社科院財(cái)經(jīng)院發(fā)布報(bào)告預(yù)估明年樓市——

城市住房制度長(zhǎng)效機(jī)制平穩(wěn)起步

今年以來(lái),，我國(guó)多個(gè)城市積極抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng),，增加住房多元化供給,，并發(fā)展租房市場(chǎng)，有效防控房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),，國(guó)內(nèi)城市住房長(zhǎng)效機(jī)制初具雛形,。社科院財(cái)經(jīng)院近日發(fā)布的住房發(fā)展報(bào)告通過(guò)對(duì)近一年來(lái)市場(chǎng)情況的調(diào)研，分析了我國(guó)住房體系的新變化,，并預(yù)測(cè)我國(guó)住房制度長(zhǎng)效機(jī)制能在2018年邁出實(shí)質(zhì)性步伐

包頭市北梁新區(qū)南五區(qū)大門,。11月13日，內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市北梁棚改最后3900多套回遷房開(kāi)始辦理選房手續(xù),，這個(gè)內(nèi)蒙古最大的城市棚戶區(qū)所涉及的12萬(wàn)人實(shí)現(xiàn)了新房夢(mèng),。 新華社記者 賈立君攝

“2017年，不斷收緊的樓市調(diào)控和嚴(yán)格的限制性措施,，有效遏制了熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,。具體來(lái)看，2016年10月至2017年9月,，全國(guó)房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中有升,，一二線城市增幅分化下調(diào)，三四線城市增幅分化上升,。在沒(méi)有重大政策沖擊的情況下，2018年中國(guó)樓市將迎來(lái)平穩(wěn)調(diào)整,。”近日中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院,、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心課題組發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2017-2018》(以下簡(jiǎn)稱報(bào)告)，對(duì)2017年房?jī)r(jià)變化,、2018年房?jī)r(jià)走勢(shì)和需防范的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研判,。

安居才能樂(lè)業(yè)，只有每個(gè)人在城市里都擁有一個(gè)家,，整個(gè)城市才能百業(yè)興旺,。

黨的十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,，加快建立多主體供給,、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,，讓全體人民住有所居”,。目前,，這一住房制度已經(jīng)初具雛形，廣州等12個(gè)城市被確定為首批加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的試點(diǎn)城市,，其中廣州還明確提出了租售同權(quán),，北京將原有自住型商品房升級(jí)為共有產(chǎn)權(quán)住房，這些都將對(duì)未來(lái)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的積極影響,。

那么,，在構(gòu)建新住房模式的過(guò)程中，如何增加多元化供給,、發(fā)展租房市場(chǎng),，還需防范哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)明顯降溫

房?jī)r(jià)的變化從過(guò)去的一二三線城市同漲同跌變?yōu)楝F(xiàn)在的依次漲跌,，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸理性

報(bào)告指出,，2016年10月到2017年9月，中國(guó)住房市場(chǎng)總體穩(wěn)中有升,，一二線城市分化降溫,，三四線城市分化升溫。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理,、《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》主編倪鵬飛指出,，“我們注意到，房?jī)r(jià)的變化從過(guò)去的一二三線城市同漲同跌變?yōu)楝F(xiàn)在的依次漲跌,，例如去年是二線城市領(lǐng)漲,，今年則是三線城市領(lǐng)漲。同時(shí),，中國(guó)房?jī)r(jià)體系的城市群特征趨于顯著,，城市群與非城市群房?jī)r(jià)間存在顯著差距，一線,、二線城市群房?jī)r(jià)與三線城市群房?jī)r(jià)差距逐步增大”,。

從住房總體銷量來(lái)看，2016年10月至2017年9月,，我國(guó)住房總體銷量同比增幅逐步下降,，一二線城市下降明顯，三四線城市增幅較快,；從住房供給來(lái)看,，一二線重點(diǎn)城市持續(xù)下降，非重點(diǎn)城市明顯上升,；從住房庫(kù)存來(lái)看,，全國(guó)現(xiàn)房與期房庫(kù)存各出現(xiàn)不同程度下降。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速趨穩(wěn)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響有所增強(qiáng),，預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)1.1個(gè)百分點(diǎn),。

“本輪房?jī)r(jià)回升小周期接近尾聲。黨的十九大對(duì)住房市場(chǎng)的定位更加科學(xué),，關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制的表述更為明確,，政策制度環(huán)境已不支持針對(duì)房?jī)r(jià)的投機(jī)炒作。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力中心研究員鄒琳華認(rèn)為,，“過(guò)去一年半里,，多數(shù)一二線城市的樓市在嚴(yán)厲調(diào)控下趨于凍結(jié)，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資投機(jī)需求被擠向三四線城市,，此前未受關(guān)注的市場(chǎng)經(jīng)歷了一波房?jī)r(jià)快速上漲,。房?jī)r(jià)的‘相對(duì)洼地’基本消失，短期內(nèi)住房市場(chǎng)不存在大起大落的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)”,。

報(bào)告對(duì)2018年房?jī)r(jià)走勢(shì)作出預(yù)測(cè),，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸理性。“作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京,、上海等城市,，在經(jīng)歷了下跌與觀望后，房?jī)r(jià)再度下跌,。越來(lái)越多的城市房?jī)r(jià)也加入了停漲或微跌的行列,，這些都表明了市場(chǎng)作出的方向性選擇。不過(guò),，由于我國(guó)仍處于高速城鎮(zhèn)化的階段,，城市住房的供求矛盾仍然存在。”倪鵬飛說(shuō),。

　　風(fēng)險(xiǎn)略降仍需警惕

當(dāng)前樓市風(fēng)險(xiǎn)有所降低,，但是一線城市房?jī)r(jià)收入比依然居高不下，住房制度的長(zhǎng)效機(jī)制2018年需要邁出實(shí)質(zhì)性步伐

雖然伴隨著熱點(diǎn)城市樓市的明顯降溫以及三四線城市的升溫,，樓市總體風(fēng)險(xiǎn)有所下降,，但從一線城市看來(lái)，部分風(fēng)險(xiǎn)依然存在,，其不確定性仍需高度警惕。

“雖然不斷收緊的樓市調(diào)控和嚴(yán)格的限制性措施有效遏制了熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,，當(dāng)前樓市風(fēng)險(xiǎn)有所降低,，但是一線城市房?jī)r(jià)收入比依然居高不下。”倪鵬飛指出,。數(shù)據(jù)顯示,，雖然全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比僅為7.5，總體房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)定,，但單獨(dú)看一線城市,，其房?jī)r(jià)收入比依然高達(dá)31.3,，其中，北京房?jī)r(jià)收入比更是高達(dá)41,，居所有城市之首,。

“要警惕房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。因?yàn)槲覈?guó)的住房基礎(chǔ)制度沒(méi)有根本性改變,，政府依賴房地產(chǎn)的發(fā)展局面仍然沒(méi)有改變,。”倪鵬飛認(rèn)為，“目前一二線部分城市房?jī)r(jià)增幅下降是調(diào)控重拳下行政限制性措施的結(jié)果,，并不是真正由市場(chǎng)供求機(jī)制,、價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用下的變化,。因此,，如果調(diào)控政策轉(zhuǎn)向或變化，前期抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲成效將功虧一簣,，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)”,。

由此可見(jiàn)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的,、不是用來(lái)炒的定位,，必須將抑制住房投資投機(jī)的政策手段制度化、長(zhǎng)期化,。“2017年住房制度的長(zhǎng)效機(jī)制開(kāi)啟了建設(shè)之門,，2018年需要邁出實(shí)質(zhì)性步伐。”倪鵬飛指出,。

報(bào)告建議,，將2018年確定為基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)年，把持續(xù)調(diào)控融入到制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)中,，并突出5個(gè)重點(diǎn)：第一,，堅(jiān)持調(diào)控不放松不動(dòng)搖，完善調(diào)控機(jī)制,；第二,，加快建立多種供應(yīng)主體和供應(yīng)形式的租售并舉制度；第三,，完善住房金融市場(chǎng)與監(jiān)管制度,；第四，改革土地制度和機(jī)制改革,；第五,，加快財(cái)稅體制改革。

“要按照十九大報(bào)告要求，加快推進(jìn)住房領(lǐng)域的供給側(cè)改革,。”倪鵬飛說(shuō),，“加快積極支持培育多主體供應(yīng)機(jī)制，降低法人企業(yè),、社會(huì)機(jī)構(gòu),、個(gè)人、集體組織建設(shè),、經(jīng)營(yíng)保障房與商品房的準(zhǔn)入門檻,，形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、集體單位,、個(gè)人,、社會(huì)法人機(jī)構(gòu)等都可以參與提供購(gòu)房、租房的局面”,。

“促使住房回歸居住屬性,，是深化住房制度改革、建立住房發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的出發(fā)點(diǎn),。”鄒琳華認(rèn)為,，“需要鼓勵(lì)支持各地方政府，因地制宜創(chuàng)新商品房之外的住房供給渠道,，改變商品房一枝獨(dú)大的局面,。北京的共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)驗(yàn)就是這方面的探索。同時(shí),，還要適度降低商品房的金融屬性”,。

　　租房市場(chǎng)期盼保障

如何規(guī)范中介、承租人,、出租人等市場(chǎng)主體的行為,，如何將市場(chǎng)上的存量住房引導(dǎo)入租賃市場(chǎng)，如何規(guī)范租賃市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)等,，都將是租房市場(chǎng)長(zhǎng)期研究的話題

今年,，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已成為熱點(diǎn)大中城市的共識(shí)，很多地方政府在積極醞釀租賃房項(xiàng)目,。其中,，北京市在2017年至2021年的5年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》提出未來(lái)5年新供各類住房中租賃將占30%,。一個(gè)萬(wàn)億元級(jí)的租房市場(chǎng)正在開(kāi)啟,。鏈家研究院預(yù)測(cè)，2020年中國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到1.6萬(wàn)億元,，到2025年將增至2.9萬(wàn)億元,。租購(gòu)并舉也是專家們討論中國(guó)住房新模式時(shí)熱議的焦點(diǎn)。

“積極完善租賃住房制度,，加快住房租賃立法,，健全租賃住房的土地、金融,、供給機(jī)制,。”倪鵬飛說(shuō)，“但是住房租賃市場(chǎng)剛剛起步,，仍然存在大量的困難和障礙,，特別是集中在頂層設(shè)計(jì)和政策法規(guī)方面。未來(lái)隨著租房市場(chǎng)的發(fā)展,，對(duì)于如何規(guī)范中介,、承租人、出租人等市場(chǎng)主體的行為,，如何將市場(chǎng)上的存量住房引導(dǎo)入租賃市場(chǎng),，如何規(guī)范租賃市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)等，都將是長(zhǎng)期研究的話題”,。

“現(xiàn)在,，由開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)中介,、酒店集團(tuán)等經(jīng)營(yíng)的‘長(zhǎng)租公寓’,，在大學(xué)生、白領(lǐng)群體中很受歡迎,。魔方公寓,、鏈家自如等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商也形成了一定規(guī)模。阿里巴巴,、騰訊,、京東等電商巨頭也紛紛參與到租房市場(chǎng)來(lái)，未來(lái)租賃金融服務(wù)業(yè)將成為新興行業(yè),。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力中心研究員姜雪梅說(shuō),。她建議，逐步放開(kāi)租購(gòu)?fù)瑱?quán)門檻,，推廣“租售并舉”住房制度,，首先開(kāi)放租購(gòu)?fù)瑱?quán)的子女教育門檻，解決新市民子女上學(xué)問(wèn)題,；其次改革醫(yī)療,、公積金制度，促進(jìn)跨區(qū)域聯(lián)網(wǎng)服務(wù),；第三合理布局租賃房源,，實(shí)施租金管制,，促進(jìn)梯度消費(fèi)。

“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),，需要全面推進(jìn)租購(gòu)房同權(quán),，立法保護(hù)租房家庭的權(quán)益，支持住房長(zhǎng)期租賃企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),，同時(shí)輔以相應(yīng)的稅收優(yōu)惠和土地政策便利,。需要注意的是，租購(gòu)房同權(quán)的政策立足點(diǎn),，并不是為了解決中高收入群體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的問(wèn)題,，而是為了讓廣大農(nóng)民工及中低收入群體子女也能平等享受基本公共服務(wù)。”鄒琳華說(shuō),。