為遏制投資性購房,，平穩(wěn)房價(jià)，近年來各地相繼出臺(tái)各項(xiàng)限購措施,，甚至打出限購政策組合拳,。2017年3月，北京市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè),、辦公類項(xiàng)目管理的公告》,，“商改住”項(xiàng)目遭遇史上最嚴(yán)限購，部分買受人由此喪失購買資格或購買能力受限,，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行,。在此情況下，買受人要求退還購房定金和居間費(fèi),，能否得到支持,？近期，位于樓市熱點(diǎn)地區(qū)的房山法院結(jié)合“限購令”出臺(tái)后的轄區(qū)內(nèi)審理的相關(guān)案件,，以案說法,，對(duì)相關(guān)判例及其判決依據(jù)進(jìn)行解讀。

　　糾紛案例

　　喪失購房資格

　　買受人要求退還購房定金

2017年3月12日,，馬某與孫某簽訂房屋買賣合同,，馬某以總價(jià)185萬元購買孫某位于房山區(qū)長政南街2號(hào)院內(nèi)辦公房屋一套。馬某于簽訂合同當(dāng)日給付孫某定金10萬元,。合同簽訂后,，孫某辦理了涉案房屋的還款解押手續(xù)，銀行于2017年3月24日出具《貸款結(jié)清證明》,。

2017年3月26日北京市相關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布京建發(fā)（2017）第112號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè),、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，要求個(gè)人購買辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：1,、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)信息,；2、在申請(qǐng)購買之日起,，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅,。而馬某名下已有一套住房，不符合購買“商辦類”項(xiàng)目的購房資格,。馬某起訴要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同,，并返還10萬元定金。

孫某不同意解除合同,，認(rèn)為馬某雖然名下有房,，但完全可以通過自行努力克服,，如出售名下現(xiàn)有住房使自己具備購房資格，從而繼續(xù)履行合同,。再者,，孫某認(rèn)為自己也承受了很大損失，即使解除合同也不能全部返還定金,。他自己籌錢還了銀行貸款,，現(xiàn)在這套房屋賣不了，他購買的另一套房屋首付款就沒辦法交付,，還需要支付大筆違約金。

法院認(rèn)為,，該公告的出臺(tái)使馬某喪失購房資格,，進(jìn)而導(dǎo)致馬某與孫某簽訂的房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，雙方簽訂的合同目的無法實(shí)現(xiàn),，應(yīng)解除合同,。該公告的出臺(tái)系不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，而且雙方對(duì)解除合同都沒有過錯(cuò),，所以孫某應(yīng)該退還馬某定金10萬元,。孫某沒有舉證證明自己的實(shí)際損失情況，所以對(duì)其同意部分退還首付款的意見,，法院未采納,。法院最終判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，孫某返還馬某購房定金10萬元,。

　　法官說法

限購政策出臺(tái)前,，商住房不列入家庭房產(chǎn)考核范圍。非京籍家庭,，無論是否符合納稅和社保條件均可購買,，而且商住房價(jià)格較普通住房價(jià)格低廉，所以商住房成為眾多在京無購房資格者或投資者的重要選擇,。“商辦類”項(xiàng)目限購政策出臺(tái),，房屋買賣雙方的利益會(huì)受很大影響。

一些買房人因新政實(shí)施喪失購房資格或者無法辦理購房貸款,，要求解除合同,、由出賣人返還已付購房款和定金。但客觀上也存在著因限購政策調(diào)整商住房市場(chǎng),，導(dǎo)致買房人對(duì)房屋升值空間不樂觀,，買房人以其不能辦理貸款要求解除合同從而擺脫風(fēng)險(xiǎn)的情況。

對(duì)因房屋新政導(dǎo)致合同履行發(fā)生困難的,，應(yīng)解除合同,，并由賣房人退還定金和已付購房款,，同時(shí)由雙方共同承擔(dān)損失。如果買房人在新政出臺(tái)后另行買房喪失購房資格,，以達(dá)到不履行商住房買賣合同的目的,，應(yīng)綜合對(duì)合同不能履行的主觀過錯(cuò)程度，由其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。買房人雖然不能辦理購房貸款,，但如賣房人能夠證明買房人有充分的履約能力，買房人以限購政策出臺(tái)不能辦理貸款主張解除合同不能成立,，買房人應(yīng)繼續(xù)履行合同,，否則構(gòu)成違約并應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　糾紛案例

　　買賣合同已解除

　　買受人要求退還居間費(fèi)

2017年3月18日,，趙某,、賈某與北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（居間方）簽訂《存量房屋買賣居間合同》，約定出賣方與買受方同意居間方就房屋買賣事宜提供有償居間服務(wù),。在簽訂合同前,，居間方已經(jīng)多次向買賣雙方提供居間服務(wù)，最終買賣雙方簽訂合同,，趙某購買賈某位于房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號(hào)地某商業(yè)辦公樓5層3單元房產(chǎn)一套,，房屋總價(jià)款197萬元，趙某擬申請(qǐng)貸款110萬元,。

合同約定居間方的權(quán)利義務(wù)為：1,、提供房地產(chǎn)信息、房地產(chǎn)交易咨詢服務(wù)和交易機(jī)會(huì),；2,、提供買受方、出賣人雙方實(shí)地看房服務(wù),；3,、轉(zhuǎn)達(dá)買賣雙方的立約意向等有關(guān)事項(xiàng)；4,、提供訂約媒介服務(wù),，代擬房屋買賣合同；5,、負(fù)責(zé)見證買賣雙方簽訂存量房屋買賣合同,；6、保存存量房屋買賣合同一份,，負(fù)責(zé)對(duì)合同條款進(jìn)行解釋,；7、受托代為保管買受方所付定金及相關(guān)費(fèi)用；8,、受托代為保管出賣方房屋產(chǎn)權(quán)證及原購房協(xié)議等資料,；9、擬算稅費(fèi)金額僅供買賣雙方參考,。合同簽訂后,，趙某向中介公司支付了3萬元居間費(fèi)。

2017年3月26日北京市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè),、辦公類項(xiàng)目管理的公告》,，規(guī)定商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。趙某因不能辦理貸款無法繼續(xù)履行合同,。趙某與賈某私下協(xié)商,，雙方一致同意解除房屋買賣合同。

后趙某到中介公司要求退還居間費(fèi),，雙方協(xié)商未果,。趙某訴至法院，要求解除《存量房屋買賣居間合同》,，并要求中介公司退還居間服務(wù)費(fèi)3萬元。中介公司不同意其訴訟請(qǐng)求,，認(rèn)為趙某與賈某經(jīng)中介公司居間服務(wù)已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同,，其已經(jīng)完成了居間義務(wù)。雖然趙某與賈某之間的房屋買賣合同已經(jīng)解除,，但居間服務(wù)合同并未解除,。如果有違約方的話，由違約方支付居間費(fèi),，如果沒有違約方,，買賣雙方也需要支付必要的費(fèi)用。

法院認(rèn)為,，因限購政策出臺(tái)趙某不能辦理貸款,，如果繼續(xù)履行合同，趙某需要全款給付,，這已遠(yuǎn)超趙某簽訂合同之初的預(yù)期,，并超出趙某的支付能力。趙某與賈某之間的房屋買賣合同已無法履行并已解除,。所以,，居間服務(wù)合同的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，也無法繼續(xù)履行,，應(yīng)解除三方簽訂的居間服務(wù)合同,。

買賣雙方及中介公司對(duì)合同的解除都沒有過錯(cuò)，并且中介公司已經(jīng)向趙某履行了促成訂立房屋買賣合同的義務(wù)，但沒有完成協(xié)助辦理過戶手續(xù),、辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)等合同義務(wù),。所以根據(jù)公平原則，中介公司應(yīng)該退還部分居間費(fèi),。根據(jù)合同的約定及具體履行情況,，酌定中介公司退還趙某居間費(fèi)2.5萬元。

　　法官說法

當(dāng)前房屋買賣大多是通過房屋中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)完成的,。居間服務(wù)合同應(yīng)明確約定買賣雙方及居間方的權(quán)利義務(wù),、居間費(fèi)數(shù)額、居間費(fèi)承擔(dān)方,。買賣雙方在合同履行過程中若有約定的違約行為,，一般由違約方負(fù)擔(dān)居間費(fèi)。

新政出臺(tái)導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行,，合同應(yīng)予解除,。對(duì)此，買賣雙方均無過錯(cuò),，且需互擔(dān)損失,。房屋買賣合同解除，居間服務(wù)合同亦無法繼續(xù)履行,。

根據(jù)公平原則,，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)在扣除從事居間活動(dòng)支出的合理費(fèi)用后返還居間服務(wù)費(fèi)。關(guān)于支出費(fèi)用的范圍,，應(yīng)參考居間服務(wù)合同的履行階段以及中介機(jī)構(gòu)在居間服務(wù)中實(shí)際支出的人力,、物力、財(cái)力等具體情況綜合考量,。

因房屋中介機(jī)構(gòu)未及時(shí)履行受托義務(wù),，導(dǎo)致房屋買賣雙方因新政出臺(tái)無法繼續(xù)履行合同，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)其過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。

房山法院的法官也提醒廣大市民,，在房地產(chǎn)熱的今天，房屋買賣糾紛不斷,，除了面臨政策風(fēng)險(xiǎn)外,，更多的是緣于相關(guān)人員法律常識(shí)的缺乏，面對(duì)狀況不知所措,。類似的涉及房屋的常見糾紛還有房屋出租違約,、租金賠償?shù)炔煌瑔栴}。法官也提醒廣大市民,，在具體維權(quán)過程中,，要注意證據(jù)的收集,、訴訟程序等，要通過法律途徑理智維權(quán),。

本版撰文

北京晨報(bào)記者 何欣