截至12月25日,，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計21家上市房企披露2017年年報業(yè)績預(yù)告,，包括扭虧企業(yè)在內(nèi),，17家房企業(yè)績預(yù)喜,，占比高達(dá)81%,。剔除數(shù)據(jù)不全房企后，從預(yù)告凈利潤變動幅度來看,，實現(xiàn)增長的企業(yè)有14家,，占比接近七成，僅2家虧損,。

值得一提的是,，這21家房企幾乎都是中小房企，并無銷售規(guī)模千億元量級房企,。不過,，通過其運(yùn)營狀況可折射房地產(chǎn)行業(yè)在過去一年中的變化趨勢。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示,，2017年一季度,，全國樓市經(jīng)歷了一輪房價快速上漲階段，有些企業(yè)抓住了這一銷售窗口期,，包括一些在二、三線城市布局的中小房企,，盡管后來樓市祭出了連環(huán)性調(diào)控政策,，但由于三、四線城市樓市的持續(xù)熱銷,，房企的銷售額依舊創(chuàng)下了歷史新高,。

此外,，嚴(yán)躍進(jìn)也表示，2017年結(jié)算的項目多是此前房企以較低的拿地成本獲取的土地,，這類項目入市銷售后,，又恰逢房價上漲，利潤空間較高,。

　逾八成房企業(yè)績預(yù)喜

在已發(fā)布2017年年報業(yè)績預(yù)告的21家房企中,，僅2家虧損，皆是首虧,。此外,，包括扭虧企業(yè)在內(nèi)，17家房企2017年業(yè)績預(yù)告預(yù)喜,。

從預(yù)告凈利潤下限來看,，在已公布具體數(shù)據(jù)的15家企業(yè)中，13家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元,，占比87%,。

《證券日報》記者注意到，區(qū)域性龍頭房企盈利能力仍較強(qiáng),，凈利潤超過10億元的目前有4家,；榮盛發(fā)展2017年度凈利潤預(yù)計在50億元—58億元之間，目前暫列首位,。

嚴(yán)躍進(jìn)稱,，2017年結(jié)算的項目多是2015年以來拿地的項目，而2015年至2017年一季度,，不但房地產(chǎn)市場回暖,，銷售價格上漲，上市房企更是大量發(fā)行公司債,，其融資成本相對較低,，企業(yè)財務(wù)費用相對降低，尤其今年在售項目多是近三年所拿地塊,，一旦價格有所提升,，反映到毛利率水平上，就會呈現(xiàn)上升趨勢,。

事實上,，有房企掌舵人曾向《證券日報》記者透露，過去三,、四線城市的庫存幾乎拖住了企業(yè)發(fā)展,，嚴(yán)重侵蝕了公司的利潤。但近兩年來，三,、四線城市房地市場崛起,，公司收回了數(shù)百億元的銷售現(xiàn)金，一下推動公司進(jìn)入了良性發(fā)展階段,。

值得一提的是,，從全國房地產(chǎn)新建住房市場來看，三,、四線城市成為了近一年多樓市成交的主力增長區(qū),。

據(jù)鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，三,、四線城市集中發(fā)力是2017年全國新房市場的主要推動力,。2017年一線城市和絕大部分二線城市的新房交易比2016年有明顯下滑，因此可以判斷2017年13.9億平方米的新房成交量來自于眾多三,、四線城市銷售的增長,。如汕頭、煙臺,、徐州等城市均表現(xiàn)出較快的增長,。

2017年，無疑是房企豐收年,，2018年,，則被普遍預(yù)計為房地產(chǎn)市場的“小年”。

　明年房企壓力大

事實上,，有分析師曾表示,，對于很多房企來說，2016年,，由于資金普遍充裕,，除去拿高價地的企業(yè)，很多房企在土地市場上并未有很好戰(zhàn)績,，銷售款也未轉(zhuǎn)化為土地款,，屯糧而兵馬未動。2017年,，外部融資收緊對一部分房企形成壓力,，對資金雄厚的開發(fā)商，則是彎道超車的好機(jī)會,。但這些儲備的資金僅夠1年用度,。

2018年，從此前房企大量借貸的公司債期限來看,，有些債需要在這一年還,，加上2017年收緊融資渠道,，目前來看，房企將付出更高的成本去“借新還舊”,，而且，有些房企可能還借不到足夠的錢去償還債務(wù)和維持運(yùn)營發(fā)展,。

有多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，2018年，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入調(diào)整期,，資金緊缺適逢調(diào)控年,，房企將面臨銷售回款和資金的雙重壓力，日子將不好過,，壓力嚴(yán)重者,，或面臨生存危機(jī)。

對此,，楊現(xiàn)領(lǐng)也表示,，2018年，一線城市成交量可能有所上升,，預(yù)期隨著調(diào)控效果的消化和前期積累需求尤其是換房需求的增多,，市場會小幅回暖，明年月均成交量水平將高于現(xiàn)有水平,，但房價總體將保持平穩(wěn),；二線城市內(nèi)部分化則會加劇，2017年政策嚴(yán)厲的二線城市調(diào)控后出現(xiàn)大幅降溫,，2018年成交量或有小幅反彈,，但房價會保持平穩(wěn)。2017年,，弱二線城市出現(xiàn)”補(bǔ)漲“的現(xiàn)象,，但近兩個月就已出現(xiàn)回調(diào)。

此外,，對于三,、四線城市樓市明年的走向，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,，2017年三,、四線城市市場的“繁榮”部分原因是一、二線城市溢出的需求,，大部分三,、四線城市面臨人口流出，老齡化等問題,，其支撐房地產(chǎn)市場的長期動力不足,。另外，隨著調(diào)控的深入和信貸的全國性收緊，三,、四線城市的火熱難以持續(xù),，2018年，三,、四線城市市場會迎來降溫,。

由此可見，在資金鏈緊張,，還債高峰期到來,，大部分城市難以實現(xiàn)“量價齊升”的諸多壓力之下，那些在2016年拿下大量高價地的房企,，甩賣項目,，轉(zhuǎn)讓股權(quán)都將是大概率事件。