房屋中介通過向消費市場提供房屋評估,、經(jīng)紀,、咨詢等服務收取服務報酬，那么,，如果居間的房屋在交易前就已被法院查封導致中介無法幫購房人實現(xiàn)過戶,，中介能主張服務報酬嗎？記者2月22日從無錫市惠山區(qū)人民法院（以下簡稱“惠山法院”）獲悉,，該院近日審結一起居間合同糾紛,，依法駁回了中介的訴訟請求。法官同時提醒,，房產(chǎn)經(jīng)紀有核實房產(chǎn)權屬的義務,，同時介紹買賣法院查封的房產(chǎn)屬“違法行為”。

買房交了定金后 卻發(fā)現(xiàn)原是被查封房產(chǎn)

售房人陳某通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱房產(chǎn)經(jīng)紀公司）居間出售房屋一套,。

2016年11月,，購房人王某、陳某與房產(chǎn)經(jīng)紀公司共同簽訂了房屋買賣合同,，三方對定金,、房款等支付事宜進行了約定，并約定由購房人王某向房產(chǎn)經(jīng)紀公司支付中介服務費,，但如陳某或王某有一方違約,，則由違約方支付中介服務費。同日,，王某向陳某支付了5萬元購房定金,。

但之后，房產(chǎn)經(jīng)紀公司在為王某,、陳某辦理過戶手續(xù)時得知,，陳某出售的房屋在合同簽訂前就已經(jīng)被法院查封，導致房產(chǎn)經(jīng)紀公司未能幫王某實現(xiàn)過戶,，該筆房屋買賣的交易最終也未能完成,。經(jīng)調查，涉訴房屋因陳某涉其他經(jīng)濟糾紛早已被法院查封,。

買賣不成房產(chǎn)經(jīng)紀要求“中介費” 未獲支持

房產(chǎn)經(jīng)紀公司認為,，其作為房屋中介為陳某居間出售房屋，已經(jīng)履行了中介服務義務,，而陳某違約應當支付中介服務費,，故訴至法院，要求判令陳某向其支付中介服務費18600元,。

惠山法院經(jīng)審理認為,，該案是一起因房屋買賣引起的居間合同糾紛,。

據(jù)介紹，居間合同的特征是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,，委托人支付報酬的合同,；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬,，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。

該案所涉合同雖已訂立,，但合同所涉交易的房屋在房產(chǎn)經(jīng)紀公司居間介紹時早已被法院查封,。根據(jù)法律規(guī)定，司法機關和行政機關依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的房地產(chǎn),，不得轉讓。即本案所涉合同的根本目的無法實現(xiàn),，房產(chǎn)經(jīng)紀公司并未完成居間事項,，不得要求委托人支付報酬。

同時,，房產(chǎn)經(jīng)紀公司亦未提交任何證據(jù)證明其為從事本案所涉居間活動支出必要費用,。事實上房產(chǎn)經(jīng)紀公司并未盡到最起碼的義務而導致居間不成，更何況房產(chǎn)經(jīng)紀公司在本案中居間介紹買賣法院查封的房產(chǎn),，其實質屬于違法行為,，還應承擔相應的法律責任。

綜上,，惠山法院認定,，房產(chǎn)經(jīng)紀公司的主張不能成立。

中間有權要求支付報酬 但有核實義務

主審法官陸正偉提醒,，隨著當前房產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,，以專門從事居間活動為經(jīng)營業(yè)務的房屋中介公司可謂鱗次櫛比，其準入門檻及運營投入大多并不高,。在此情況下,，房屋中介公司如何能夠依法依規(guī)，發(fā)揮自身的專業(yè)優(yōu)勢為客戶提供專業(yè)細致的服務就成為一個較為突顯的行業(yè)問題,。居間合同并不等同于委托,，居間本身的意義也在于必須要達到特定的目的，報酬是居間人服務成功的對價,，沒有促成合同的成立,，則不得請求支付報酬。

他表示,，隨著網(wǎng)絡和大數(shù)據(jù)的發(fā)展,，提供免費房源信息的網(wǎng)站和應用軟件也是琳瑯滿目,。在此情況下，房屋中介公司的作用就不能僅停留在提供房源信息上,，而是應當提供更完善的如核實房源信息真?zhèn)?、核實房屋權屬實際狀況、判斷交易可行性等專業(yè)服務,。房屋中介公司有義務學習行業(yè)相關法律法規(guī),，不斷提升業(yè)務素養(yǎng)，相關的業(yè)務監(jiān)管部門也應該對這些公司開展常態(tài)化的法律法規(guī)普及工作,，

當然,，如果居間雙方事先訂有約定，并且中介公司確實也為促成交易付出了具體直接的投入,，則可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用,。同時，如果居間雙方特別約定了報酬的支付條件,，則應當尊重其約定,。據(jù)悉，在實際生活中,，確實也存在委托人在交易最后階段有意避開中介而從事交易的“跳單”行為,。

在此情形下，司法實踐認為,，只要委托人與相對人所達成的交易在實質上利用了居間人的勞動,，則居間人就有權向委托人主張居間報酬，這不僅是法律對居間人合法利益提供的保護,，更是和諧社會誠信價值的體現(xiàn),。