觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在去年12月份以單月超600億的助攻下，萬科成功逆轉(zhuǎn)恒大,，憑借5298.8億元的合同銷售,，位列國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商銷售排行榜第二位，這種高歌猛進(jìn)的姿態(tài)在2018年得到保持,。

2月2日,，萬科企業(yè)股份有限公司公布，1月公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額679.8億元,，同比增加41.27%,；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積444.4萬平方米，同比增加25.93%,。

679.8億已經(jīng)是截至目前房企單月銷售最高紀(jì)錄,，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在去年,，萬科僅有兩次沖破月度600億大關(guān),，分別為636.4億元和622.3億元。

比起萬科1月份的其它動(dòng)態(tài),，這個(gè)銷售成績似乎也只能算是“錦上添花”——萬科并不缺少鎂光燈,，新舊總裁交替,、普洛斯私有化完成、獨(dú)立董事劉姝威“上書”和84億凱德項(xiàng)目收購案,，已經(jīng)讓萬科在過去一個(gè)月掀起了“關(guān)注浪潮”,。

史上最高單月銷售

趕在碧桂園、恒大之前,，萬科率先公布了其2018年首月銷售成績,。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的監(jiān)測，在去年,，萬科僅有兩次沖破月度600億大關(guān),。首次是在3月份，萬科實(shí)現(xiàn)了“年度最佳月度銷售成績”,，即636.4億元,。除此之外，其余月均銷售額往往保持在三四百億的水平,。

有趣的是,，眼看著恒大即將坐穩(wěn)年度銷售亞軍，去年12月萬科突然發(fā)力,，憑借622.3億元的成績最終扳回局面,。

從均價(jià)來看，去年12月,，萬科似乎有意為了最后沖刺而在價(jià)格上作出了讓步,。按銷售額及銷售面積推算，前11月萬科銷售均價(jià)為1.49萬/平方米,，但12月份銷售均價(jià)約為1.37萬/平方米,，比11月的1.51萬/平方米下降9.27%，跌幅近一成,，僅次于1月的1.36萬/平方米和8月的1.35萬/平方米,。

銷售均價(jià)在2018年的首個(gè)月得到回升，以合同銷售金額679.8億元和合同銷售面積444.4萬平方米計(jì)算,，萬科2018年1月銷售均價(jià)已回升至15297元/平方米,。

開局踢了個(gè)好球，但接下來的日子里,，萬科是否會(huì)保持“高開高走”？近日,，萬科證券事務(wù)代表梁潔向研究機(jī)構(gòu)表示,，2018年初集團(tuán)滾存約1400萬平方米可售面積，預(yù)計(jì)新推4500萬平方米,，可售資源合計(jì)6000萬平方米左右,。

對(duì)于萬科2018年的銷售計(jì)劃，梁潔表示：“公司的態(tài)度就是（通過）盡快推盤來實(shí)現(xiàn)銷售，上半年能希望占到一半,；下半年如果有更多資源,，也有可能比上半年更好。”

按此說法,，如果萬科持續(xù)保持600億元的月度銷售額,，2018年會(huì)是一個(gè)收獲滿滿的年份。

相比銷售表現(xiàn),，1月份,，萬科在土地投資上表現(xiàn)得并不“激昂”，甚至有些低調(diào),。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到,，2017年12月份銷售簡報(bào)披露（即2018年1月4日）以來，萬科新增加項(xiàng)目僅為14個(gè),，這是近七個(gè)月內(nèi)的最低數(shù)量,。

據(jù)計(jì)算，上述新增土地面積合計(jì)101.7萬平方米,，計(jì)容建筑面積合計(jì)218.7萬平方米,，其中權(quán)益建筑面積115.5萬平方米，需支付權(quán)益價(jià)款為70.54億元,。

具體來看,，上述項(xiàng)目均位于二三線城市，包括佛山,、東莞,、福州、常熟,、寧波,、宿遷、廊坊,、沈陽,、長春、鄭州,、武漢和烏魯木齊13座城市,。

萬科獲取物流地產(chǎn)項(xiàng)目的節(jié)奏則保持得較為穩(wěn)定，從去年來看,，其每月新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量介于3-5之間,。2018年1月，萬科合計(jì)新增5個(gè),，分別位于武漢,、沈陽,、大連、濟(jì)南和南昌,，占地面積合計(jì)79.5萬平方米,，建筑面積為48.7萬平方米，其中萬科權(quán)益建筑面積為45.5萬平方米,，需支付權(quán)益價(jià)款為11.48億元,。

盡管1月份萬科的土地投資十分低調(diào)，但它并不打算低調(diào)下去,。

梁潔曾透露,，相比過去，2017年下半年開始加速拿地,，原因是“政策收緊之后,，開發(fā)商銷售速度放慢。開發(fā)商最主要的資金來源是銷售,，所以銷售放慢的時(shí)候,，土地市場的競爭變?nèi)酰f科拿地的機(jī)會(huì)也就變得更多了”,。

梁潔認(rèn)為,，政府對(duì)土地出讓條件的設(shè)置，包括包括自持,、工業(yè)化,、綠色環(huán)保等，“對(duì)于萬科（拿地）是有好處的”,。

繁忙一月浮光掠影

1月份,，萬科的土地投資并無太多驚喜，比起其它動(dòng)態(tài),，679.8億的史上最好單月銷售成績也只能算是“錦上添花”,。

新舊總裁交替、普洛斯私有化完成,、獨(dú)立董事劉姝威“上書”和84億凱德項(xiàng)目收購案,，已經(jīng)讓萬科在過去一個(gè)月掀起了“關(guān)注浪潮”。

“寶萬之爭”已落幕許久,，余波似乎還未散去,，除了萬科獨(dú)立董事劉姝威上述證監(jiān)會(huì)請(qǐng)求寶能系7個(gè)資管計(jì)劃立即清盤外，此前被視為寶萬之爭“犧牲品”的祝九勝重新歸來,。

1月31日晚間,，萬科公告宣布，董事會(huì)主席郁亮不再兼任總裁,、首席執(zhí)行官,，董事會(huì)轉(zhuǎn)而聘任祝九勝為公司總裁、首席執(zhí)行官,。

祝九勝曾是萬科的核心高層之一,，分管集團(tuán)資金管理部，操刀過曾操盤萬科REITs及盈安合伙,。兩年前,，他在深交所問詢金鵬、德贏資管計(jì)劃3天后不再擔(dān)任高級(jí)總裁,，從此淡出主流視野,。在資管計(jì)劃問詢事件過去兩年、萬寶之爭基本結(jié)束半年后,，萬科重新召祝九勝回核心管理層,。

在加入萬科之前，祝九勝曾供職于中國建設(shè)銀行,，長達(dá)9年,。因此，無論是求學(xué)經(jīng)歷和從業(yè)經(jīng)歷,，祝九勝帶有極強(qiáng)的金融屬性,。對(duì)于“新總裁”即將帶來的改變，萬科方面稱,，“地產(chǎn)金融特征稍微強(qiáng)一點(diǎn)點(diǎn)”,，但“萬科是不會(huì)直接做金融”，亦不會(huì)成為中國版黑石,。

外界關(guān)心萬科是否會(huì)成為“中國版黑石”,，實(shí)際上是對(duì)其新業(yè)務(wù)關(guān)注的一種折射，萬科為此投入了極大的精力,。

梁潔曾表示,，盡管未來10年，房地產(chǎn)的銷售規(guī)模“可能還是14萬億左右,，大公司市場占有率也會(huì)不斷提升”,，但“在城市化放慢之后，開發(fā)業(yè)務(wù)的衰退是不可避免的,，萬科的商業(yè),、物流、度假,、長租等業(yè)務(wù)都是為未來做準(zhǔn)備”,。

1月份，萬科的新業(yè)務(wù)迎來了“高光時(shí)刻”,。1月22日,，物流巨頭普洛斯正式于新加坡交易所退市,，而萬科憑借21.4%的持股權(quán)益成權(quán)益單一最大持有人。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到,，普洛斯在全球擁有并管理著5500萬平方米的物流設(shè)施組合,，其業(yè)務(wù)主要布局于中國、日本,、美國和巴西的117個(gè)主要城市,。

在商業(yè)方面，萬科同樣進(jìn)行了大投入,。1月5日,，凱德通過旗下全資子公司凱德商用，將位于南昌,、益陽,、湛江等19個(gè)城市的20個(gè)購物中心項(xiàng)目公司的100%股權(quán)及相應(yīng)負(fù)債，出售予與印力,、萬科和Triwater,，交易價(jià)格為17.059億新元，合約83.65億人民幣,。

由此,，萬科將獲得平均建筑面積約為14萬平方米的20座購物中心，總建筑面積95萬多平方米,。

對(duì)于收購原因,，萬科董秘朱旭曾解釋稱，商業(yè)地產(chǎn)是萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商非常重要的部分,，印力作為萬科商業(yè)運(yùn)營平臺(tái),，在管理規(guī)模上追求的是“數(shù)一數(shù)二”。

交易完成后,，上述項(xiàng)目將全部交由印力運(yùn)營,。而經(jīng)此一役，印力管理面積已超過1000萬平方米,，進(jìn)一步擴(kuò)大萬科在手的持有性商業(yè)運(yùn)營規(guī)模,。

撰文：陳澤旋

審校：徐耀輝