東莞最新的樓市調(diào)控政策,，二手房要證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓,。

文/廣州日報全媒體記者蔣幸端 圖/廣州日報全媒體記者盧政

沒收樓就賣房,，買家和賣家該由誰來還房貸？2016年,，東莞樓市火熱,，大量樓房成交，不少人急于買房,，對于樓盤環(huán)境,、質(zhì)量和政策等情況了解不細致，最終也出現(xiàn)了許多的糾紛,。本期家生活,，記者找來一些糾紛案例分析，給買房的人一些提醒,。

　　案例一：買家不愿替賣家還房貸 交易判取消

2016年初,，買家向某（化名）向賣家譚某（化名）購買其位于東莞的一套沒有交樓的新房，該套樓房當時由譚某進行按揭貸款供樓,。簽訂合同后,，向某向譚某交付了30萬元定金。

合同約定：“在辦理完成交易手續(xù)后乙方（即向某）扣除甲方所欠銀行供款當天一次性付清全部樓款（含定金）給甲方”,，并且補充約定：“甲方收回已繳大廈維修基金,，乙方負責甲方2016年4月份后還款（含4月份），不含欠開發(fā)商樓款,。”

雙方對還貸時間和交樓時間點引發(fā)爭議,，買家應(yīng)該先替賣家還貸還是先過戶再還貸？買家向某認為,，補充約定是對時間點的約定,，不是約定2016年4月及之后的供樓款由向某每月支付給譚某。

法院分析：銀行供樓款即指未償還銀行的款項,，因此,，雙方必須于2016年4月之前辦理相關(guān)手續(xù)，解除譚某對銀行的供樓義務(wù),。同時,，雙方一致確認交易手續(xù)就是辦理房產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)，約定“交樓當天甲方須協(xié)助乙方辦妥售樓入住手續(xù)后視為房屋轉(zhuǎn)移占有的標志”,。開發(fā)商交樓時間為2016年6月,，向某解除譚某供樓款的義務(wù)為2016年4月份前，因此,，向某解除譚某供樓款義務(wù)的履行順序在前,，由于向某沒有履行在先義務(wù)違約，譚某請求依照合同約定解除合同符合法律規(guī)定,，應(yīng)予支持,。

　　提醒

沒有收樓及獲得產(chǎn)權(quán)證之前，樓房是沒有辦法進行正常轉(zhuǎn)讓交易的,，同時在實際操作過程中,，買家很難辦理銀行貸款按揭，往往是在房產(chǎn)證過戶之前,，二手房買家以一手房主的名義還貸,。此外，根據(jù)東莞最新的樓市調(diào)控政策,，二手房要房產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓,，在政策出臺后購房，即使賣家收樓后,，也沒有辦法馬上將房子過戶給買家,。

　　案例二：收樓發(fā)現(xiàn)樓板裂縫 業(yè)主獲賠償

業(yè)主劉女士購買厚街某樓盤一套房屋，但收樓后發(fā)現(xiàn)樓板存在裂縫,，要求開發(fā)商對此問題負全責并予以賠償,。開發(fā)商對裂縫做了簡單修補，業(yè)主對該處理情況不滿意并向市住建部門提出投訴,。

東莞市住建部門對該質(zhì)量問題進行現(xiàn)場核查并約談開發(fā)商負責人,，明確告知開發(fā)商及業(yè)主，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定,，混凝土結(jié)構(gòu)樓板屬于主體結(jié)構(gòu)一部分,，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量保修期限為設(shè)計使用年限。經(jīng)協(xié)調(diào),，開發(fā)商承諾按設(shè)計單位出具的處理方案對裂縫進行修復(fù),，并對樓板修復(fù)后天花美化以及經(jīng)濟賠償問題提供兩個解決方案供業(yè)主選擇。

市住建局點評：業(yè)主在收樓時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)注意辨別具體問題的性質(zhì),，屬于質(zhì)量瑕疵問題的可作簡單修復(fù)處理,，對于影響結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量問題應(yīng)高度重視，積極維權(quán),，合理合法的保護自身權(quán)益,。

　　提醒

律師提醒業(yè)主收樓發(fā)現(xiàn)裂縫存在時，可以通過錄像,、照片,、物業(yè)現(xiàn)場查看等方式，以確定發(fā)現(xiàn)裂縫的時間,、程度等,。如果雙方對裂縫的程度有異議,，可以單方或者雙方申請工程質(zhì)量監(jiān)督站、工程檢測中心對房屋質(zhì)量進行檢測,?；蛘咴V訟至法院，通過司法鑒定認定質(zhì)量問題等級及影響程度,、需要支出的維修方式,、損失標準。并要求開發(fā)商采取針對性的措施進行維修,。