歷經(jīng)一年多的改造,，深圳福田區(qū)水圍村的29棟居民統(tǒng)建樓（俗稱“農(nóng)民房”）有了新名——水圍檸盟人才公寓。原本臟亂差,、存在嚴(yán)重消防安全隱患的“農(nóng)民房”,，如今變成了青春時(shí)尚,、相對安全的長租公寓。改造而成的504套公寓，以政府人才住房的形式面向區(qū)內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)和社會組織配租,。

政府出資,、國企改造、村股份公司籌房,，政企村三方合力,，探索出了一條城中村綜合整治的新路徑，將“農(nóng)民房”改造為長租公寓,，不僅為解決歷史遺留下來的“農(nóng)民房”消防安全問題提供了新思路,，也為政府籌集保障性住房提供了新來源。

　　“農(nóng)民房”華麗變身人才公寓

走進(jìn)水圍檸盟人才公寓,，除了較窄的樓間距還在提醒著記者這里曾是“城中村”外,，已找不到“農(nóng)民房”的痕跡。鮮艷的橙色,、綠色,、黃色、藍(lán)色……讓這29棟樓在水圍村格外顯眼,。

水圍檸盟人才公寓總建筑面積約15472平方米,，共有504套公寓，戶型設(shè)計(jì)靈活,，面積從16.5至32.5平方米不等,。每戶公寓均帶有獨(dú)立衛(wèi)生間，配套基本的家具與電器,。樓與樓之間加建的空中連廊,，將29棟樓連成了一個(gè)整體，新裝的7臺電梯,，讓人省去了爬樓的疲憊,。

深圳市屬國企深業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“深業(yè)集團(tuán)”）的下屬公司深業(yè)置地有限公司（以下簡稱“深業(yè)置地”）負(fù)責(zé)水圍檸盟人才公寓改造和運(yùn)營。該項(xiàng)目也是深業(yè)集團(tuán)長租公寓市場布局中首個(gè)投入運(yùn)營的項(xiàng)目,。

深業(yè)集團(tuán)認(rèn)為,，對于長租公寓這一生命周期長、服務(wù)對象廣的產(chǎn)品來說,，發(fā)展商的開發(fā)能力固然重要,，但要保證自持項(xiàng)目的長期穩(wěn)健發(fā)展，更重要的是后期強(qiáng)大而持續(xù)的運(yùn)營管理能力,。

為了給租戶更好的體驗(yàn),，深業(yè)置地在運(yùn)營服務(wù)上有很多貼心設(shè)計(jì)。公寓服務(wù)以自助,、共享,、社交為特色,，租戶可以在公寓APP內(nèi)一鍵預(yù)約房間清潔、搬家,、家電維修,、衣服干洗等有償服務(wù)。公寓還配備多種公共活動空間,，包括社區(qū)客廳,、社區(qū)廚房,、餐廳,、健身房、茶室,、閱讀室,、洗衣房等，還提供雨傘,、打印機(jī),、洗衣機(jī)等共享設(shè)備。此外,，公寓管理團(tuán)隊(duì)還會定期組織各類社區(qū)活動,，為初來深圳的青年學(xué)生與人才營造一個(gè)“家”的氛圍。

記者從深圳市福田區(qū)住房和建設(shè)局了解到,，目前水圍檸盟人才公寓504套公寓均已完成配租,，待商業(yè)部分改造完成后，租戶即可入住,。

水圍檸盟人才公寓是首個(gè)納入政府住房保障體系的城中村改造項(xiàng)目,，也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的試點(diǎn)項(xiàng)目。

2016年,，福田區(qū)政府結(jié)合人才住房建設(shè)需要,，聯(lián)合深業(yè)集團(tuán)與深圳市水圍實(shí)業(yè)股份有限公司（原水圍村集體經(jīng)濟(jì)繼受單位，以下簡稱“水圍股份公司”）,，對水圍村29棟“農(nóng)民房”進(jìn)行整租改造,。商業(yè)部分由水圍股份公司負(fù)責(zé)改造；住宅部分由深業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一向水圍股份公司承租,，改造后出租給福田區(qū)政府作為人才公寓使用,。

水圍股份公司以約73元/平方米的均價(jià)租賃29棟農(nóng)民房，租金每兩年遞增6%,，并在基本未加價(jià)的情況下,，轉(zhuǎn)租給深業(yè)。深業(yè)對房屋進(jìn)行改造后,，以150元/平方米的價(jià)格租給福田區(qū)政府,。福田區(qū)政府則以75元/平方米的價(jià)格對外配租。

據(jù)深業(yè)置地副總經(jīng)理蔣朝暉介紹，整個(gè)改造項(xiàng)目深業(yè)共投入4000萬元,，可運(yùn)營8年,。據(jù)估算，項(xiàng)目預(yù)計(jì)出現(xiàn)小幅虧損,。“這是試點(diǎn)項(xiàng)目,，主要是探索模式。這是國有企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的社會責(zé)任,。但未來再做這類型項(xiàng)目,，還是要保持盈利。”

水圍股份公司總經(jīng)理莊安佳說：“這次改造,，確保了村民利益,，但公司讓利很多。住宅部分,，轉(zhuǎn)租給深業(yè),，沒有賺差價(jià)。商業(yè)改造部分還在進(jìn)行,，不好說能賺多少,。以后再改，要更多地保障公司的利益,。”

實(shí)際上,，這一模式中，改造費(fèi)用基本由政府承擔(dān),，政府每平方米向深業(yè)支付150元租金,，但對外租給人才僅收75元租金，相當(dāng)于每平方米補(bǔ)貼75元,，作為政府籌集人才住房和整治消防安全隱患的成本,。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，政企村三方合力打造的城中村改造新模式得以落地,，源于其很好地對接了政府籌建保障房和整治消防安全隱患,、村股份公司提升社區(qū)環(huán)境、深業(yè)集團(tuán)布局長租公寓市場三方面的需求,。

　　國企加快布局長租公寓市場

深業(yè)集團(tuán)作為深圳市屬國企,，2016年就與深圳市住房和建設(shè)局等多個(gè)部門共同發(fā)起了“青年房卡計(jì)劃”，旨在探討新形勢下“企業(yè)出資-政府采購-專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)扶持”的新型青年人才居住保障模式,，幫助高校畢業(yè)生解決就業(yè)初期（一至三年）居住難題,。而“檸盟”是深業(yè)集團(tuán)為落實(shí)推進(jìn)“青年房卡計(jì)劃”而打造的自主運(yùn)營青年公寓品牌。

以“青年房卡計(jì)劃”為契機(jī),，深業(yè)集團(tuán)邁出了長租公寓產(chǎn)品的探索之路,，對政府大力提倡的“租售同權(quán)”制度進(jìn)行了深入思考和實(shí)踐,。2017年底，深業(yè)集團(tuán)舉行了長租公寓產(chǎn)品分享會,，并發(fā)布了深業(yè)“檸盟”“有居”“上居”“頤居”四大長租公寓產(chǎn)品線,。

深業(yè)“檸盟”強(qiáng)調(diào)年輕、共享,、匯聚,，多以小戶型為主，設(shè)計(jì)創(chuàng)新,，提供更多的共享空間,；深業(yè)“有居”強(qiáng)調(diào)青年、個(gè)性和品質(zhì),，其共同特點(diǎn)就是交通便利,、配套完善,，主打精品設(shè)計(jì),，戶型面積更大，涵蓋面更廣,，配以周到的增值服務(wù),，舒適的社交空間與共享辦公空間；深業(yè)“上居”強(qiáng)調(diào)精英,、品味,、居家；深業(yè)“頤居”強(qiáng)調(diào)適老,、頤養(yǎng),，定位于借助多樣化而有針對性的醫(yī)療服務(wù)、更人性化而充滿關(guān)懷的生活服務(wù),，提供令居住者身心舒適的適老服務(wù)型產(chǎn)品,。

目前，深業(yè)集團(tuán)四大長租公寓產(chǎn)品線已有10個(gè)項(xiàng)目,，其中水圍檸盟人才公寓是最早開始運(yùn)營的項(xiàng)目,，其他項(xiàng)目將陸續(xù)投入運(yùn)營，最晚的將于2023年投入運(yùn)營,。項(xiàng)目聚焦深港兩城,，主要集中在深圳市羅湖、福田,、南山,、龍崗、寶安,、龍華和香港新界,。截至目前,，深業(yè)集團(tuán)對長租公寓的布局共計(jì)超過一萬間，總建筑面積約37萬平方米,。

深業(yè)集團(tuán)副總裁董方認(rèn)為,，深圳要保持具有全球影響力的國際科技創(chuàng)新中心城市地位，需要源源不斷地吸引各類高素質(zhì)人才來深圳安家落戶,。這是深圳眾多中小型科創(chuàng)企業(yè)得以蓬勃發(fā)展的關(guān)鍵,。“根據(jù)企業(yè)反映，應(yīng)屆畢業(yè)生來深入職后的第一年已經(jīng)成為流動性最大的一年,。一個(gè)重要原因是剛畢業(yè)的年輕人薪水不高,，要拿出一半的薪水租房。”

他說,，未來,，深業(yè)集團(tuán)將繼續(xù)通過與政府合作建設(shè)人才房，同時(shí)選擇合適的自持物業(yè),、新開發(fā)項(xiàng)目等建設(shè)長租公寓,。并且，深業(yè)集團(tuán)將結(jié)合城市中心存量空間的不同形態(tài)和類別,，繼續(xù)豐富和拓展長租公寓的產(chǎn)品體系和服務(wù)體系,，不斷更新大租賃時(shí)代對長租公寓的定義。

　　探索城中村治理新路徑

參與改造的這29棟水圍村“農(nóng)民房”,，建于2000年前,，屬于“農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑”，存在消防安全隱患,。

水圍股份公司名譽(yù)董事長莊偉才說,，消防隱患一直是公司和居民的一個(gè)心病。“水圍村有300多棟‘農(nóng)民房’,，（上世紀(jì)）80年代初開始陸續(xù)建起來的,，不符合現(xiàn)在的消防要求。”“這些房子都是當(dāng)初‘村民’一家一棟自己建起來的,，自己招租,、自己管理，很混亂,，消防治安環(huán)境很難規(guī)范,。”“我們希望通過改造提升社區(qū)的檔次，帶動社區(qū)的發(fā)展,。”

記者看到,，改造后的水圍檸盟人才公寓，消防設(shè)施較為完備,，樓道內(nèi)有消防栓,，房間里有煙霧探測器,，加建的空中連廊可用作緊急疏散通道……

蔣朝暉告訴記者，此次改造重點(diǎn)完善消防,、安防,、監(jiān)控、供電,、供水,、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施，重新鋪設(shè)房屋內(nèi)部管線,，增加煙感,、滅火器等消防設(shè)備，提升了城中村安全系數(shù),。

深圳市福田區(qū)住房和建設(shè)局副局長楊杰說：“城中村是多年存在的既有現(xiàn)實(shí),。既然拆不了，政府就有責(zé)任去改變安全隱患突出的現(xiàn)狀,。能上的安全措施都上,，盡力避免發(fā)生重大安全事故。”“整治安全隱患,，政府多投入點(diǎn)是值得的,。改造，對于‘原村民’而言,，保證了原有利益，而不是無限擴(kuò)大了他們的利益,。”

“當(dāng)初從村民手里租房子是很難的,，一家一家去談的，村民對（村）股份公司（改造環(huán)境的想法）沒有信心,。（水圍檸盟人才公寓）項(xiàng)目做完后,，很多村民看了也想要納入這個(gè)改造。”莊偉才說,。

數(shù)據(jù)顯示,，深圳農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑總計(jì)達(dá)37.74萬棟，占深圳建筑物總棟數(shù)的比重超過一半,。

深圳市住房研究會會長陳藹貧說：“‘農(nóng)民房’是在特殊歷史進(jìn)程中產(chǎn)生的特殊歷史產(chǎn)物,，曾為深圳的發(fā)展做出過重大貢獻(xiàn)，租金低廉,，至今仍是很多年輕人來深圳的第一落腳點(diǎn),。”

然而城中村臟亂差、消防安全隱患多,，也需整治,。實(shí)際上,，多年來深圳陸續(xù)出臺過多次歷史遺留違法建筑的處理意見，但絕大多數(shù)未獲得原村民的認(rèn)可,，城中村改造大多以地產(chǎn)商主導(dǎo)的拆除重建方式推進(jìn),。然而，隨著房價(jià)的攀升,，拆除重建越來越難,，“農(nóng)民房”存量難以僅靠市場化改造消化。

由于保障房籌集建設(shè)壓力大,，深圳早就在《住房建設(shè)規(guī)劃2012年度實(shí)施計(jì)劃》中提出,，“試點(diǎn)以整體租賃方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道”,。

“十三五”期間,，深圳需新籌集建設(shè)保障性住房和人才住房40萬套。然而,，由于土地空間嚴(yán)重不足,，房源籌集難度極大。

2016年,，深圳出臺《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》,，提出“十三五”期間，市,、區(qū)政府可在確保安全的前提下,，通過沒收、租賃,、征收歷史遺留建筑等方式籌集不少于8萬套人才住房,。

此次，水圍村的整改,，實(shí)際上并沒有改變“農(nóng)民房”的產(chǎn)權(quán)不清,、性質(zhì)不明的現(xiàn)狀，但在很大程度上提高了居住安全和拓寬了政府人才住房籌集渠道,。

深圳市住房和建設(shè)局住房規(guī)劃與建設(shè)處處長陳葉軍說：“現(xiàn)在深圳沒有什么地了,，城中村改造是個(gè)（籌集保障房和人才住房）比較可靠的渠道。”

陳藹貧認(rèn)為,，水圍村的改造,，為解決有巨大存量的“歷史遺留問題”提供了新路徑，有利于逐步消化存量,。