安徽省金寨縣將生態(tài)宜居與宅基地制度改革等相結(jié)合,，探索出“美麗鄉(xiāng)村+”新模式。

新華社記者 陶 明攝

浙江省義烏市律師協(xié)會(huì)20 余名黨員志愿者,，針對(duì)農(nóng)村宅基地等問題開展送法進(jìn)村活動(dòng),。

龔獻(xiàn)明攝（人民視覺）

浙江省諸暨市對(duì)農(nóng)民擁有的閑置宅基地實(shí)施復(fù)墾并驗(yàn)收后,，向其發(fā)放“地票”。

駱少華 鐘勤奮攝（人民視覺）

四川省仁壽縣大化鎮(zhèn)水利村通過深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革,，盤活農(nóng)民宅基地,，將昔日貧困村建設(shè)成幸福美麗新村。

潘建勇攝（人民視覺）

今年50歲的羅先生在安徽合肥經(jīng)商多年,。出生于農(nóng)村的他,，老了之后想回農(nóng)村住。羅先生想知道,，他可不可以去農(nóng)村買房或租房,。

山東青島的段女士到城里打工3年了，半年前,，她所在的村子周圍建起了產(chǎn)業(yè)園,，有家企業(yè)想將段女士閑置的房子租下來，改造成員工宿舍,?？墒嵌闻柯犝f，農(nóng)村宅基地出租有限制,。

一直以來,，圍繞農(nóng)村宅基地的各種討論與疑問不曾間斷。近日,，政府的制度創(chuàng)新,，為很多疑問給出了答案。

1月15日,，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上表示,，中國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán),、使用權(quán)“三權(quán)分置”,，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán),，適度放活宅基地使用權(quán),。他強(qiáng)調(diào),，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。

中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)研究院環(huán)境經(jīng)濟(jì)研究室主任余振國(guó)在接受本報(bào)采訪時(shí)表示,，宅基地“三權(quán)分置”對(duì)于打好脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn),、落實(shí)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)等都將發(fā)揮良好的推動(dòng)作用,。

　　農(nóng)村租房更有譜了

宅基地“三權(quán)分置”后,，羅先生可以放心到農(nóng)村租房了。

宅基地“三權(quán)分置”后,，宅基地所有權(quán)歸村集體,，資格權(quán)歸農(nóng)戶，使用權(quán)可以放活,。中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)系教授李秉龍向本報(bào)表示,，宅基地“三權(quán)分置”最關(guān)鍵的是“放活使用權(quán)”，這樣一來,，農(nóng)戶就可以將宅基地有規(guī)劃地投入市場(chǎng),。

事實(shí)上，由于農(nóng)村房屋的租金低廉,，目前城里人在城郊村,、城中村租賃村民房屋居住的情況不在少數(shù)。余振國(guó)表示,，“適度放活宅基地使用權(quán)”意味著宅基地的使用權(quán)可以進(jìn)行規(guī)范流轉(zhuǎn),，“去農(nóng)村租房”這個(gè)事更有保障了。

適度放活宅基地使用權(quán),，實(shí)際上激活了城市人去鄉(xiāng)村利用宅基地發(fā)展的機(jī)會(huì),。中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副總經(jīng)濟(jì)師徐洪才認(rèn)為，城市人參與到對(duì)宅基地的利用中,，輔助規(guī)劃宅基地建設(shè),，可以達(dá)到城市資本融入鄉(xiāng)村建設(shè)的目的，這有利于打開新的創(chuàng)新空間,，有利于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),。

但即使宅基地“三權(quán)分置”后，羅先生到農(nóng)村買房的想法還是難以實(shí)現(xiàn),。

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)趙龍?jiān)硎?，宅基地是農(nóng)村集體的基本福利制度，國(guó)家嚴(yán)格限制宅基地在非集體經(jīng)濟(jì)成員之間流動(dòng),，按照法律和登記規(guī)則，城市居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地是拿不到合法產(chǎn)權(quán)的,。

因此,，在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上,，姜大明強(qiáng)調(diào)，“城里人到農(nóng)村買宅基地的口子不能開,。”

“城里人不可以到農(nóng)村買宅基地,，但是，農(nóng)村人可以買,，這個(gè)農(nóng)村人可以是本村集體的,，也可以是外村集體的。”中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)民問題研究所所長(zhǎng)朱啟臻說,。

跟羅先生一樣,，浙江杭州的胡女士退休后也想回農(nóng)村住。對(duì)于去農(nóng)村租房,，胡女士提出了自己的疑問：“我交了租金,，有了對(duì)宅基地的使用權(quán)，那我可以改造房子嗎,？”

對(duì)于這個(gè)問題,，李秉龍認(rèn)為，“現(xiàn)實(shí)中,，宅基地與房屋是緊密聯(lián)系在一起的,，兩者無法分離。城市居民通過合法渠道獲得一定期限的宅基地使用權(quán),，但是從現(xiàn)行政策來看,，在宅基地上建造房屋需要經(jīng)過審批、符合政府設(shè)定的規(guī)范才行,。”

在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上,，姜大明也指出，按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制這個(gè)原則不能破,，要嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用宅基地建設(shè)別墅大院,、私人會(huì)館等。

　　農(nóng)民收入更有根了

事實(shí)上,，宅基地制度改革一直在進(jìn)行,，目前，全國(guó)已有33個(gè)試點(diǎn)縣（市,、區(qū)）,。2017年11月20日，十九屆中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第一次會(huì)議強(qiáng)調(diào),，拓展宅基地制度改革試點(diǎn)范圍,。

作為全國(guó)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)之一，浙江義烏從2015年起率先探索農(nóng)村宅基地的“三權(quán)分置”，從宅基地“取得置換,、抵押擔(dān)保,、產(chǎn)權(quán)明晰、入市轉(zhuǎn)讓,、有償使用,、自愿退出及民主管理”7個(gè)方面創(chuàng)新，激活農(nóng)村“沉睡”的資源,。

“三權(quán)分置”給農(nóng)民帶來哪些好處,？義烏市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)張黎明分析說，“原來宅基地只有所有權(quán)和使用權(quán),，現(xiàn)在派生出資格權(quán),。比如說，36平方米的宅基地,，土地所有權(quán)依然是屬于集體的,，但是36平方米的資格是屬于農(nóng)民的。這個(gè)資格取得之后,，農(nóng)民就可以用使用權(quán)去抵押,，或者有限期轉(zhuǎn)讓。這樣既保障了農(nóng)民的居住權(quán)利,，也實(shí)現(xiàn)了宅基地的財(cái)產(chǎn)屬性,。”

“以前宅基地的使用權(quán)主要是用來住。但現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化,，很多農(nóng)民進(jìn)城了,，他們也要盤活自己的資源存量，增加財(cái)產(chǎn)性收入,。”徐洪才表示,，放活宅基地的使用權(quán)，既能盤活存量土地資源,，改變農(nóng)村空心化現(xiàn)象,，又能增加農(nóng)民的收入。

放活宅基地使用權(quán),，將給農(nóng)村帶來又一次發(fā)展契機(jī),。

在義烏城郊的農(nóng)村，有大量的淘寶店,、批發(fā)商需要租住宅基地,、民房用于日常運(yùn)營(yíng)。農(nóng)民依靠出租房屋收取租金,，增加了不少收入,。據(jù)調(diào)查，普通農(nóng)戶的房子，一年的租金差不多有20萬元,。

北京大興區(qū)也是宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū),。當(dāng)?shù)卮迕窠ㄔ旆课荩抢锶俗饨柘聛?，專門用于農(nóng)家樂住宿、鄉(xiāng)村旅游的經(jīng)營(yíng),。城里人通過在城市里宣傳,、做導(dǎo)游等形式，幫助村民吸引更多游客,，獲得收益,。

海南文昌同樣是試點(diǎn)地區(qū)。當(dāng)?shù)卣嬷С职l(fā)展“共享農(nóng)莊”,，輔助村民脫貧,。游客與村民一同種植、采摘,。宅基地農(nóng)房轉(zhuǎn)變成為客房,，不少旅游從業(yè)者來到村里輔助打造“精品民宿”。根據(jù)規(guī)劃,，未來,，海南每個(gè)市縣都將試點(diǎn)建設(shè)2個(gè)至3個(gè)“共享農(nóng)莊”，至2020年建成1000個(gè),。

近日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還特別提出了允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房,，創(chuàng)辦小型加工項(xiàng)目，推動(dòng)返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè),。由此可見,，未來，宅基地使用權(quán)將更有靈活度,。

　　農(nóng)民住房更有價(jià)了

長(zhǎng)久以來,，根據(jù)物權(quán)法、擔(dān)保法規(guī)定,，集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押,。受制于這些限制，農(nóng)民遇到困難時(shí)沒法用宅基地和房子向銀行抵押貸款,，只能“腆著臉”地找擔(dān)保人,。

“擔(dān)保人可不好做，如果對(duì)方不誠(chéng)信,，擔(dān)保人就得擔(dān)責(zé),！”浙江建德大同鎮(zhèn)三村黨總支書記應(yīng)雪文向本報(bào)表示，村民們不太愿意做擔(dān)保人，寧愿雙方打個(gè)欠條,。所以,，不少農(nóng)民想做點(diǎn)生意，可是籌不到錢,。

2015年,，全國(guó)59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）被納為“農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）抵押貸款試點(diǎn)”,，這意味著試點(diǎn)地區(qū)暫時(shí)放開對(duì)宅基地使用權(quán)不得抵押的限制,。義烏再次被納為試點(diǎn)。

在義烏的試點(diǎn)中,，農(nóng)村宅基地可以同城鎮(zhèn)房子一樣進(jìn)行抵押,。

季建中是第一個(gè)“吃螃蟹”的人。農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的試點(diǎn)政策出臺(tái)后,，義烏北苑街道黃楊梅村農(nóng)民季建中將自家的宅基地和一套四層半的樓房作為抵押物,，向銀行申請(qǐng)了30萬元貸款，年利率還比擔(dān)保貸款低了不少,。最重要的是,，“再也不用求爺爺告奶奶了！”季建中說,。

不過,，農(nóng)民在抵押貸款之前，還有一步要走,，那就是完成宅基地的確權(quán)登記,。

“農(nóng)村宅基地和農(nóng)房納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，拿到不動(dòng)產(chǎn)證,，農(nóng)房就可以流轉(zhuǎn),，辦抵押了。”義烏市相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說,。據(jù)悉,，截至2017年底，義烏已頒發(fā)農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)證2萬多本,。

“前段時(shí)間,，我把宅基地賣給了隔壁村。”義烏市后宅街道前傅村村民傅先生說,，以前宅基地只能在同村流轉(zhuǎn),，而且當(dāng)時(shí)農(nóng)村的房也沒有證，村民們就只簽個(gè)協(xié)議,，沒有法律效應(yīng)?，F(xiàn)在“三權(quán)分置”政策試點(diǎn)實(shí)行后,，宅基地的使用權(quán)“活”了，流轉(zhuǎn)范圍也“廣”了,，從本村到跨村,，再擴(kuò)大至全市農(nóng)村，宅基地的價(jià)值也跟著水漲船高,。

專家表示,，宅基地的使用權(quán)放活固然給農(nóng)民帶來很多好處，但作為農(nóng)民唯一的不動(dòng)產(chǎn),，放活過程中仍要保持謹(jǐn)慎,。

“宅基地的所有權(quán)是村集體的，但房子是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn),。如果農(nóng)民抵押了宅基地，還不上貸款,，房子就可能被收走,。”李秉龍說。

對(duì)此,，義烏在試點(diǎn)過程中對(duì)宅基地抵押貸款政策做了很多規(guī)范,。比如，農(nóng)民在申請(qǐng)宅基地抵押貸款之前,，要以書面的形式,，征詢村集體的同意，并且保證擁有不少于人均15平方米的居所,。除了事前預(yù)防,，在事后處置環(huán)節(jié)上，義烏還成立了農(nóng)村宅基地風(fēng)險(xiǎn)基金會(huì),，如果發(fā)生了違約現(xiàn)象,，抵押物先由基金會(huì)接盤，給農(nóng)民兩年的緩沖期,。兩年后有條件贖回,，農(nóng)戶優(yōu)先贖回，如果沒有能力贖回,，再進(jìn)行公開處置,。