中心城區(qū)二手占主導(dǎo),。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2017年12月“陽光家緣”中介網(wǎng)簽量（不含南沙,、從化）共5689宗,，同比11月同期微幅下降0.4%,，成交基本與上月持平，較11月整月減少18%,；網(wǎng)簽均價為23559元/m2,。從月度成交量來看，2017年,，除3月成交猛增創(chuàng)歷史新高外,，其他月度成交均維持在高位穩(wěn)定狀態(tài)，月成交量基本維持在7000~8000宗水平,，可見市場總體需求仍在,。廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，3月調(diào)控政策出臺后,，不少改善客因購房名額受限,、首付提高，推遲置業(yè)計劃,，“剛需”客受調(diào)控政策影響相對較小,，購房需求仍在，而廣州“剛需”購房需求較大,，支撐著整個市場,，因此，新政后,，受剛需市場的支撐,，穗二手住宅月度成交量仍維持在高位穩(wěn)定狀態(tài),。文、圖：廣州日報全媒體記者王荔玨

一房兩房小戶型,、樓梯樓和低總價房源成交占比增加

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測,，2015、2016年,，政策支持改善需求,，加上“二孩”政策開放，2015~2016年三房,、四房成交占比整體呈上漲趨勢,，而一房、兩房成交占比呈下滑趨勢,；2017年,，一房、兩房小戶型房源成交占比分別為14%,、46%,，較去年同期分別凈增2%、6%,；三房,、四房房源成交占比分別為32%、8%,，分別較前一年同期凈減6%,、2%。廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為,，2017年政策收緊,，部分改善需求被誤傷,，而“剛需”客戶則受新政影響不大,，購房需求仍在，新政后市場主要客戶群為“剛需”客,，致使一房,、兩房小房源成交逆勢增長。而樓梯樓成交占比為43%,，環(huán)比大幅增加14%,，成交占比接近電梯樓；15年以上的老舊房源成交占比為63%,，較2016年（47%）大幅增加17%,，成交占比首超15年以下的二手房。

　番禺,、增城,、花都成交占比提升 位列前三

2017年二手住宅成交TOP3分別為番禺,、增城、花都,，成交占比分別為21.7%,、14.9%、12.3%,，分別較2016年凈增1.4%,、1.2%、5.7%,。其中值得注意的是,，花都成交大漲九成，占比大幅增加5.7%,，躍升至第三名,；番禺成交占比進(jìn)一步提升，穩(wěn)居首位,；增城成交占比在2016年大幅增加后,，2017年進(jìn)一步增長，提升至第二名,；而天河則由前年的第二大幅下滑至今年的第六名,。廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，隨著中心區(qū)房價走高,，區(qū)域市場分化明顯,，成交熱點區(qū)域轉(zhuǎn)移，不少客戶轉(zhuǎn)移至價格低洼,、交通便利度不斷提升的外圍區(qū)置業(yè),，如番禺、增城,、花都等區(qū)域,，促使全年二手成交TOP3均為外圍區(qū)。市場形勢變化快,，榜單排名變動大

其中,，天河區(qū)珠江新城板塊受政策影響嚴(yán)重，客戶觀望情緒高,，全年成交活躍度大幅下降,；向來受“剛需”客歡迎的東圃板塊，因價格高企,，加上受新政影響,，不少客戶轉(zhuǎn)移至增城、黃埔蘿崗等區(qū)域置業(yè),，促使成交降溫顯著,。海珠區(qū)赤崗板塊,、荔灣區(qū)康王路板塊全年成交活躍度提升顯著，成為2017年活躍板塊的黑馬,，新上榜至活躍板塊的TOP10,。

　外圍大社區(qū)配套成熟低價房成交活躍

數(shù)據(jù)顯示，2017年二手住宅成交活躍盤TOP10中,，有70%位于外圍區(qū),，且大部分為均價較為低洼的樓盤，如番禺的祈福新村,、增城的碧桂園鳳凰城等,，2017年中原成交均價約20000元/m2；中心區(qū)的活躍樓盤,，也是價格較低的大型社區(qū)樓盤,，如海珠的金碧花園、白云的匯僑新城,、天河的棠德花園,，2017年中原成交均價分別為35443元/m2、19952元/m2,、23977元/m2,。

2017年，番禺區(qū)整體成交活躍,，再次問鼎全市二手成交榜首,。從2013年起，番禺區(qū)二手成交占比呈現(xiàn)逐年上漲趨勢,。分析人士認(rèn)為,，一方面，中心區(qū)受新政調(diào)控沖擊影響較大,，不少置業(yè)者轉(zhuǎn)向社區(qū)生活配套成熟,、價格相對低洼的番禺區(qū)；另一方面,，思科智慧城和萬博CBD的規(guī)劃打造利好,，大大提升了番禺區(qū)整體價值,。

　交易難度增大壓價成交已成必然

來自鏈家數(shù)據(jù)分析顯示,，2017年3月下旬的廣州調(diào)控政策“加強(qiáng)版”實施已達(dá)九個月，本地二手房市場交易活躍度明顯下降,，在此期間,，新增掛牌房源量緩慢增加，而同期的新增有效客戶量則逐步縮減,，整體“新增客盤比”從高峰期的2.78:1下降至12月的1.04：1,。同時,，經(jīng)紀(jì)人“帶看成交客次”（帶多少臺客戶看房才有機(jī)會成交）的監(jiān)控指標(biāo)也呈現(xiàn)嚴(yán)峻態(tài)勢，2017年3月該指標(biāo)值為16.4,，即經(jīng)紀(jì)人平均帶16臺客戶看房,，便有機(jī)會促成一宗買賣交易。而到了12月,，該指標(biāo)值為33.1,，經(jīng)紀(jì)人需儲備數(shù)量翻倍的客戶量，在成功約出客戶看房后,，才有機(jī)會達(dá)成交易,。

根據(jù)廣州鏈家研究院統(tǒng)計，2017年初客戶整體成功壓價幅度為2.1%,，到12月下旬,，整體成功壓價幅度為4.0%。

廣州鏈家研究院對2017年第四季度該公司促成的所有二手住宅買賣個案進(jìn)行面積區(qū)間劃分,，并對各個面積區(qū)間內(nèi)的客戶壓價幅度,、成交占比、一次性付款比例進(jìn)行分析風(fēng)險,，在12月的客戶壓價幅度出現(xiàn)明顯變化的是60~90平方米之間的大兩房物業(yè)及144平方米以上的大單位,，分別是3.6%和10.3%。但這兩個區(qū)間的表現(xiàn)各不相同,，其中60~90平方米區(qū)間的物業(yè)在12月的成交比例低于前兩個月,，只有45.2%，一次性付款客戶比例卻明顯增加至15.7%,，顯示這個“剛需”面積區(qū)間的客戶在年底前因銀行信貸收得太緊,，不得不在積極壓價的同時，盡可能動用自身儲備資金入市,，或者干脆選擇等待,。

廣州鏈家研究院院長周峰認(rèn)為，高總價,、大面積的物業(yè),，在市場處于調(diào)整通道內(nèi)，面臨客戶做再次選擇的幾率要更低一些,。無論是“享受型”抑或“換房型”客戶,，本身已有自己的居所，他們皆很享受跟業(yè)主壓價的過程,，只要有足夠的時間,，確實可以達(dá)到“從貴到筍”的結(jié)果。不過考慮已到年底,，向銀行申請貸款也有機(jī)會在2018年第一季度獲得審批,，故這些準(zhǔn)買家即使在資金相對充裕的前提下,，仍舊想借助一下貸款的輔助力量入市。

中心城區(qū)二手房已成交易主力

　　一季度買家入市態(tài)度仍趨謹(jǐn)慎

廣州日報訊 （全媒體記者王荔玨）據(jù)廣州市住建委網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示,，2017年前十個月二手住宅共成交115905套,，在一手住宅供應(yīng)減少以及價格高企的市況之下，購房需求逐步流向二手房市場,，帶動一二手成交占比出現(xiàn)變化：2015年二手成交占比仍低于一手,，而2017年前十個月二手成交量已明顯超過一手，一二手成交占比變?yōu)?:6,。

來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2017年，廣州全市存量房交易登記數(shù)為133175宗（1~10月來源“陽光家緣”,，11~12月為廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測）,，環(huán)比微幅上升3%，基本與前一年持平,；中原成交均價（不含南沙,、從化）為31223元/m2。受調(diào)控影響,，2017年一手住宅成交大降三成,，但二手成交仍維持高位穩(wěn)定，成交總量是新房的1.5倍,，成交差距進(jìn)一步擴(kuò)大,，廣州進(jìn)入存量房飛躍發(fā)展時代。

合富研究院高級分析師梁燕明表示,，預(yù)計2018年調(diào)控政策放松的可能性不大,，二手住宅市場仍將受到限購、限貸,、限售政策的影響,，購房者入市門檻仍相對較高，一季度購房者入市態(tài)度仍趨謹(jǐn)慎,，買賣雙方的博弈仍將持續(xù),。天河、海珠,、荔灣,、越秀、白云等區(qū)域以二手住宅成交為主力的格局已成型,，2018年這些區(qū)域的二手交投活躍度有望仍超過一手,。

　五區(qū)二手成交占比均超八成

數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年前十個月海珠,、越秀,、白云這三個區(qū)的二手住宅成交量分別為16639套、12771套和13749套,，區(qū)域內(nèi)樓市成交當(dāng)中,，二手房占比均超九成以上，而2017年前十個月天河,、荔灣兩區(qū)的二手住宅成交量,，分別為12841套和9370套，二手房成交占比也高達(dá)八成以上,。梁燕明預(yù)計,，2018年中心城區(qū)一手樓市供應(yīng)放量的可能性不大，中心城區(qū)二手房占成交主力的格局料將延續(xù)下去,，不過,，中心城區(qū)樓價相對較高，購房的入市門檻不低的現(xiàn)狀,，可能將進(jìn)一步帶動“剛需”購房需求外溢到外圍受軌道交通利好的區(qū)域,。

近期，花都,、黃埔等受新地鐵利好的區(qū)域,，二手住宅交投熱度均有所增加。據(jù)市住建委網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，花都,、黃埔兩區(qū)在2017年1~10月的二手住宅成交量分別為11256套和3799套，均已超過2016年區(qū)域全年成交總量,。

買家減面積應(yīng)對入市高門檻

據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，2017年前11個月廣州二手住宅市場中成交個案的購房總價段分布與2016年差不多，超過七成的個案購房總價落在300萬元以內(nèi),，其中,，總價在150萬元以內(nèi)的低價房源仍最受購房者青睞，成交占比達(dá)38%,。在調(diào)控加碼和實際利率上升之后,，購房者的入市門檻有所升高，為了能盡快實現(xiàn)購房計劃,，有部分購房者在購房面積和戶型上做出讓步,，令中小戶型物業(yè)更受市場青睞。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，2017年前11個月在90平方米以內(nèi)的物業(yè)成交占比達(dá)61%,，較2016年的54%增加7個百分點。