■閻 岳

央行3月9日在十三屆全國人大一次會議新聞中心舉行的記者會上有許多爆點,，比如個人住房貸款問題,。我們從央行官員的介紹中可以看出未來房貸的三大趨勢：一是增速在降,，且會繼續(xù)下降,；二是利率在漲,，且還有空間,；三是剛需會保,，尤其是會滿足新市民的合理需求。

　第一個趨勢是房貸增速會降,。

房貸自2015年5月份以來持續(xù)回升,，加快了房地產市場的去庫存進程。但房貸的迅速增長也產生了一些副作用,，比如推升房價,、違規(guī)資金進入樓市等。在構建房地產調控長效機制的要求下,，監(jiān)管部門從2016年開始規(guī)范房貸（2017年的調控力度則是明顯加大）,，包括信貸政策的微調、清理違規(guī)資金等,。

進入2017年之后,，房貸增速開始出現(xiàn)變化。央行新近發(fā)布的《2017年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示,，2017年末,，個人住房貸款余額為21.9萬億元，同比增長22.2%,，增速較上年末低14.5個百分點,。

今年1月份，房貸同比增長21.4%,，人民幣各項貸款整體貸款增長13.2%，房貸比整體貸款的增長多了將近10個百分點,。央行副行長潘功勝表示,，雖然2017年和今年的1月份房貸的增長有所減少，但是它仍然增長快速,，可以滿足市場的合理需要,。

筆者認為,，未來房貸在滿足市場合理需求的同時，增速仍有進一步下調的空間,。這個空間就蘊含在對投機投資性購房,、違規(guī)進入樓市的資金的清理之中。

第二個趨勢是房貸利率會漲,。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2月份全國首套房貸款平均利率為5.46%，相當于基準利率1.114倍,，環(huán)比上升0.55%,；同比上升22.15%。當月,，在全國35個城市533家銀行中,，有53家銀行首套房貸款利率上升，占比9.94%,，34家銀行分(支)行暫停受理首套房貸業(yè)務,。

“從稍微長一點的周期來看，房貸仍然處于比較低的水平,。”潘功勝認為,，商業(yè)銀行綜合考慮負債端利率上升和房地產的風險溢價，對住房貸款利率自主進行定價,，擴大利率的浮動區(qū)間,，總體上符合利率市場化的要求和趨勢。

從官方表態(tài),、房貸數(shù)據(jù)以及房地產調控的需求來看,，未來商業(yè)銀行會繼續(xù)調整房貸利率與風險的匹配度，而在這個過程中,，房貸利率的上漲就將成為它們的必然選擇,。

　第三個趨勢是剛需的房貸會得到滿足。

住建部確定的今年樓市調控政策非常清晰,，即針對各類需求實行差別化調控政策,，滿足首套剛需、支持改善需求,、遏制投機炒房,。同時，去庫存任務再深入,，步入縣域去庫存的新階段,。

央行也表態(tài)稱，會督促商業(yè)銀行嚴格落實差別化的住房信貸政策，對住房貸款執(zhí)行差別化的定價,，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求,。

筆者認為，房地產調控長效機制去年已經(jīng)在房住不炒,、租購并舉等方面開始快速落地,，預計今年會有更多制度性的政策發(fā)布。比如針對首套剛需,、改善需求,、新市民的需求，商業(yè)銀行會在房貸結構上給予傾斜,，房貸利率也會有所優(yōu)惠,。

總之，繼2017年各地樓市調控百花齊放之后,，今年的房地產調控仍將是看點多多,。