廣州外資酒店進入期相對較晚,，合同到期也相應延后,，“翻牌”現(xiàn)象還很少,。

廣州日報訊 （全媒體記者劉麗琴攝影報道）上海希爾頓酒店近日發(fā)出公告,，從2018年1月1日起,，酒店將撤牌,，未來將由錦江集團麾下的昆侖飯店掛牌經(jīng)營,?？梢钥吹?，近來上海靜安希爾頓、上海虹橋喜來登等老牌國際酒店相繼傳出“翻牌”消息,，這些原本名氣頗大的國際酒店即將“變身”中國本土的新酒店品牌,。與此同時，綠地宣布要做10個中國本土酒店品牌,。而除了綠地,，世茂、寶龍,、泰禾,、佳兆業(yè)、合景等也都在做自己的酒店品牌,。事實上,，近年隨著國內(nèi)酒店業(yè)的發(fā)展，越來越多的本土酒店品牌開始瓜分市場,，老牌國際酒店的優(yōu)勢已不再明顯,。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著國內(nèi)最早一批五星級酒店與外資管理公司的30年管理合同到期,，越來越多的酒店可能面臨換牌局面,。

所謂“翻牌”，指原本為其他連鎖或單體品牌,，只更換招牌和局部很少的裝修調(diào)整直接加入一個連鎖酒店品牌,，裝修硬件的標準化程度低。據(jù)悉,，目前廣州外資酒店還沒有“翻牌”現(xiàn)象,，這與直到2005年外資酒店連鎖品牌才拉開廣州酒店業(yè)的大門，合作期未到有關,。盡管廣州很早就有高端星級酒店,，國家旅游局評選的首批3家五星級酒店全部落戶廣州,。

　　老牌國際酒店“翻牌”原因有三

第一太平戴維酒店部負責人表示，像希爾頓,、喜來登等老牌國際酒店的“翻牌”現(xiàn)象,，歸納起來主要有三個原因：第一是合約到期，業(yè)主有意向進行品牌的翻新或者其他改造計劃,。“酒店管理合同一般會有十五或者二十年的簽約期,，經(jīng)歷了過去幾十年的發(fā)展， 最近幾年正是很多國際品牌酒店管理合同到期的節(jié)點,。”第二是市場的成熟使得部分業(yè)主有自信自主進行經(jīng)營管理,。因為中國近十幾年來酒店的發(fā)展非常迅速，很多業(yè)主隨著這些國際品牌酒店一起成長,，在合同執(zhí)行期內(nèi),， 他們自身的酒店管理經(jīng)營能力也有了很大的提升，于是也會考慮由自己來進行管理,。第三是客源的渠道越來越豐富,，挑戰(zhàn)了國際品牌的競爭優(yōu)勢。簽約國際酒店品牌可以帶來豐富的客源,，包括國際和國內(nèi)的客源,，但是隨著現(xiàn)在市場環(huán)境利好因素越來越多，國際品牌酒店所帶來的客源也在慢慢地產(chǎn)生著變化,， 國內(nèi)的品牌也開始有能力與一些國際的分銷及銷售系統(tǒng)合作和競爭,。

據(jù)了解，國際品牌酒店在投資的標準上一般都需要國際化的水平,，無論是建材,、裝修還是人員素質(zhì)，要求都會比同類型的內(nèi)資酒店高一些,，但是中國的某些市場不一定能夠在酒店業(yè)績上支撐這些標準,。比如，當很多市場的平均房價只停留在200~300元的時候,，高投入的酒店只會帶來低回報,。

從目前來看，由于一,、二線城市的酒店市場趨于飽和,，市場上更多的是以改造或是翻牌的形式進行，更多的新建酒店項目集中在三,、四線城市,。從投資的角度來說，國際品牌酒店落戶三、四線城市,，很可能會出現(xiàn)高投入帶來低回報的風險,。

據(jù)悉，建造一間國際品牌的五星級酒店,，每平方米的建造成本一般要比國內(nèi)普通五星級酒店高出兩千元左右,。所以在這種情況下，一些國內(nèi)的業(yè)主其實更傾向于選擇內(nèi)資的品牌,，這些品牌更加的靈活,，也更貼合市場,。他們更傾向于把投資用在客人可以直接感受到的地方,，比如一些軟性裝飾及服務等，而不是在硬裝和基建的部分,。

　　開發(fā)商在出售與自持中尋找平衡

目前,，做自己品牌的發(fā)展商越來越多，據(jù)了解,，不少開發(fā)商做酒店的初衷,，主要是因拿地之初，碰到綜合性的地塊,，涵蓋了住宅,、商業(yè)、辦公,、酒店等各種業(yè)態(tài),。開發(fā)商需要在出售型和自持型物業(yè)中尋找平衡，加之酒店作為持有型物業(yè)能夠幫助地方政府解決稅收和就業(yè)等現(xiàn)實問題,，因此當酒店作為重要的配套設施放進綜合體的規(guī)劃里后,，開發(fā)商在很多情況下可能是“被酒店”了。在這種情況下,，開發(fā)商也并不會單純拿酒店的收益率作為一個項目考量指標,，而是綜合平衡住宅、商業(yè),、辦公,、酒店等整體項目的投資回報。一般來說,，在一個綜合體的開發(fā)項目中,，如果有高檔次的酒店作為配套，對住宅的銷售,、商業(yè)及寫字樓的招租都會有一定的拉升作用,，而且拉升的作用還會很可觀。

而當出售型物業(yè)得到了快速的去化，現(xiàn)金流得到平衡之后,，酒店的投資成本和收益已經(jīng)被計算進了綜合體的整體開發(fā)成本中,， 針對該酒店投資的更大壓力將會來自未來的日常經(jīng)營。開發(fā)商做酒店有可能是一個從被動到主動的過程,。隨著國內(nèi)酒店市場的發(fā)展,，以及各大開發(fā)商、零售商的跨界運營,，未來大而全的酒店在整體市場上或?qū)⒃絹碓缴?，而那些精品酒店以及比較有風格的特色酒店也會越來越多，市場也會細分得更加明確,。