經(jīng)營(yíng)要求高

央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員 劉戈：如果自持物業(yè)對(duì)開發(fā)商的資金要求非常高,，同時(shí)對(duì)運(yùn)營(yíng)管理能力的要求也非常高,，開發(fā)商自有資金不夠，需要從銀行貸款,，最后獲得的回報(bào)就相對(duì)比較低,，資金成本再高，就更難了,。如果這時(shí)候再需要證券化和金融的支持,，最后不賺錢，就玩不下去了,，房東也當(dāng)不成,。

所以，它是有一個(gè)前提的,，如果租售比這么低,，那政府在賣地的時(shí)候，就不能照著售賣房產(chǎn)來銷售了,。所以,，地方政府在出售土地的時(shí)候，理念和運(yùn)營(yíng)方式也要有變化,，不能用以前的標(biāo)準(zhǔn)來論斷,。

馮奎：風(fēng)險(xiǎn)在風(fēng)口聚集 監(jiān)管與培養(yǎng)并重

中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長(zhǎng) 馮奎：風(fēng)險(xiǎn)很清楚，大中城市租賃市場(chǎng)剛剛培育，跟國(guó)際相比有很大的不足,，和實(shí)際需要相比,，國(guó)家也有很多的政策來支持住房租賃市場(chǎng)，同時(shí)也有很多的風(fēng)險(xiǎn),，比如配套不夠的問題,，還有運(yùn)營(yíng)能力不高的問題，同時(shí)需要人消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變,，在這種前提下風(fēng)口也要看到存在的很多風(fēng)險(xiǎn),。面對(duì)這樣的情況，政策層面既要培育住房租賃市場(chǎng),，讓它有一個(gè)持續(xù)的發(fā)展,，同時(shí)也不能放松監(jiān)管。