2017年樓市供應(yīng)成交雙雙減少 改善需求支撐新房市場(chǎng)
當(dāng)時(shí)間正式走近2018年,,經(jīng)歷了過(guò)山車的2017年樓市交出了它的最終答卷。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,,2017年,,北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽26960套,,同比2016年下降45%,,二手住宅網(wǎng)簽總量為136237套,,環(huán)比2016年全年下降50%,成交量雙雙出現(xiàn)腰斬,。成交規(guī)模大幅縮水的另一面,有60個(gè)住宅項(xiàng)目網(wǎng)簽金額超過(guò)10億元,,其中有16個(gè)項(xiàng)目超過(guò)20億,,超過(guò)30億的有6個(gè),單盤(pán)最高簽約額達(dá)53億,,繼2013年和2016年后,,北京再次出現(xiàn)銷冠超過(guò)50億的簽約。市場(chǎng)總量減半,,這些盤(pán)為何走出獨(dú)立的行情,?2018年的排行榜,是否還會(huì)延續(xù)這樣的格局,?
新房市場(chǎng)成交量創(chuàng)歷史新低 成交金額同比減少近千億
如果退回到一年前,,2017年1月4日,誰(shuí)也無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到2017年北京樓市會(huì)發(fā)生什么,。
2017年,,北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國(guó)及北京歷史紀(jì)錄,一年內(nèi)發(fā)布了近50次各種調(diào)控措施,。經(jīng)過(guò)連續(xù)6個(gè)多月的密集樓市調(diào)控,,北京樓市經(jīng)歷了過(guò)山車般的變化,從年初市場(chǎng)的火熱,,到政策發(fā)布帶來(lái)的停滯,,再到市場(chǎng)對(duì)政策逐漸適應(yīng),,進(jìn)入平穩(wěn)周期,樓市逐漸進(jìn)入低谷徘徊,。
在歷史最嚴(yán)格的限價(jià),,限購(gòu),限簽等政策影響下,,北京新房和二手房成交全面陷入低迷,,根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年,,北京市二手住宅成交136237套,,同比下降50%;成交面積1230.82萬(wàn)平方米,,同比下降51%,。
新房市場(chǎng)方面,2017年北京合計(jì)住宅簽約量只有26960套,,這也是北京樓市網(wǎng)簽以來(lái)的歷史最低值,,同比下調(diào)45%。從成交金額看,,1777億的住宅市場(chǎng)簽約額也是最近三年的最低值,,較2016年的2699億元同比減少了近千億元。
雖然成交量和成交金額雙雙大降,,但全年住宅網(wǎng)簽金額排行榜上,,有60個(gè)住宅項(xiàng)目網(wǎng)簽金額超過(guò)10億元,其中有16個(gè)項(xiàng)目超過(guò)20億,,超過(guò)30億的有6個(gè),,銷售額最高的項(xiàng)目是中國(guó)璽,全年實(shí)現(xiàn)簽約金額53億元,。這是在2013年和2016年后,,北京再次出現(xiàn)單盤(pán)超過(guò)50億的簽約。
《廣廈時(shí)代》查閱這份成交排行榜發(fā)現(xiàn),,位列前五名,,簽約金額超40億的項(xiàng)目,無(wú)一例外都是大戶型為主的中高端項(xiàng)目,,其中四個(gè)項(xiàng)目都內(nèi)含別墅產(chǎn)品,,套均面積最小的亦莊金茂府項(xiàng)目,成交套均面積也達(dá)到了約160平方米,。
除了這些年網(wǎng)簽額超40億元的項(xiàng)目外,,年度網(wǎng)簽額位列前二十的項(xiàng)目,幾乎無(wú)一例外都是面向改善型購(gòu)房人,大戶型,、別墅產(chǎn)品成為今年新房市場(chǎng)的主角,。
供需雙向作用推高改善盤(pán)成交 大戶型社區(qū)成排行榜主角
定位準(zhǔn)確、性價(jià)比高的項(xiàng)目今年最好賣(mài),,這幾乎已成為了業(yè)內(nèi)的共識(shí),。以位列排行榜前列的昌平某項(xiàng)目為例,開(kāi)盤(pán)價(jià)格相較置業(yè)顧問(wèn)蓄客時(shí)的預(yù)估價(jià)格低出不少,,促成了購(gòu)房人在開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的快速?zèng)Q策,。
購(gòu)房人小麥正是這樣一位,他購(gòu)房的預(yù)算在1200萬(wàn)元左右,,主要就是為了改善一下目前的居住條件,,之前看房的時(shí)候置業(yè)顧問(wèn)給他報(bào)的預(yù)算一直是6萬(wàn)多一平方米,按照這個(gè)價(jià)格,,他只能購(gòu)買(mǎi)一套上疊的戶型,。而且置業(yè)顧問(wèn)告訴他,上疊戶型會(huì)比較搶手,,按照他排號(hào)的順序,,有可能會(huì)買(mǎi)不到。因此,,他還特意托了不少人,,想托關(guān)系訂一套上疊。
不過(guò)在該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)選房時(shí),,他發(fā)現(xiàn),,實(shí)際銷售價(jià)格比他預(yù)期低了不少。他的預(yù)算已經(jīng)足夠可以購(gòu)買(mǎi)一套中疊戶型,。他介紹,,算上排卡費(fèi)等費(fèi)用,,他購(gòu)買(mǎi)這套房子總房款在1200萬(wàn)元左右,。與開(kāi)發(fā)商簽訂了兩份合同,具體的房款分為兩部分,。地上部分是正常的住宅,,合同面積180平方米左右,合同金額是1170萬(wàn)元左右,,地下部分簽的是倉(cāng)儲(chǔ)銷售合同,,合同面積80平方米左右,而實(shí)際使用面積則有180平方米,,同時(shí)還有贈(zèng)送的精裝院子,。這樣算下來(lái),1200萬(wàn)元買(mǎi)到了超過(guò)350平方米的使用面積,,這個(gè)已經(jīng)超出了他預(yù)期,,于是當(dāng)時(shí)就訂房簽了合同,。
像小麥一樣的購(gòu)房人撐起了2018年的新房市場(chǎng)。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)指出,,房地產(chǎn)市場(chǎng)在由數(shù)量驅(qū)動(dòng)向品質(zhì)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變,,品質(zhì)居住時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。而品質(zhì)居住時(shí)代的主要購(gòu)買(mǎi)力之一,,就是城市中高收入家庭的改善需求,,通過(guò)住房、地段,、附屬資源等方面提高居住質(zhì)量,。
有業(yè)內(nèi)人士稱,研究改善型購(gòu)房人的居住需求,,已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商的主要課題,。如何解決他們家庭結(jié)構(gòu)改變帶來(lái)的空間需求,如何解決家庭物品不斷增多后的收納需求,,如何滿足同一空間三代同堂,、適老適幼的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)等等,對(duì)于這些人群的生活方式,、生活習(xí)慣,,開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在可能比任何人都要了解。
不過(guò),,也有業(yè)內(nèi)人士指出,,改善需求市場(chǎng)潛力大只是今年排行榜以大戶型、改善盤(pán)為主力的一方面原因,。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示,,2017年市場(chǎng)新建商品房的成交,主要是來(lái)自于2015年和2016年出讓的土地,。而2015,、2016年的土地市場(chǎng)整體是一個(gè)地王頻出的狀態(tài),北京多個(gè)四環(huán)以內(nèi)的地塊,,樓面地價(jià)都達(dá)到,,甚至超過(guò)了五萬(wàn)元。由此來(lái)倒推這些地塊未來(lái)的這種合理的房?jī)r(jià)成本,,再疊加上開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)成本之后,,那么合理的房?jī)r(jià)水平就應(yīng)該是八到十萬(wàn)元,在這樣的一個(gè)價(jià)格區(qū)間內(nèi),。而對(duì)于這個(gè)價(jià)位上的產(chǎn)品,,其實(shí)從開(kāi)發(fā)商的角度上來(lái)講,這個(gè)定價(jià),那么他能倒推的這部分的客群,,其實(shí)就是高端改善的客群,。也正是這個(gè)原因,衍生出2017年市場(chǎng)以高價(jià),、大戶型產(chǎn)品為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu),。
由于供應(yīng)層面主要是聚焦于這種大戶型的高端改善產(chǎn)品,那么市場(chǎng)的成交也只能是以這種產(chǎn)品為主,。供應(yīng)的單一就會(huì)造成成交的單一,,因此排行榜被高價(jià)、大戶型的項(xiàng)目所占據(jù)也是自然的事,。
2018成交排行榜或洗牌 不同需求購(gòu)房人支撐不同市場(chǎng)
2018年,,北京的新房市場(chǎng)會(huì)不會(huì)還以改善盤(pán)唱主角呢?有業(yè)內(nèi)資深人士指出,,改善需求一定是未來(lái)市場(chǎng)的主力需求,。
該業(yè)內(nèi)人士指出,2018年,,是我國(guó)取消福利分房施行買(mǎi)房貨幣化的第二十個(gè)年頭,。這二十年間,無(wú)論是供需結(jié)構(gòu),、土地政策,、產(chǎn)品迭代、營(yíng)銷手段,、房?jī)r(jià)漲幅,,都發(fā)生了翻天覆地的變化。
如果以從前,、現(xiàn)在,、將來(lái),三個(gè)時(shí)間緯度來(lái)劃分買(mǎi)房人群,,1998年至2003年,,是最早的買(mǎi)房人,開(kāi)發(fā)商一律稱為客戶,,媒體一律稱為買(mǎi)房人,。也就是最早通過(guò)房產(chǎn)獲益的人們,,他們要么成為“成功人士”,,要么成為城市中產(chǎn)。
2003年至2012年左右,,隨著產(chǎn)品的多元化和房?jī)r(jià)的不斷攀高,,無(wú)論是媒體還是開(kāi)發(fā)商,都對(duì)買(mǎi)房人群劃分方式產(chǎn)生分歧,畢竟維度不同,,分類不同,。
而目前地產(chǎn)營(yíng)銷者劃分人群有兩種方式,一種是根據(jù)房?jī)r(jià)的高低劃分:保障房人群,、剛需人群,、改善人群、終極置業(yè)人群,。而另一種是根據(jù)買(mǎi)房群體結(jié)構(gòu)劃分,,則又可以分為保障房置業(yè)者、初次置業(yè)者(剛需),,首改置業(yè)者,,高改置業(yè)者,終極置業(yè)者,,旅游地產(chǎn)置業(yè)者,,海外置業(yè)者等等,不久還將有共有產(chǎn)權(quán)置業(yè)者等等,。
未來(lái)的買(mǎi)房人群又該如何劃分呢,?尤其2018年是一個(gè)幾乎所有從業(yè)人員都難以預(yù)測(cè)的一年,買(mǎi)房人群勢(shì)必會(huì)隨著政策,、市場(chǎng),、產(chǎn)品變化而更加多元,更需要一個(gè)相對(duì)精準(zhǔn)的定位,。其實(shí),,從初次置業(yè)到終極置業(yè),乃至將房產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的產(chǎn)品,,是一個(gè)逐步改善的過(guò)程,,因此,劃分人群可以通過(guò)居住需求變化來(lái)分類:功能改善型,、品質(zhì)提升型,、配套改善型、資產(chǎn)配置型,。
功能改善型:無(wú)論是剛需的初次置業(yè),,還是首次或二次改善置業(yè),其實(shí)都是因?yàn)槿丝谠黾泳托枰δ芨纳?。比如,,租房多年的人要結(jié)婚了,就需要婚房,;家里人口多了,,就需要由一居變兩三居,。2018年,無(wú)論市場(chǎng)趨勢(shì)向上還是向下,,他們都是最活躍的買(mǎi)房群體,,因?yàn)榫幼」δ苁巧畹膭傂孕枨蟆U哂绊戄^小的也是這個(gè)群體,,畢竟初次置業(yè)或者初次改善,,無(wú)論總價(jià)還是銀行貸款都相對(duì)寬松。
配套改善型:孩子大了要上學(xué),,老人看病要醫(yī)院配套,,買(mǎi)學(xué)區(qū)房或者有醫(yī)院配套的社區(qū)則是配套改善。城市中產(chǎn)者主要集中在這個(gè)類型人群中,。受政策影響較大的是此類人群,,學(xué)區(qū)房和核心區(qū)房產(chǎn)總價(jià)高,購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻也高,。
品質(zhì)提升型:大戶型購(gòu)買(mǎi)者等終極置業(yè)者,,無(wú)論是大別墅、城市豪宅乃都是屬于品質(zhì)提升,。此類人群應(yīng)該就是目前中國(guó)最具實(shí)力的金字塔尖圈層,。他們對(duì)政策的敏感度并不高,他們會(huì)有各種方式買(mǎi)到心儀的房產(chǎn),,比如公司購(gòu)買(mǎi),。
資產(chǎn)配置型:無(wú)論是這些年來(lái)進(jìn)行房產(chǎn)投資,還是目前風(fēng)風(fēng)火火的旅游地產(chǎn),、海外置業(yè),,都屬于資產(chǎn)配置型,此類人群忽略房產(chǎn)居住功能,,而是將房產(chǎn)視為保值,、投資、增值,,以及未來(lái)容易變現(xiàn)的一種工具,。2018年,此類人群會(huì)非?;钴S,。美國(guó)減稅、國(guó)內(nèi)買(mǎi)房限貸,、人民幣貶值預(yù)期增大,,都會(huì)讓他們把資金投向相對(duì)安全的產(chǎn)品上,度假房和海外資產(chǎn)配置成為首選,。
正是因?yàn)檫@四類購(gòu)房人的存在,,會(huì)支撐2018年排行榜新的變化。不過(guò),,業(yè)內(nèi)人士也指出,,2018年新房市場(chǎng)在供應(yīng)端的變化,更是促成北京樓市排行榜在2018年洗牌的主要因素,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析到,,明年排行榜依然被大戶型高端產(chǎn)品占據(jù)的可能性不大,但單盤(pán)銷售額紀(jì)錄可能會(huì)被刷新,。因?yàn)榻衲暧幸恍┫迌r(jià)商品房,,像石景山的幾塊地,單個(gè)地塊貨值可能超百億元,。而由于土地出讓時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了限價(jià),,開(kāi)發(fā)商可能不會(huì)按照以前逐期推出產(chǎn)品,而是一次性全部推出所有房源,。這樣帶來(lái)的簽約金額可能超過(guò)五十億,,甚至到七八十億的水平。
郭毅也表示,,2018年排行榜可能會(huì)出現(xiàn)洗牌,,2018年,會(huì)有大量的這種限房?jī)r(jià)商品房和共有產(chǎn)權(quán)房入市,,并且會(huì)逐漸成為市場(chǎng)的供應(yīng)主體,。那么像此前這些中高端項(xiàng)目的供應(yīng)量反而處在不斷下滑的一個(gè)狀態(tài)下。將會(huì)出現(xiàn)中高端改善住宅和共有產(chǎn)權(quán)住房和限房?jī)r(jià)的9070剛需改善項(xiàng)目三分天下的一個(gè)市場(chǎng)格局,。排行榜上肯定會(huì)出現(xiàn)非常大的一個(gè)變化,,供應(yīng)層面發(fā)生轉(zhuǎn)變了,需求層面當(dāng)然也會(huì)相應(yīng)的發(fā)生變化,,供需之間是一個(gè)相互聯(lián)動(dòng)的關(guān)系,。文/門(mén)庭婷
責(zé)任編輯:葉著