2017年,，中國房地產(chǎn)市場迎來嚴(yán)厲調(diào)控,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策，熱點(diǎn)城市不斷限購、限貸,、限價(jià)、限售,、限商,。

“新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前,，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場總體呈降溫之勢,；三四線去庫存效果明顯，有些城市轉(zhuǎn)而開始控房價(jià),。與此同時(shí),，多地發(fā)文強(qiáng)調(diào)租購并舉，擴(kuò)大租賃市場,，租賃用地已陸續(xù)入市,。

控房價(jià)：熱點(diǎn)城市集體降溫，有的三四線城市加入限價(jià)行列

今年,，一二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控,、保持市場的平穩(wěn)健康發(fā)展成為主基調(diào)，北京,、南京,、鄭州等地還提出房價(jià)環(huán)比不增長的目標(biāo)。從3月份開始到11月底,，已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策,。

密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場預(yù)期。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：從5月份開始,，上海和北京出現(xiàn)房價(jià)環(huán)比“零增長”,，深圳房價(jià)環(huán)比下跌；8月份,，15個(gè)熱點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比全面止?jié)q，其中北上廣深四大一線城市更是33個(gè)月以來首現(xiàn)房價(jià)集體停漲,；9月份,，上海房價(jià)出現(xiàn)同比下跌,；至10月份，10個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格跌回1年前,，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場呈集體降溫之勢,，去投資化趨勢明顯。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，10個(gè)熱點(diǎn)城市房價(jià)同比齊跌的現(xiàn)象,，為2016年來首次出現(xiàn)。在樓市嚴(yán)格調(diào)控的影響下,，核心熱點(diǎn)城市的買房高峰正逐漸退潮,。

房地產(chǎn)市場降溫影響了土地市場。中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示,，11月份,，全國主要城市土地市場供應(yīng)和成交量環(huán)比均出現(xiàn)回落，監(jiān)測的全國300個(gè)城市共推出土地2696宗,，環(huán)比減少11%,；土地出讓金總額為3715億元，環(huán)比減少7%,；從價(jià)格層面來看,，11月份全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為20%，較上月下降4個(gè)百分點(diǎn),。

“在‘房住不炒’的政策指引下,，未來住房屬性將去投資化，更加注重居住屬性,。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，新一輪調(diào)控一年多來，各地樓市調(diào)控政策狙擊了熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求,。隨著部分城市房價(jià)同比出現(xiàn)下跌態(tài)勢,，70城房價(jià)同比增幅上漲空間已經(jīng)不大，未來會繼續(xù)保持同比增幅收窄態(tài)勢,。

而一些三四線城市,，在去庫存取得積極效果的同時(shí)，也從庫存積壓變成了房價(jià)快速上漲,。為此,，今年的房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)補(bǔ)短板，調(diào)控政策開始向三四線城市深入：山東東營,、聊城,、廣西柳州等城市加入限售行列，揚(yáng)州則針對二手房提升限售年限,；一些城市如廊坊等地還加入了限價(jià)行列,。

去庫存：三四線城市出現(xiàn)分化,，存量規(guī)模下降與銷售困難并存

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)去庫存的關(guān)注點(diǎn),，主要集中于三四線城市,。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月末,，商品房待售面積60258萬平方米,，比9月末減少882萬平方米。其中,，住宅待售面積減少772萬平方米,。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2017年10月底,，受監(jiān)測的80個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米,，環(huán)比減少2.1%，同比減少10.1%,，已經(jīng)連續(xù)27個(gè)月同比下跌,。記者注意到，80個(gè)城市中三四線城市占一多半,。對比歷史數(shù)據(jù),，庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年8月的水平，即庫存規(guī)?；芈涞搅?年前,。

不過，“三四線城市的住房存量情況大不相同：有產(chǎn)業(yè)依托和靠近熱點(diǎn)城市的地方,，對人口有一定吸引力,，市場需求旺盛；而還有不少城市則因過去盲目開發(fā),，造成不少樓盤銷售困難,。”新城控股高級副總裁歐陽捷說。

此外,，“在熱點(diǎn)城市加碼房地產(chǎn)調(diào)控后,，大量的投資需求被擠到周邊三四線城市。一方面是去庫存,，另一方面是限房價(jià),，部分三四線城市進(jìn)入了雙軌調(diào)控并行的模式。”嚴(yán)躍進(jìn)說,。

租購并舉：超50城發(fā)布租賃新政策,，多地租賃用地已入市

今年，多地把加快建立租購并舉的住房制度作為完善長效機(jī)制的發(fā)力點(diǎn),。目前,，我國租賃人口預(yù)計(jì)為1.9億人,，租賃市場規(guī)模已超萬億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，截至目前，全國發(fā)布租賃新政策的城市已超50個(gè),。

——多途徑增加租賃用地,。近段時(shí)間來，上海,、廣州,、深圳、杭州,、鄭州等城市陸續(xù)開啟“只租不售”賣地模式,，絕大部分地塊由國有企業(yè)“零溢價(jià)率”拍得。同策研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,，截至2017年11月底,，全國各大城市掛牌定向用于租賃的住房用地共計(jì)26宗。

——鼓勵(lì)租賃企業(yè)向規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展。杭州提出,，選擇15家左右具有一定規(guī)模,、品牌的住房租賃企業(yè)作為專業(yè)化住房租賃試點(diǎn)。成都,、沈陽提出,，力爭到2020年，培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化,、規(guī)?；赓U企業(yè)不低于50家；合肥,、廈門均表示支持房屋租賃企業(yè)通過合并重組做大做強(qiáng),。

——推動租賃市場發(fā)展的金融要素正在形成。近日,，首單央企租賃住房類REITs產(chǎn)品獲上海證券交易所審議通過,。中信銀行、建設(shè)銀行,、中國銀行等多家銀行近期陸續(xù)宣布給予住房租賃金融支持,，包括對企業(yè)端的金融支持和個(gè)人端的消費(fèi)信貸支持。

業(yè)內(nèi)人士表示,，國家發(fā)展租賃市場力度空前,，后續(xù)還需加快住房租賃法律制度體系建設(shè),。